Worauf achtet das Finanzamt bei der Vermietung an Verwandte?

Der Mietvertrag muss wie unter Fremden gestaltet und auch tatsächlich durchgeführt werden (Fremdvergleich). Wichtig sind ein schriftlicher Vertrag, die regelmäßige unbare Mietzahlung per Überweisung, eine jährliche Betriebskostenabrechnung und die getrennte Vermögenssphäre. Fehlt die tatsächliche Durchführung, erkennt das Finanzamt das Mietverhältnis nicht an.

Verbilligte Vermietung an Angehörige: Die 66-%- und 50-%-Grenze (§ 21 Abs. 2 EStG)

Q: Wie hoch muss die Miete bei Vermietung an Angehörige mindestens sein?

Beträgt die vereinbarte Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, erkennt das Finanzamt die Vermietung als voll entgeltlich an und Sie dürfen die Werbungskosten in voller Höhe abziehen (§ 21 Abs. 2 Satz 2 EStG). Zwischen 50 und 66 Prozent ist eine positive Totalüberschussprognose nötig. Unter 50 Prozent werden die Werbungskosten anteilig gekürzt.

Q: Was zählt zur ortsüblichen Marktmiete?

Maßgeblich ist die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Betriebskosten (ortsübliche Warmmiete) für eine vergleichbare Wohnung. Als Nachweis dienen der örtliche Mietspiegel, Mietwertgutachten oder Vergleichswohnungen. Die vereinbarte Miete wird immer mit dieser Vergleichsmiete ins Verhältnis gesetzt.

Wohnung günstig an Kind, Eltern oder Freunde vermieten und trotzdem die vollen Werbungskosten absetzen? Das geht – aber nur innerhalb klarer Grenzen. Die 66-%- und 50-%-Regel, die ortsübliche Marktmiete und der Fremdvergleich bei Angehörigen kompakt erklärt.

Die Wohnung günstig an die Tochter, den Vater oder eine gute Freundin vermieten und trotzdem die vollen Werbungskosten absetzen – das ist erlaubt, hat aber klare Grenzen. Der Gesetzgeber verhindert mit der Regelung zur verbilligten Vermietung in § 21 Abs. 2 EStG, dass Vermieter eine Wohnung fast umsonst überlassen und gleichzeitig hohe Verluste steuerlich geltend machen. Entscheidend sind zwei Schwellen: die 66-Prozent-Grenze und die 50-Prozent-Grenze der ortsüblichen Marktmiete.

Hinweis: keine Steuerberatung

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Steuerrecht ändert sich, und jeder Fall ist anders. Lassen Sie Ihre konkrete Gestaltung – gerade bei Verträgen mit Angehörigen – von einem Steuerberater oder einem Lohnsteuerhilfeverein prüfen.

Warum es die Regelung überhaupt gibt

Wer vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und darf im Gegenzug alle Werbungskosten absetzen – Zinsen, Abschreibung, Reparaturen, Verwaltungskosten. Verlangt der Vermieter aber nur eine symbolische Miete, entstehen fast zwangsläufig Verluste, die er mit anderen Einkünften verrechnen könnte. Um diesen Gestaltungsmissbrauch einzudämmen, koppelt § 21 Abs. 2 EStG den Werbungskostenabzug an die Höhe der vereinbarten Miete im Verhältnis zur ortsüblichen Marktmiete.

Die drei Zonen der verbilligten Vermietung

Miete im Verhältnis zur Marktmiete	Folge für den Werbungskostenabzug
Mindestens 66 %	Voll entgeltlich – Werbungskosten zu 100 % abziehbar (§ 21 Abs. 2 Satz 2 EStG)
50 % bis unter 66 %	Totalüberschussprognose nötig: fällt sie positiv aus, voller Abzug – sonst nur anteilig
Unter 50 %	Aufteilung in entgeltlichen und unentgeltlichen Teil – Werbungskosten nur anteilig abziehbar

Die 66-Prozent-Grenze: der sichere Hafen

Vereinbaren Sie eine Miete von mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, gilt die Vermietung ohne weitere Prüfung als voll entgeltlich. Sie dürfen dann sämtliche Werbungskosten in voller Höhe geltend machen – obwohl Sie tatsächlich weniger als die Marktmiete kassieren. Das ist der große Vorteil: Sie überlassen einem nahen Angehörigen Wohnraum spürbar günstiger und behalten trotzdem den vollen Steuervorteil. Wer auf Nummer sicher gehen will, kalkuliert mit einem Puffer und peilt eher 70 bis 75 Prozent an, damit die Grenze auch nach der nächsten Mietspiegel-Fortschreibung nicht unterschritten wird.

Die Zone zwischen 50 und 66 Prozent: Totalüberschussprognose

Liegt die Miete bei mindestens 50, aber unter 66 Prozent der ortsüblichen Miete, verlangt das Finanzamt eine Totalüberschussprognose. Dabei wird über einen typisierten Zeitraum von rund 30 Jahren geschätzt, ob unter dem Strich ein Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erwarten ist. Fällt die Prognose positiv aus, bleibt der volle Werbungskostenabzug erhalten. Ist sie negativ, wird der Abzug auf den entgeltlichen Anteil gekürzt. Die Prognose ist aufwendig und streitanfällig – für die meisten privaten Vermieter ist es einfacher, gleich die 66-Prozent-Marke zu erreichen.

Unter 50 Prozent: die Werbungskosten werden geteilt

Sinkt die Miete unter 50 Prozent der Marktmiete, teilt das Finanzamt das Mietverhältnis in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil auf. Werbungskosten sind dann nur noch anteilig – entsprechend dem entgeltlichen Prozentsatz – abziehbar. Beispiel: Beträgt die Miete 40 Prozent der Marktmiete, erkennt das Finanzamt auch nur 40 Prozent der Werbungskosten an. Der steuerliche Reiz der günstigen Vermietung geht damit weitgehend verloren.

Was ist die „ortsübliche Marktmiete"?

Bezugsgröße ist nicht die nackte Kaltmiete, sondern die ortsübliche Warmmiete: die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Betriebskosten für eine nach Lage, Größe, Ausstattung und Baujahr vergleichbare Wohnung. Als Nachweis dienen vor allem:

der örtliche Mietspiegel der Gemeinde,
ein Mietwertgutachten oder Mietwertportale,
Vergleichsmieten benachbarter, ähnlicher Wohnungen.

Dokumentieren Sie den Vergleichswert bei Vertragsschluss und heben Sie den Nachweis auf. Denn steigt die Marktmiete im Lauf der Jahre, kann Ihre einst ausreichende Miete unbemerkt unter die 66-Prozent-Grenze rutschen. Prüfen Sie das Verhältnis daher regelmäßig und passen Sie die Miete rechtzeitig an – etwa über eine Mieterhöhung oder eine von Anfang an vereinbarte Staffel- oder Indexmiete.

Vermietung an Angehörige: der Fremdvergleich entscheidet

Bei Verträgen mit Kindern, Eltern, Geschwistern oder Lebensgefährten schaut das Finanzamt besonders genau hin. Neben der 66-Prozent-Grenze muss der Mietvertrag dem Fremdvergleich standhalten – er muss also so gestaltet und durchgeführt werden, wie es unter fremden Dritten üblich wäre. Erkennt das Finanzamt das Mietverhältnis nicht an, entfällt der Werbungskostenabzug komplett. Achten Sie deshalb auf:

Schriftlicher Mietvertrag mit den üblichen Angaben zu Miete, Nebenkosten, Kaution und Kündigung.
Unbare Mietzahlung: Die Miete sollte regelmäßig und pünktlich per Überweisung fließen – niemals „verrechnet" oder bar in der Familie.
Jährliche Betriebskostenabrechnung wie bei jedem anderen Mieter.
Getrennte Sphären: Kein „Taschengeld zurück", keine ständige Rückzahlung der Miete.

Ein kleiner formaler Mangel ist meist unschädlich, wenn der Kern – vereinbarte Miete, echte Zahlung, tatsächliche Nutzung – stimmt. Fehlt aber die tatsächliche Durchführung, hilft auch die schönste 66-Prozent-Rechnung nicht weiter.

Mieten, Zahlungen und Nachweise sauber dokumentieren

Gerade bei Angehörigen-Mietverhältnissen kommt es auf lückenlose Nachweise an: vereinbarte Miete, Zahlungseingänge, Betriebskostenabrechnungen. VerwaltPilot erfasst Mietverträge, Zahlungen und Belege pro Objekt an einem Ort – so haben Sie den Fremdvergleich im Streitfall schwarz auf weiß.

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Rechenbeispiel

Die ortsübliche Warmmiete einer Wohnung liegt bei 1.000 Euro im Monat. Sie vermieten an Ihre Tochter für 680 Euro. 680 von 1.000 Euro sind 68 Prozent – also über der 66-Prozent-Grenze. Ergebnis: Sie kassieren 320 Euro weniger als am Markt möglich, dürfen aber die vollen Werbungskosten (Zinsen, Abschreibung, Reparaturen) in voller Höhe absetzen. Würden Sie nur 550 Euro (55 Prozent) verlangen, käme es auf eine positive Totalüberschussprognose an; bei 450 Euro (45 Prozent) wären nur noch 45 Prozent der Werbungskosten abziehbar.

Häufig gestellte Fragen

Wie hoch muss die Miete bei Vermietung an Angehörige mindestens sein?

Mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete – dann ist die Vermietung voll entgeltlich und die Werbungskosten sind zu 100 Prozent abziehbar (§ 21 Abs. 2 Satz 2 EStG). Zwischen 50 und 66 Prozent entscheidet eine Totalüberschussprognose, unter 50 Prozent wird anteilig gekürzt.

Was zählt zur ortsüblichen Marktmiete?

Die ortsübliche Kaltmiete plus umlagefähige Betriebskosten (Warmmiete) für eine vergleichbare Wohnung. Nachweise sind Mietspiegel, Mietwertgutachten oder Vergleichswohnungen.

Muss ich die Miete später anpassen?

Prüfen Sie das Verhältnis regelmäßig. Steigt die ortsübliche Miete, kann Ihre bislang ausreichende Miete unter 66 Prozent fallen. Passen Sie sie dann rechtzeitig an, um den vollen Werbungskostenabzug nicht zu verlieren.

Fazit

Die verbilligte Vermietung ist ein legales und beliebtes Modell, um Angehörigen günstigen Wohnraum zu bieten und trotzdem Steuern zu sparen. Der Schlüssel liegt in der 66-Prozent-Grenze und in der sauberen, fremdüblichen Durchführung des Mietvertrags. Wer die Vergleichsmiete dokumentiert, die Miete unbar zahlen lässt und das Verhältnis regelmäßig überprüft, ist auf der sicheren Seite. Wie Sie die Einnahmen und Werbungskosten anschließend erklären, zeigt der Leitfaden zur Anlage V.