Spekulationssteuer beim Verkauf einer vermieteten Immobilie: die 10-Jahres-Frist (§ 23 EStG)

„Spekulationssteuer" ist der geläufige Name für die Steuer auf ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG. Wer eine vermietete Immobilie zu früh wieder verkauft, muss den Gewinn versteuern. Die gute Nachricht: Nach Ablauf der Zehnjahresfrist ist der Verkauf komplett steuerfrei. Dieser Leitfaden zeigt, wann die Frist läuft, wie sich der Gewinn berechnet, welche Rolle die Abschreibung spielt und welche Ausnahmen es gibt.

Die Zehnjahresfrist: der entscheidende Zeitraum

Der Verkauf einer Immobilie des Privatvermögens ist nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG nur dann ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Verkaufen Sie also später als zehn Jahre nach dem Kauf, ist der gesamte Gewinn steuerfrei – ganz gleich, wie hoch er ausfällt.

Maßgeblich für den Fristbeginn und das Fristende sind jeweils die Daten der notariellen Kaufverträge (der Tag des schuldrechtlichen Verpflichtungs­geschäfts), nicht der Tag der Grundbucheintragung oder der Übergabe. Wer die Frist punktgenau ausreizt, sollte sie sich vom Steuerberater bestätigen lassen: Schon wenige Tage können über eine fünfstellige Steuer entscheiden.

Ausnahme: Eigennutzung

Für selbst genutztes Wohneigentum gibt es eine wichtige Ausnahme (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Der Verkauf ist auch innerhalb der zehn Jahre steuerfrei, wenn die Immobilie

• im gesamten Zeitraum zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, oder
• im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Für eine durchgehend vermietete Immobilie greift diese Ausnahme nicht. Wer einen Verkauf vor Ablauf der zehn Jahre plant, kann aber prüfen, ob sich durch eine rechtzeitige Eigennutzung (etwa das Einziehen in den letzten Jahren) die Steuerfreiheit erreichen lässt – hier lohnt die Beratung besonders.

So wird der Veräußerungsgewinn berechnet

Steuerpflichtig ist nicht der Verkaufspreis, sondern der Gewinn. Die Grundformel lautet:

Der entscheidende Punkt für Vermieter: Die während der Vermietung genutzte Abschreibung (AfA) wird nach § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG von den Anschaffungskosten abgezogen und erhöht so den steuerpflichtigen Gewinn. Was Sie über die Jahre steuerlich abgeschrieben haben, holt sich der Fiskus beim Verkauf ein Stück weit zurück. Das unterscheidet die vermietete Immobilie deutlich vom selbst genutzten Eigenheim.

Wie hoch ist die Steuer?

Einen festen „Spekulationssteuersatz" gibt es nicht. Der Veräußerungsgewinn wird Ihrem übrigen zu versteuernden Einkommen hinzugerechnet und mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz belastet – zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer. Je nach Einkommen kann das bis in den Spitzensteuersatz reichen. Ein hoher Gewinn in einem Jahr treibt den persönlichen Steuersatz zusätzlich nach oben (Progressionseffekt).

Die Freigrenze von 1.000 Euro

Bleibt der gesamte Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften eines Kalenderjahres unter 1.000 Euro, fällt keine Steuer an. Diese Freigrenze wurde durch das Wachstumschancengesetz ab 2024 von zuvor 600 Euro auf 1.000 Euro angehoben (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG). Wichtig: Es ist eine Freigrenze, kein Freibetrag. Wird sie auch nur um einen Euro überschritten, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig. Bei Immobilienverkäufen wird sie in der Regel deutlich überschritten – für die typische Mietwohnung spielt sie daher kaum eine Rolle.

Rechenbeispiel

Sie haben eine Eigentumswohnung 2019 für 250.000 Euro gekauft (plus 25.000 Euro Nebenkosten) und vermietet. 2026 verkaufen Sie für 340.000 Euro. In den Vermietungsjahren haben Sie insgesamt 30.000 Euro AfA geltend gemacht; die Verkaufskosten betragen 10.000 Euro.

Da zwischen Kauf (2019) und Verkauf (2026) weniger als zehn Jahre liegen, sind diese 85.000 Euro voll steuerpflichtig und werden mit dem persönlichen Steuersatz versteuert. Hätten Sie bis 2030 gewartet, wäre der gesamte Gewinn steuerfrei geblieben.

Vorsicht: gewerblicher Grundstückshandel

Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte kauft und wieder verkauft, kann nach der sogenannten Drei-Objekt-Grenze vom Finanzamt als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft werden. Dann greift die Zehnjahresfrist nicht mehr, es fällt zusätzlich Gewerbesteuer an und die Gewinne sind unabhängig von der Haltedauer steuerpflichtig. Wer regelmäßig An- und Verkäufe plant, sollte das unbedingt vorab mit dem Steuerberater klären.

Häufig gestellte Fragen

Wann ist der Verkauf einer vermieteten Immobilie steuerfrei?

Wenn zwischen den beiden notariellen Kaufverträgen mehr als zehn Jahre liegen. Dann ist der Gewinn nach § 23 EStG komplett steuerfrei.

Zählt das Datum des Notarvertrags oder der Grundbucheintragung?

Es zählt der Tag des jeweiligen notariellen Kaufvertrags (schuldrechtliches Geschäft), nicht die Grundbucheintragung oder die Übergabe.

Warum erhöht die Abschreibung meinen Gewinn?

Weil die in den Vermietungsjahren genutzte AfA die Anschaffungskosten mindert (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Dadurch steigt der rechnerische Gewinn und damit die Steuer.

Fazit

Die Spekulationssteuer trifft nur, wer innerhalb von zehn Jahren verkauft. Für langfristig orientierte Vermieter ist der Verkauf nach Ablauf der Frist der einfachste Weg zum steuerfreien Gewinn. Wer früher verkaufen muss, sollte den Gewinn – inklusive der AfA-Hinzurechnung – vorab genau berechnen und die Eigennutzungs-Ausnahme prüfen. Einen Überblick über alle Steuern rund um die Vermietung gibt der Steuer-Überblick für Vermieter.

Weiterführende Ratgeber

• Vermieter und Steuern: der große Überblick
• AfA: Immobilien richtig abschreiben
• Anlage V: Mieteinnahmen richtig versteuern
• Mietrendite berechnen: lohnt sich die Immobilie?