Beim Kauf einer Immobilie ist die Grunderwerbsteuer nach dem Kaufpreis der größte Nebenkostenposten. Für Vermieter ist sie doppelt relevant: Sie erhöht die Anfangsinvestition spürbar und wirkt sich anders auf die Steuer aus, als viele erwarten – nicht als sofortiger Werbungskostenabzug, sondern über die Abschreibung. Dieser Leitfaden erklärt die Sätze, die Berechnung, die Fälligkeit und die steuerliche Behandlung.
Hinweis: keine Steuerberatung
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Die Grunderwerbsteuersätze sind Ländersache und werden vom jeweiligen Bundesland festgelegt; sie können sich ändern. Den aktuell gültigen Satz und Ihre konkrete Belastung klären Sie am besten mit Ihrem Notar oder Steuerberater.
Was ist die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer, die beim Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie anfällt. Rechtsgrundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Besteuert wird das Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übereignung begründet – in der Regel der notarielle Kaufvertrag. Anders als die jährliche Grundsteuer wird die Grunderwerbsteuer nur ein einziges Mal, nämlich beim Eigentümerwechsel, erhoben.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?
Der Steuersatz ist Ländersache und liegt aktuell zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Den niedrigsten Satz erhebt Bayern mit 3,5 Prozent. Mehrere Bundesländer – darunter Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Schleswig-Holstein und das Saarland – liegen beim Höchstsatz von 6,5 Prozent. Weil die Länder ihre Sätze eigenständig ändern können, sollten Sie den aktuellen Wert für Ihr Bundesland vor dem Kauf immer gegenprüfen.
| Kaufpreis | bei 3,5 % | bei 5,0 % | bei 6,5 % |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 7.000 € | 10.000 € | 13.000 € |
| 400.000 € | 14.000 € | 20.000 € | 26.000 € |
| 600.000 € | 21.000 € | 30.000 € | 39.000 € |
Schon der Unterschied zwischen dem niedrigsten und dem höchsten Satz macht bei 400.000 Euro Kaufpreis rund 12.000 Euro aus – ein Betrag, der in die Renditeberechnung gehört. Wie sich solche Nebenkosten auf Ihre Kalkulation auswirken, zeigt der Ratgeber zur Mietrendite.
Bemessungsgrundlage: der Kaufpreis
Bemessungsgrundlage ist grundsätzlich die im Kaufvertrag vereinbarte Gegenleistung, also der Kaufpreis. Mitverkauftes bewegliches Inventar – etwa eine Einbauküche, Markisen oder eine Sauna – zählt nicht zum Grundstück und kann im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen werden. Dadurch sinkt die Bemessungsgrundlage und damit die Grunderwerbsteuer. Das Finanzamt erkennt solche Beträge aber nur in realistischer Höhe an; überzogene Ansätze werden korrigiert.
Wer zahlt und wann wird es fällig?
Steuerschuldner sind laut Gesetz Käufer und Verkäufer gemeinsam; in nahezu allen Kaufverträgen wird die Grunderwerbsteuer jedoch dem Käufer auferlegt. Der Ablauf:
- Der Notar meldet den Kaufvertrag dem Finanzamt.
- Das Finanzamt erlässt den Grunderwerbsteuerbescheid; die Steuer ist in der Regel innerhalb eines Monats fällig.
- Nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus.
- Erst mit dieser Bescheinigung wird der Käufer als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.
Ohne gezahlte Grunderwerbsteuer keine Grundbucheintragung – deshalb sollte die Liquidität für diesen Posten von Anfang an eingeplant sein.
Steuerlich absetzen? Nur über die AfA
Viele Vermieter erwarten, die Grunderwerbsteuer als Werbungskosten sofort abziehen zu können – das ist nicht der Fall. Bei einer zur Vermietung erworbenen Immobilie gehört sie zu den Anschaffungsnebenkosten. Diese werden – wie der Kaufpreis selbst – in einen Anteil für Grund und Boden und einen Anteil für das Gebäude aufgeteilt. Nur der Gebäudeanteil erhöht die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung (AfA) und wirkt sich dadurch über Jahrzehnte verteilt steuermindernd aus. Der auf den Grund und Boden entfallende Teil bleibt steuerlich unberücksichtigt, weil Grund und Boden nicht abgeschrieben wird.
Anschaffungsnebenkosten von Anfang an dokumentieren
Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie Maklerprovision fließen in Ihre AfA-Bemessungsgrundlage ein – oft erst Jahre später relevant. VerwaltPilot bewahrt Kauf- und Nebenkostenbelege pro Objekt dauerhaft auf, damit Ihre Abschreibung von Anfang an auf korrekten Zahlen steht.
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Fällt beim Kauf innerhalb der Familie Grunderwerbsteuer an?
Beim Erwerb durch Ehegatten oder in gerader Linie verwandte Personen (z. B. Eltern an Kinder) ist der Grundstückserwerb nach dem GrEStG grunderwerbsteuerbefreit. Auch die Schenkung oder Erbschaft löst keine Grunderwerbsteuer aus – hier greift stattdessen die Erbschaft- und Schenkungsteuer.
Kann ich die Grunderwerbsteuer reduzieren?
Legal lässt sie sich vor allem senken, indem mitverkauftes bewegliches Inventar realistisch im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen wird. Ansonsten entscheidet die Wahl des Bundeslandes über den Satz – beeinflussbar ist das aber nur bei der Objektauswahl.
Gehört die Grunderwerbsteuer zu den Kaufnebenkosten?
Ja. Zusammen mit Notar- und Grundbuchkosten sowie einer etwaigen Maklerprovision bildet sie die Kaufnebenkosten, die typischerweise rund 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen.
Fazit
Die Grunderwerbsteuer ist mit 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises ein gewichtiger, aber planbarer Kostenblock. Für Vermieter zählt sie zu den Anschaffungsnebenkosten und wird nur anteilig über die AfA steuerwirksam – nicht als Sofortabzug. Wer den Satz seines Bundeslandes kennt, Inventar sauber ausweist und die Nebenkostenbelege aufbewahrt, hat diesen Posten im Griff. Einen Überblick über alle Steuern rund um die Vermietung gibt der Steuer-Überblick für Vermieter.