Vermieter Steuern: Was können Vermieter von der Steuer absetzen? (2025)

Als Vermieter können Sie eine Vielzahl von Kosten steuerlich absetzen — und so Ihre Steuerlast erheblich senken. Doch was genau ist absetzbar, was nicht, und wie gehen Sie in der Steuererklärung vor? Dieser Leitfaden gibt einen vollständigen Überblick über die wichtigsten Werbungskosten und zeigt, wie Sie das Maximum herausholen.

Vermietung und Steuerpflicht: Das Wichtigste vorab

Wer Immobilien vermietet und dabei Einnahmen erzielt, muss diese als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) in der Steuererklärung angeben. Der Vorteil: Ihren Einnahmen dürfen Sie alle Werbungskosten gegenüberstellen, die mit dem Erhalt und der Verwaltung der Immobilie zusammenhängen.

Das Ergebnis ist der steuerpflichtige Überschuss (oder Verlust). Dieser wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. Machen Sie mehr Werbungskosten als Einnahmen geltend, entsteht ein steuerlicher Verlust — der mit anderen Einkunftsarten verrechnet werden kann.

Was können Vermieter von der Steuer absetzen?

1. Finanzierungskosten (Schuldzinsen)

Die Zinsen für Ihr Hypothekendarlehen oder sonstige Kredite zur Finanzierung der Immobilie sind vollständig als Werbungskosten absetzbar — solange das Darlehen mit der Erzielung von Einnahmen zusammenhängt.

Wichtig: Nur der Zinsanteil ist absetzbar, nicht die Tilgung. Die Tilgung erhöht Ihr Eigenkapital — das ist kein steuerlicher Aufwand.

2. Abschreibung (AfA — Absetzung für Abnutzung)

Die Immobilie nutzt sich über die Zeit ab — das Finanzamt erkennt das durch die lineare Abschreibung an:

• Wohngebäude ab 2023: 3 % des Gebäudewerts pro Jahr
• Wohngebäude Baujahr vor 1925: 2,5 % pro Jahr
• Vor 2023 gebaute Gebäude: in der Regel 2 % pro Jahr

Achtung: Nur der Gebäudewert ist absetzbar, nicht der Grundstückswert. Bei Kauf müssen Sie den Kaufpreis entsprechend aufteilen. Ein Steuerfachmann hilft bei der sachgerechten Aufteilung.

3. Erhaltungsaufwendungen (Reparaturen & Instandhaltung)

Kosten für Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen, die den bestehenden Zustand erhalten, sind in voller Höhe im Jahr der Zahlung absetzbar:

• Heizungsreparatur, Sanitärsanierung
• Dachausbesserung, Fassadenanstrich
• Erneuerung von Böden, Fenstern, Türen
• Rohrleitungsarbeiten, Elektrikerkosten

Unterschied zu Herstellungskosten: Wenn Sie die Wohnung grundlegend aufwerten (z.B. erstmalig eine Einbauküche einbauen oder einen Balkon anbauen), handelt es sich um Herstellungskosten — diese müssen über die AfA abgeschrieben werden, sind also nicht sofort in voller Höhe absetzbar.

4. Verwaltungskosten

Alles, was mit der Verwaltung Ihrer Immobilie zusammenhängt, ist absetzbar:

• Kosten für Hausverwaltung oder Verwaltungssoftware
• Kontoführungsgebühren für das Mietkonto
• Kosten für Inserate und Mietersuche (Immobilienportale, Makler)
• Porto, Druckkosten, Büromaterial
• Steuerberater- und Rechtsanwaltskosten (soweit Vermietung betreffend)

5. Versicherungen

Versicherungsprämien, die direkt mit der Immobilie zusammenhängen, sind absetzbar:

• Gebäudeversicherung
• Haftpflichtversicherung als Vermieter/Hausbesitzer
• Mietausfallversicherung
• Rechtsschutzversicherung (Mietsachen)

6. Grundsteuer

Die Grundsteuer, die Sie als Eigentümer zahlen, ist als Werbungskosten absetzbar — auch wenn Sie sie anteilig auf die Mieter umlegen. Der von Ihnen selbst getragene Anteil mindert Ihre Steuerlast.

7. Fahrt- und Reisekosten

Fahrten zur Immobilie — für Besichtigungen, Handwerkertermine, Übergaben — können mit 0,30 € pro gefahrenem Kilometer abgesetzt werden. Führen Sie ein Fahrtenbuch oder notieren Sie Datum, Anlass und Entfernung.

8. Leerstandskosten

Steht die Wohnung leer und suchen Sie aktiv nach Mietern, können die laufenden Kosten (Grundsteuer, Versicherung, Zinsen) trotzdem als Werbungskosten geltend gemacht werden — sofern die Vermietungsabsicht eindeutig besteht und nachgewiesen werden kann.

9. Modernisierungskosten (nach § 6 EStG)

Größere Modernisierungen (z.B. neue Heizungsanlage, energetische Sanierung) können in bestimmten Fällen sofort abgesetzt werden — insbesondere über das Sonderabschreibungsmodell für Energieeffizienz. Sprechen Sie hier mit einem Steuerberater, da die Regeln komplex sind und sich regelmäßig ändern.

Was ist NICHT absetzbar?

Zehn-Jahres-Spekulationsfrist: Steuerfreier Verkauf

Wenn Sie eine vermietete Immobilie nach mehr als 10 Jahren Haltedauer verkaufen, ist der Gewinn steuerfrei (§ 23 EStG). Verkaufen Sie vorher, wird der Gewinn als „privates Veräußerungsgeschäft" mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert.

Ausnahme: Haben Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und den zwei vorangehenden Jahren selbst genutzt (Eigennutzung), entfällt die Spekulationssteuer auch vor 10 Jahren.

Checkliste: Belege, die Vermieter aufbewahren sollten

Fazit: Steuern sparen durch vollständige Belegführung

Private Vermieter lassen oft Hunderte oder sogar Tausende Euro an Werbungskosten ungenutzt — weil sie Belege nicht aufbewahren oder Kosten nicht kennen. Wer konsequent alle Ausgaben dokumentiert und in der Anlage V einträgt, zahlt deutlich weniger Steuern.

Gerade wenn Sie mehrere Objekte verwalten, lohnt sich eine Software, die Einnahmen und Ausgaben automatisch erfasst und kategorisiert — damit Sie am Jahresende nichts vergessen und Ihre Steuererklärung schnell fertig ist.