Bei der Umsatzsteuer können private Vermieter meist aufatmen: Die Vermietung von Wohnraum ist umsatzsteuerfrei. Es gibt aber Konstellationen, in denen doch Umsatzsteuer anfällt oder in denen sich ein freiwilliger Verzicht auf die Steuerbefreiung lohnt – vor allem bei gewerblicher Vermietung und bei Ferienwohnungen. Dieser Leitfaden ordnet die Fälle und erklärt die Kleinunternehmerregelung.
Hinweis: keine Steuerberatung
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Umsatzsteuer bei der Vermietung – besonders die Option und die Vorsteuerberichtigung – ist komplex und langfristig bindend. Lassen Sie sich vor einer Entscheidung von einem Steuerberater beraten.
Grundregel: Wohnraumvermietung ist umsatzsteuerfrei
Nach § 4 Nr. 12 Buchst. a UStG ist die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken – und damit die Vermietung von Wohnungen – von der Umsatzsteuer befreit. Als privater Vermieter einer oder mehrerer Wohnungen
- weisen Sie keine Umsatzsteuer auf der Miete aus,
- führen keine Umsatzsteuer an das Finanzamt ab,
- müssen keine Umsatzsteuer-Voranmeldung abgeben.
Die Kehrseite: Weil Sie steuerfreie Umsätze erzielen, dürfen Sie aus Ihren Ausgaben – etwa aus Handwerker-, Bau- oder Kaufrechnungen – keine Vorsteuer ziehen. Die in diesen Rechnungen enthaltene Umsatzsteuer ist für Sie ein echter Kostenbestandteil und fließt (beim Kauf oder bei Herstellungskosten) in die Abschreibung ein.
Ausnahme 1: Option zur Umsatzsteuer bei gewerblicher Vermietung
Vermieten Sie an ein Unternehmen – etwa ein Ladenlokal, eine Arztpraxis oder Büroflächen –, können Sie nach § 9 UStG auf die Steuerbefreiung verzichten und zur Umsatzsteuer optieren. Das ist aber nur zulässig, wenn der Mieter Unternehmer ist und die Räume nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Bei der Vermietung an eine Privatperson zu Wohnzwecken ist die Option ausgeschlossen.
Der Reiz der Option liegt im Vorsteuerabzug: Wer optiert, kann sich die Umsatzsteuer aus Bau-, Kauf- und Sanierungskosten vom Finanzamt erstatten lassen – bei großen Investitionen ein erheblicher Liquiditätsvorteil. Im Gegenzug muss auf die Miete Umsatzsteuer aufgeschlagen und abgeführt werden, und es gelten die vollen umsatzsteuerlichen Pflichten (Voranmeldungen, Rechnungen mit Steuerausweis). Zu beachten ist außerdem die Vorsteuerberichtigung nach § 15a UStG: Ändert sich die Nutzung innerhalb von zehn Jahren (etwa Wechsel von gewerblicher zu Wohnraumvermietung), muss ein Teil der erstatteten Vorsteuer zurückgezahlt werden.
Ausnahme 2: Ferienwohnungen und kurzfristige Beherbergung
Die kurzfristige Beherbergung von Gästen – klassischerweise die Ferienwohnung oder das Gästezimmer – ist nicht steuerfrei. Sie unterliegt nach § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG dem ermäßigten Satz von 7 Prozent. Wer also eine Ferienwohnung an wechselnde Gäste vermietet, erbringt grundsätzlich umsatzsteuerpflichtige Leistungen. Ähnliches gilt für die isolierte Vermietung von Stellplätzen und Garagen: Sie ist umsatzsteuerpflichtig, sofern sie nicht als Nebenleistung zu einer steuerfreien Wohnraumvermietung erfolgt (dann teilt sie deren Steuerfreiheit).
Die Kleinunternehmerregelung als Ausweg
Wer umsatzsteuerpflichtige Vermietungsumsätze erzielt – etwa aus einer Ferienwohnung –, kann die Umsatzsteuer über die Kleinunternehmerregelung (§ 19 UStG) vermeiden. Seit dem 1. Januar 2025 gelten dafür neue Grenzen: Der Umsatz darf im vorangegangenen Kalenderjahr 25.000 Euro und im laufenden Jahr 100.000 Euro nicht übersteigen. Wer darunter bleibt, führt keine Umsatzsteuer ab, darf aber auch keine Vorsteuer ziehen und keine Umsatzsteuer in Rechnungen ausweisen.
| Art der Vermietung | Umsatzsteuer |
|---|---|
| Wohnung an Privatperson (dauerhaft) | Steuerfrei (§ 4 Nr. 12 a UStG) |
| Gewerbe an Unternehmer | Steuerfrei, Option zur USt möglich (§ 9) |
| Ferienwohnung / kurzfristig | Steuerpflichtig, 7 % (§ 12 Abs. 2 Nr. 11) |
| Garage/Stellplatz isoliert | Steuerpflichtig, 19 % |
Miet- und Umsatzarten sauber getrennt erfassen
Wer neben klassischer Wohnraumvermietung auch eine Ferienwohnung oder Gewerbeflächen vermietet, muss steuerfreie und steuerpflichtige Umsätze auseinanderhalten. VerwaltPilot erfasst Einnahmen pro Einheit und Objekt strukturiert – eine solide Grundlage für die Steuererklärung und ein späteres Gespräch mit dem Steuerberater.
14 Tage kostenlos testenHäufig gestellte Fragen
Muss ich als privater Vermieter eine Umsatzsteuer-Voranmeldung abgeben?
Bei reiner Wohnraumvermietung nein – die Umsätze sind steuerfrei. Erst wenn Sie umsatzsteuerpflichtige Umsätze erzielen (Ferienwohnung, Gewerbe mit Option) und nicht Kleinunternehmer sind, kommen Voranmeldungen auf Sie zu.
Kann ich die Umsatzsteuer aus einer Sanierungsrechnung zurückholen?
Bei steuerfreier Wohnraumvermietung nicht. Ein Vorsteuerabzug ist nur möglich, wenn Sie umsatzsteuerpflichtig vermieten oder wirksam zur Umsatzsteuer optiert haben.
Gilt die Umsatzsteuerbefreiung auch für die Nebenkosten?
Die umlagefähigen Nebenkosten teilen als unselbständige Nebenleistung das steuerliche Schicksal der Hauptleistung. Bei steuerfreier Wohnraumvermietung sind daher auch die umgelegten Betriebskosten umsatzsteuerfrei.
Fazit
Für die große Mehrheit der privaten Vermieter ist die Umsatzsteuer kein Thema: Wohnraum wird steuerfrei vermietet, dafür entfällt der Vorsteuerabzug. Relevant wird die Umsatzsteuer erst bei gewerblicher Vermietung (mögliche Option zum Vorsteuerabzug) und bei Ferienwohnungen (7 Prozent, ggf. über die Kleinunternehmerregelung vermeidbar). Weil die Entscheidungen langfristig binden, gehört die Umsatzsteuer klar in die Hand des Steuerberaters. Wie sich die übrigen Steuern einordnen, zeigt der Steuer-Überblick für Vermieter.