Wer vermietet, hat es mit gleich mehreren Steuerarten zu tun – und die verteilen sich über den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie: von der Grunderwerbsteuer beim Kauf über die Einkommensteuer auf die Mieteinnahmen und die laufende Grundsteuer bis zur Spekulationssteuer beim Verkauf. Dieser Überblick ordnet alle Steuern rund um die Vermietung, erklärt die Grundprinzipien und verweist auf die vertiefenden Ratgeber zu jedem Einzelthema.

Hinweis: keine Steuerberatung

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Steuerrecht ist komplex und ändert sich laufend; Sätze und Grenzen geben den Stand 2026 als Größenordnung wieder. Lassen Sie Ihre konkrete Situation von einem Steuerberater oder Lohnsteuerhilfeverein prüfen.

Die Steuern im Lebenszyklus einer Mietimmobilie

PhaseSteuerKern in einem Satz
KaufGrunderwerbsteuerEinmalig 3,5–6,5 % des Kaufpreises je Bundesland
VermietungEinkommensteuerAuf den Mietüberschuss, erklärt über die Anlage V
LaufendGrundsteuerJährlich, i. d. R. auf den Mieter umlagefähig
VermietungUmsatzsteuerWohnraum ist umsatzsteuerfrei (§ 4 Nr. 12 UStG)
VerkaufSpekulationssteuerNur bei Verkauf innerhalb von 10 Jahren (§ 23 EStG)

1. Beim Kauf: die Grunderwerbsteuer

Schon beim Erwerb greift der Fiskus zu: Die Grunderwerbsteuer beträgt je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises und ist der größte Einzelposten der Kaufnebenkosten. Für Vermieter wichtig: Sie ist nicht sofort abziehbar, sondern zählt zu den Anschaffungsnebenkosten und erhöht anteilig die Abschreibungs-Bemessungsgrundlage. Details im Ratgeber Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf.

2. Während der Vermietung: die Einkommensteuer

Das Herzstück der Vermieterbesteuerung ist die Einkommensteuer auf die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Versteuert wird nicht die Bruttomiete, sondern der Überschuss: Einnahmen minus Werbungskosten. Erklärt wird alles in der Anlage V der Steuererklärung. Ergibt sich ein Verlust – etwa in den ersten Jahren mit hohen Zinsen –, kann er mit anderen Einkünften verrechnet werden.

Werbungskosten: der wichtigste Steuerhebel

Je vollständiger Sie Ihre Werbungskosten erfassen, desto niedriger der steuerpflichtige Überschuss. Dazu zählen Schuldzinsen, Verwaltungskosten, Versicherungen, Fahrtkosten und vieles mehr. Der komplette Überblick steht im Ratgeber Was Vermieter von der Steuer absetzen können. Zwei Posten sind so bedeutend, dass sie eigene Leitfäden haben:

  • Die Abschreibung (AfA) verteilt die Gebäude-Anschaffungskosten über die Nutzungsdauer – meist 2 %, 2,5 % oder (Neubau ab 2023) 3 %, teils auch 5 % degressiv.
  • Bei Renovierungen entscheidet die Abgrenzung von Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten, ob Sie sofort voll absetzen oder nur über die AfA – Stichwort 15-Prozent-Falle.

Die Grundsteuer

Die laufende Grundsteuer zahlt der Eigentümer, kann sie aber in der Regel als Betriebskosten auf den Mieter umlegen. Seit der Grundsteuerreform 2025 gelten neue Berechnungsgrundlagen. Als Vermieter setzen Sie die Grundsteuer außerdem als Werbungskosten an.

Umsatzsteuer – meist kein Thema

Die Vermietung von Wohnraum ist umsatzsteuerfrei (§ 4 Nr. 12 UStG). Relevant wird die Umsatzsteuer nur bei gewerblicher Vermietung (mögliche Option zum Vorsteuerabzug) und bei Ferienwohnungen (7 Prozent).

3. Sonderfall: verbilligte Vermietung an Angehörige

Wer eine Wohnung günstig an Kinder, Eltern oder nahestehende Personen überlässt, darf die vollen Werbungskosten nur behalten, wenn die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete beträgt. Zwischen 50 und 66 Prozent entscheidet eine Totalüberschussprognose, darunter wird anteilig gekürzt. Alle Details und der nötige Fremdvergleich stehen im Ratgeber Verbilligte Vermietung an Angehörige.

4. Beim Verkauf: die Spekulationssteuer

Verkaufen Sie eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig (§ 23 EStG) – und die über die Jahre genutzte AfA erhöht den zu versteuernden Gewinn. Nach Ablauf der zehn Jahre ist der Verkauf steuerfrei. Wie sich der Gewinn berechnet und welche Ausnahmen es gibt, klärt der Ratgeber Spekulationssteuer beim Verkauf einer vermieteten Immobilie.

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Häufig gestellte Fragen

Welche Steuern zahlt ein Vermieter?

Beim Kauf die Grunderwerbsteuer, während der Vermietung die Einkommensteuer auf den Mietüberschuss und die Grundsteuer (meist umsatzsteuerfrei), beim Verkauf innerhalb von zehn Jahren gegebenenfalls die Spekulationssteuer.

Ab wann müssen Mieteinnahmen versteuert werden?

Mieteinnahmen sind grundsätzlich steuerpflichtig, versteuert wird aber nur der Überschuss nach Abzug der Werbungskosten. Ob am Ende Steuer anfällt, hängt vom Gesamteinkommen und der Höhe der Werbungskosten ab.

Wie sparen Vermieter am meisten Steuern?

Durch die vollständige Erfassung aller Werbungskosten – vor allem Zinsen, AfA und Erhaltungsaufwand – sowie durch die Ausnutzung der Zehnjahresfrist beim Verkauf.

Fazit

Vermieter-Steuern wirken auf den ersten Blick unübersichtlich, folgen aber einer klaren Logik entlang des Immobilien-Lebenszyklus: einmalig beim Kauf, laufend während der Vermietung, einmalig beim Verkauf. Wer die Werbungskosten konsequent nutzt, die Zehnjahresfrist im Blick behält und alle Belege sauber dokumentiert, hat die wichtigsten Stellschrauben in der Hand. Für die konkrete Umsetzung bleibt der Steuerberater der beste Partner – dieser Überblick und die verlinkten Ratgeber helfen Ihnen, die richtigen Fragen zu stellen.

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