Die Absetzung fuer Abnutzung (AfA) ist fuer Vermieter eines der wirksamsten Steuerspar-Instrumente: Sie koennen den Gebaeudewert Jahr fuer Jahr steuerlich geltend machen -- ohne tatsaechliche Ausgaben. Dieser Leitfaden erklaert, wie die AfA berechnet wird, welche Varianten es gibt und wo typische Fehler passieren.
Was ist AfA bei Immobilien?
AfA steht fuer Absetzung fuer Abnutzung und ist in § 7 EStGgeregelt. Die Grundidee: Ein Gebaude nutzt sich im Laufe der Zeit ab. Der Gesetzgeber erlaubt Vermietern deshalb, den Wert des Gebaeudes ueber seine Nutzungsdauer verteilt als Werbungskosten abzuziehen -- Jahr fuer Jahr, ohne dass Sie Geld ausgeben muessen.
Wichtig: Abschreibbar ist nur das Gebaeude, nicht das Grundstueck. Grund und Boden nutzen sich nicht ab und duerfen daher steuerlich nicht abgeschrieben werden.
Steuerersparnis-Beispiel
Kaufpreis Wohnung: 300.000 EUR (davon Gebaeude: 210.000 EUR / Grundstueck: 90.000 EUR)
Lineare AfA: 2 % von 210.000 EUR = 4.200 EUR/Jahr
Steuerersparnis (Steuersatz 42 %): 1.764 EUR/Jahr -- ohne zusaetzliche Ausgaben
Lineare AfA: Der Standardfall (§ 7 Abs. 4 EStG)
Fuer die meisten Vermieter gilt die lineare AfA: ein gleichbleibender Prozentsatz Jahr fuer Jahr. Die Saetze haengen vom Baujahr ab:
| Baujahr / Typ | AfA-Satz | Nutzungsdauer | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|---|
| Wohngebaeude, Bau/Erwerb ab 01.01.2023 | 3,0 % | 33 Jahre | § 7 Abs. 4 Nr. 2a EStG |
| Wohngebaeude, Bau/Erwerb vor 01.01.2023 | 2,0 % | 50 Jahre | § 7 Abs. 4 Nr. 2 EStG |
| Wohngebaeude, Fertigstellung vor 1925 | 2,5 % | 40 Jahre | § 7 Abs. 4 Nr. 2b EStG |
| Nichtwohengebaeude (Gewerbe) | 3,0 % | 33 Jahre | § 7 Abs. 4 Nr. 1 EStG |
Wichtig: Kaufjahr entscheidet, nicht Baujahr
Beim Kauf einer Altimmobilie (Bau 1980) nach dem 01.01.2023 gilt weiterhin 2 % AfA, nicht 3 %. Die 3 % gelten nur fuer Neubauten bzw. Neuanschaffungen ab 2023. Massgeblich ist der Zeitpunkt der Anschaffung oder Herstellung, nicht das Baujahr.
Degressive AfA (§ 7 Abs. 5a EStG) -- Neuerung 2024
Mit dem Wachstumschancengesetz 2024 wurde die degressive AfA fuer Wohngebaeude neu eingefuehrt. Sie gilt fuer Gebaeude, mit deren Herstellung nach dem 30.09.2023 begonnen wird (Anschaffung: Fertigstellung bis 31.12.2029):
- Degressiver Satz: 5 % pro Jahr auf den jeweiligen Restwert (nicht die Anschaffungskosten)
- Der AfA-Betrag sinkt also Jahr fuer Jahr, da die Bemessungsgrundlage abnimmt
- Wechsel zur linearen AfA moeglich (aber nicht zurueck)
- Vorteil: Hohe Abschreibung in den ersten Jahren -- besonders gut bei hohem Steuersatz
- Gilt nicht fuer Bestandsimmobilien oder Kaeufe (nur Herstellung/Neubau)
Vergleich: Linear vs. Degressiv (Gebaeudeanteil 400.000 EUR)
Linear (2 % p.a.)
Jahr 1-5: je 8.000 EUR
Gesamt 5 Jahre: 40.000 EUR
Degressiv (5 % auf Restwert)
Jahr 1: 20.000 EUR
Gesamt 5 Jahre: 92.224 EUR
+52.224 EUR in 5 Jahren
Bemessungsgrundlage: Grundstueck herausrechnen
Die AfA wird nur auf den Gebaeudewert berechnet, nicht auf den gesamten Kaufpreis. Sie muessen den Kaufpreis aufteilen in:
- Gebaeudeanteil: abschreibbar
- Grundstuecksanteil: nicht abschreibbar
Das Finanzamt akzeptiert verschiedene Methoden zur Aufteilung:
| Methode | Wie | Anwendung |
|---|---|---|
| Kaufpreisaufteilung im Vertrag | Gebaeudeanteil explizit im Notarvertrag genannt | Beste Option -- FA akzeptiert in der Regel |
| BMF-Arbeitshilfe (Sachwertverfahren) | Kostenloser Excel-Rechner des BMF | Standard, FA-sicher |
| Gutachterausschuss | Offizielles Wertgutachten | Bei hohen Streitwerten |
| Verhaeltnismethode | Bodenrichtwert / (Bodenrichtwert + Sachwert Gebaeude) | Nur wenn keine bessere Option |
BMF-Urteil 2021: FA darf Aufteilung im Vertrag pruefen
Der BFH (IX R 26/19) hat entschieden: Liegt der vereinbarte Gebaeudewert mehr als 10 % unter dem mit der BMF-Arbeitshilfe ermittelten Wert, darf das Finanzamt die Aufteilung korrigieren. Tipp: Die BMF-Arbeitshilfe vorab durchrechnen und als Dokumentation aufbewahren.
Nebenkosten als Anschaffungskosten (AfA-Erhoehung)
Folgende Kosten beim Kauf erhoehen die Bemessungsgrundlage fuer die AfA(anteilig auf Gebaeude- und Grundstuecksanteil aufzuteilen):
- Grunderwerbsteuer (3,5 % -- 6,5 % je nach Bundesland)
- Notarkosten und Grundbuchkosten
- Maklerprovision (soweit anfaellt)
- Gerichts- und Beratungskosten fuer den Kauf
Beispiel: Kaufpreis 300.000 EUR, Nebenkosten 24.000 EUR (8 %) = Gesamte Anschaffungskosten 324.000 EUR. Gebaeudeanteil 70 % = 226.800 EUR AfA-Grundlage statt 210.000 EUR. Mehrere AfA: 16.800 EUR x 2 % = 336 EUR/Jahr mehr.
Sonder-AfA: Denkmalschutz und Sanierungsgebiete
Wer in denkmalgeschuetzte oder sanierungsbeduerftige Immobilien investiert, profitiert von deutlich hoeheren Abschreibungssaetzen:
| Programm | AfA-Saetze | Voraussetzung |
|---|---|---|
| § 7i EStG (Denkmal) | 9 % (Jahre 1-8), 7 % (Jahre 9-12) | Denkmalschutzbehoerde bescheinigt Massnahmen |
| § 7h EStG (Sanierungsgebiet) | 9 % (Jahre 1-8), 7 % (Jahre 9-12) | Staedtebauliche Sanierungsmassnahme, Gemeindebescheinigung |
| § 10f EStG (Selbstnutzer) | 9 % (Jahre 1-8), 7 % (Jahre 9-12) | Selbst bewohnte Denkmalimmobilie, Sonderausgaben |
Wichtig: Die erhoehten Saetze gelten nur fuer die Sanierungskosten, nicht fuer den Kaufpreis. Der Kaufpreis wird weiterhin mit 2 % linear abgeschrieben. Die Kombination macht Denkmalimmobilien fuer Gutverdiener steuerlich sehr attraktiv.
Anschaffungsnahe Herstellungskosten -- die 15 %-Falle (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG)
Eine der haeufigseten Fallen fuer neue Vermieter: Wer innerhalb von 3 Jahren nach dem Kauf Renovierungen vornimmt, die (netto) mehr als 15 % des Gebaeude-Kaufpreises ausmachen, kann diese Kosten nicht sofort als Werbungskosten abziehen. Sie werden stattdessen den Anschaffungskosten zugerechnet und muessen ueber die Restnutzungsdauer abgeschrieben werden.
15 %-Grenze pruefen vor jeder Renovation
Gebaeude-Kaufpreis (ohne Grundstueck): 200.000 EUR
15 %-Grenze: 30.000 EUR netto in 3 Jahren nach Kauf
Wenn Renovierungen 35.000 EUR netto betragen: alle 35.000 EUR werden aktiviert (nicht nur der Ueberschuss). Tipp: Renovierungen auf 3-Jahres-Zeitraum oder auf Folgejahre strecken.
AfA auf Einbauten und Mobel
Manche Investitionen werden nicht als Teil des Gebaeudes abgeschrieben, sondern als selbstaendige bewegliche Wirtschaftsgueter mit kuerzerer Nutzungsdauer:
| Wirtschaftsgut | Nutzungsdauer (AfA-Tabelle) | Hinweis |
|---|---|---|
| Einbaukueche | 10 Jahre (10 % p.a.) | BGH-Urteil: Einbaukueche = eigenes Wirtschaftsgut |
| Bodenbelaege (Teppich/PVC) | 10 Jahre | Nicht fest verbundene Belaege |
| Parkett (fest verlegt) | Gebaeudeanteil (2 %) | Wesentlicher Bestandteil des Gebaeudes |
| Aussenmoeblierung / Gartengeraete | 5-10 Jahre | Bewegliche Wirtschaftsgueter |
| Waschmaschine, Trockner | 10 Jahre | Nur wenn im Mietpreis inbegriffen |
| Heizungsanlage (Austausch) | 20 Jahre | Wesentlicher Bestandteil, Gebaeudeteil |
| Geringwertige Wirtschaftsgueter (bis 800 EUR netto) | Sofortabzug | § 6 Abs. 2 EStG, Grenze ab 2024 |
Restnutzungsdauer statt gesetzlicher AfA
Vermieter koennen statt der gesetzlichen 2 % auch eine kuerzere Restnutzungsdauer geltend machen -- wenn ein Gutachter bescheinigt, dass das Gebaeude tatsaechlich kuerzer genutzt werden kann (z. B. starker Verfall, wesentliche Maengel). Das fuehrt zu einer hoeheren jaehrlichen AfA.
Nach aktuellem BFH-Urteil (IX R 12/22, 2023) sind die Anforderungen an das Gutachten hoch: Es muss ein anerkannter Sachverstaendiger sein, der die Restnutzungsdauer nach anerkannten Methoden (z. B. nach SW-RL) ermittelt. Das FA kann das Gutachten ablehnen, wenn es methodisch mangelhaft ist.
AfA-Berechtigung: Wer darf abschreiben?
AfA steht nur demjenigen zu, der das Gebaeude in seinem Eigentuemer-Buch fuehrt und die Anschaffungskosten getragen hat. Typische Faelle:
- Einzeleigentuemer: voll abschreibungsberechtigt
- Ehegatten (Bruchteilseigentum 50/50): jeder 50 % der AfA
- GbR: AfA wird auf die Gesellschafter verteilt (Feststellungserklaerung)
- Schenkung/Erbschaft: Erbe setzt die AfA des Erblassers fort (Restwert + Restlaufzeit)
- Kauf mit unveraendertem Gebaeudebuchwert: neuer Kaeufer beginnt eigene AfA auf eigene Anschaffungskosten
Haufige Fehler und wie Sie sie vermeiden
| Fehler | Konsequenz | Besser |
|---|---|---|
| Grundstuecksanteil mit abschreiben | Steuernachzahlung + Zinsen | BMF-Arbeitshilfe nutzen |
| Nebenkosten vergessen (Notar, Makler, GrESt) | Zu niedrige AfA-Basis | Alle Anschaffungsnebenkosten addieren |
| 15 %-Grenze ignoriert | Sofortabzug versagt, rueckwirkende Aktivierung | Renovierungsplan + Kostenkontrolle |
| Falschen AfA-Satz (z. B. 3 % statt 2 % bei Altbau) | Rueckforderung + Zinsen | Kaufdatum und Baujahr genauestens pruefen |
| Einbaukueche als Gebaeudeteil (2 %) statt Wirtschaftsgut (10 %) | Zu wenig Abschreibung, FA korrigiert zu Ungunsten | Einbaukueche separat aktivieren |
| AfA laeuft nach Eigentuemerwechsel weiter (gleiche Basis) | Zu niedrige AfA | Neue AfA auf eigene Anschaffungskosten beginnen |
Checkliste: AfA korrekt ansetzen
Haeufige Fragen zur Immobilien-AfA
Kann ich AfA rueckwirkend korrigieren?
Ja -- innerhalb der Einspruchsfrist (1 Monat nach Steuerbescheid) oder durch Aenderungsantrag (§ 173 AO) bei neuen Tatsachen. Lag ein Fehler vor und wurde er noch nicht bestandskraeftig, ist eine Korrektur moeglich. Nach Bestandskraft nur noch unter engen Voraussetzungen (z. B. offenbare Unrichtigkeit).
Was passiert mit der AfA bei Verkauf?
Beim Verkauf innerhalb von 10 Jahren nach Anschaffung faellt Spekulationssteuer (§ 23 EStG) an. Die bisher vorgenommene AfA mindert den steuerlichen Anschaffungskosten-Buchwert und erhoehrt damit den steuerpflichtigen Gewinn. Tipp: Die 10-Jahresfrist genau einhalten -- bei Ablauf ist der Gewinn komplett steuerfrei.
Kann ich mehr als 2 % abschreiben, wenn das Gebaeude wirklich alt ist?
Ja, mit einem Gutachten zur Restnutzungsdauer (s. o.). Das BFH hat dies bestaetigt (IX R 12/22). Das Gutachten muss von einem oeffentlich bestellten Sachverstaendigen erstellt werden und anerkannte Bewertungsmethoden anwenden. Bei alten, sanierungsbeduerfigen Gebaeuden kann die Restnutzungsdauer auf 15-20 Jahre verkuerzt werden -- was 5-6,7 % AfA pro Jahr bedeutet.
Gilt die AfA auch bei Leerstand?
Ja -- solange Sie die Absicht haben, das Objekt zu vermieten (Vermietungsabsicht dokumentieren!), laeuft die AfA weiter, auch wenn das Objekt gerade leer steht. Wichtig: Die Vermietungsabsicht muss belegbar sein (Inserate, Maklerbeauftragung, Besichtigungsprotokolle).
Was ist mit Garagen, Kellerboxen und Stellplaetzen?
Sind sie Teil desselben Gebaeudes, werden sie zusammen abgeschrieben. Separate Garagen oder Stellplaetze als eigenstaendige Wirtschaftsgueter haben eine eigene Nutzungsdauer und AfA-Berechnung. Im Zweifel separat ausweisen.
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