Neue Fenster, ein saniertes Bad, ein frisch gedämmtes Dach: Renovierungs- und Sanierungskosten gehören zu den größten Posten in der Vermieter-Steuererklärung. Ob Sie sie sofort in voller Höhe absetzen dürfen oder nur langsam über die Abschreibung, entscheidet die Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten – und die kann über mehrere tausend Euro Steuerersparnis entscheiden. Dieser Leitfaden erklärt die Unterschiede, die Fallstricke und die berüchtigte 15-Prozent-Grenze.
Hinweis: keine Steuerberatung
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Die Abgrenzung von Erhaltungs- und Herstellungsaufwand ist im Einzelfall oft strittig. Ziehen Sie vor größeren Sanierungen einen Steuerberater hinzu – die Reihenfolge und der Umfang der Arbeiten lassen sich steuerlich planen.
Warum die Abgrenzung so wichtig ist
Beide Kostenarten sind steuerlich abziehbar – aber völlig unterschiedlich schnell:
- Erhaltungsaufwand ist im Jahr der Zahlung sofort und voll als Werbungskosten abziehbar. 20.000 Euro Erhaltungsaufwand mindern schon im laufenden Jahr Ihr zu versteuerndes Einkommen.
- Herstellungskosten erhöhen die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung (AfA) und werden nur mit dem jährlichen AfA-Satz – meist 2, 2,5 oder 3 Prozent – über Jahrzehnte verteilt abgesetzt. Aus 20.000 Euro werden bei 2 Prozent nur 400 Euro pro Jahr.
Der Steuervorteil ist über die Gesamtlaufzeit vergleichbar, aber der Zeitpunkt unterscheidet sich dramatisch. Sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand ist deshalb für die Liquidität fast immer die attraktivere Variante.
Erhaltungsaufwand: Vorhandenes erneuern
Erhaltungsaufwand liegt vor, wenn etwas bereits Vorhandenes instand gehalten, instand gesetzt oder zeitgemäß ersetzt wird, ohne dass etwas Neues in anderer Qualität entsteht. Typische Beispiele:
- Malerarbeiten, Tapezieren, Bodenbeläge erneuern
- Austausch der Heizungsanlage gegen eine neue (gleicher Zweck)
- Neue Fenster gegen alte, neues Dach gegen altes
- Reparatur von Sanitär, Elektrik, Rohren
- Erneuerung einer Einbauküche im vergleichbaren Standard
Dass dabei modernere Technik oder bessere Materialien verwendet werden, ist unschädlich – der übliche technische Fortschritt ändert nichts am Charakter als Erhaltungsaufwand.
Herstellungskosten: Neues, Größeres oder Besseres
Herstellungskosten entstehen nach § 255 Abs. 2 HGB in drei Fällen:
- Herstellung eines (neuen) Gebäudes.
- Erweiterung: Es wird Substanz vermehrt, etwa durch einen Anbau, eine Aufstockung, den Ausbau des Dachgeschosses oder einen zuvor nicht vorhandenen Balkon.
- Wesentliche Verbesserung über den ursprünglichen Zustand hinaus – die sogenannte Standardhebung.
Der wichtigste Streitpunkt ist die wesentliche Verbesserung. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs liegt eine Standardhebung vor, wenn bei mindestens drei der vier zentralen Ausstattungsbereiche – Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster – der Standard von einfach auf mittel oder gehoben angehoben wird. Wird also nur das Bad luxuriös modernisiert, bleibt es meist Erhaltungsaufwand; werden Bad, Heizung und Elektrik gemeinsam auf ein deutlich höheres Niveau gehoben, drohen Herstellungskosten.
Die 15-Prozent-Falle: anschaffungsnahe Herstellungskosten
Die häufigste und teuerste Falle betrifft frisch gekaufte Immobilien. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG bestimmt: Übersteigen die Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Umsatzsteuer), werden sie insgesamt zu anschaffungsnahen Herstellungskosten umqualifiziert – selbst dann, wenn es sich eigentlich um klassischen Erhaltungsaufwand handelt. Folge: kein Sofortabzug, sondern nur AfA.
Wichtig ist die Bezugsgröße: Maßgeblich sind allein die auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten – der Anteil für Grund und Boden bleibt außen vor. Bei einem Gebäudeanteil von 300.000 Euro liegt die kritische Schwelle also bei 45.000 Euro netto in den ersten drei Jahren. Nicht mitgerechnet werden jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten sowie reine Erweiterungen. Wer kurz nach dem Kauf umfangreich saniert, sollte die Arbeiten daher gezielt planen oder Teile davon in das vierte Jahr verschieben. Die Details zur Berechnung finden Sie im Ratgeber zur Immobilien-AfA.
| Maßnahme | Regelfall |
|---|---|
| Fenster/Dach/Heizung erneuern (Bestand) | Erhaltungsaufwand – sofort abziehbar |
| Anbau, Aufstockung, Dachausbau | Herstellungskosten – nur AfA |
| Standardhebung in 3 von 4 Kernbereichen | Herstellungskosten – nur AfA |
| Sanierung > 15 % in den ersten 3 Jahren | Anschaffungsnahe Herstellungskosten – nur AfA |
Erhaltungsaufwand auf 2 bis 5 Jahre verteilen (§ 82b EStDV)
Größere Erhaltungsaufwendungen müssen Sie nicht zwingend im Zahlungsjahr voll absetzen. Für Gebäude, die überwiegend Wohnzwecken dienen, erlaubt § 82b EStDV ein Wahlrecht: Sie können den Aufwand gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen. Das lohnt sich, wenn Ihr Einkommen im Sanierungsjahr niedrig ist und der Sofortabzug steuerlich „verpuffen" würde – durch die Verteilung nutzen Sie den Abzug in Jahren mit höherem Steuersatz besser aus. Die Verteilung ist ein reines Gestaltungsinstrument; die Gesamtsumme bleibt gleich.
Renovierungsbelege sauber pro Objekt sammeln
Ob 15-Prozent-Grenze oder Verteilung nach § 82b EStDV – Sie brauchen jede Rechnung mit Datum und Betrag. VerwaltPilot bündelt Handwerkerrechnungen, Angebote und Zahlungen pro Wohnung, sodass Sie den Sanierungsaufwand jederzeit auswerten und für die Steuererklärung belegen können.
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Ist eine neue Küche Erhaltungsaufwand?
Der Austausch einer vorhandenen Einbauküche im vergleichbaren Standard ist in der Regel Erhaltungsaufwand. Wird erstmals eine hochwertige Küche eingebaut oder der Standard deutlich gehoben, kann es sich um Herstellungs- oder Anschaffungskosten handeln.
Zählt die Umsatzsteuer bei der 15-Prozent-Grenze mit?
Nein. Für die 15-Prozent-Grenze werden die Netto-Aufwendungen mit den Netto-Anschaffungskosten des Gebäudes verglichen. Die Umsatzsteuer aus Handwerkerrechnungen bleibt bei der Berechnung außen vor.
Was ist mit laufenden Schönheitsreparaturen?
Regelmäßige Schönheitsreparaturen wie Streichen und Tapezieren sind klassischer Erhaltungsaufwand und zählen nicht in die 15-Prozent-Grenze hinein. Wer trägt sie? Das klärt der Ratgeber zu Schönheitsreparaturen.
Fazit
Die Faustregel lautet: Wer Vorhandenes erneuert, hat Erhaltungsaufwand und darf sofort absetzen. Wer erweitert oder den Standard deutlich hebt, landet bei Herstellungskosten und der langsamen AfA. Die größte Gefahr ist die 15-Prozent-Grenze in den ersten drei Jahren nach dem Kauf. Wer größere Sanierungen plant, sollte Reihenfolge und Zeitpunkt mit dem Steuerberater abstimmen – und jede Rechnung lückenlos aufbewahren.