Seit dem 1. Januar 2025 gilt die neue Grundsteuer in ganz Deutschland. Die Reform aendert die Berechnungsgrundlage grundlegend — und viele Vermieter staunen ueber deutlich veraenderte Bescheide. Dieser Leitfaden erklaert, was sich aendert, wie Sie die Grundsteuer auf Mieter umlegen duerfen und welche Fehler Sie vermeiden sollten.
Was ist die Grundsteuer?
Die Grundsteuer ist eine Jahressteuer auf den Besitz von Grundstuecken und Gebaeuden. Sie wird von den Kommunen erhoben und ist fuer Eigentuemer Pflicht — unabhaengig davon, ob das Objekt selbst genutzt oder vermietet ist. Fuer Vermieter ist sie einer der wenigen Betriebskosten-Posten, die direkt auf Mieter umgelegt werden duerfen.
In Deutschland wird die Grundsteuer unterschieden in:
- Grundsteuer A: land- und forstwirtschaftliche Betriebe
- Grundsteuer B: bebaute und unbebaute Grundstuecke (Wohnimmobilien)
- Grundsteuer C (neu, optional): baureife, aber unbebaute Grundstuecke — bisher selten eingesetzt
Fuer private Vermieter ist ausschliesslich Grundsteuer B relevant.
Grundsteuerreform 2025: Was hat sich veraendert?
Das Bundesverfassungsgericht erklaerte die alte Grundsteuerberechnung 2018 fuer verfassungswidrig, weil sie auf Einheitswerten aus den Jahren 1935 (neue Bundeslaender) und 1964 (alte Bundeslaender) basierte. Der Gesetzgeber hatte bis Ende 2024 Zeit, das System zu reformieren.
Seit 1. Januar 2025 gilt das neue Recht. Es gibt dabei zwei Wege:
1. Bundesmodell (gilt in den meisten Bundeslaendern)
Das sogenannte "Bundesmodell" gilt in Baden-Wuerttemberg (mit eigener Variante), Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thueringen.
Die Berechnung basiert jetzt auf:
- dem Bodenwert (Bodenrichtwert x Grundstuecksflaeche)
- dem Gebaeudewert (Nettokaltmiete x statistischer Faktor x Alter)
Die Formel bleibt dreiteilig:
Grundsteuer-Berechnung 2025
Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Grundsteuer
Grundsteuerwert: Bodenwert + Gebaeudewert (neu berechnet)
Steuermesszahl: gesetzlich festgelegt (z.B. 0,31 Promille fuer Wohngebaeude)
Hebesatz: kommunal festgesetzt (stark variabel)
2. Laendermodelle (Oeffnungsklausel)
Sechs Bundeslaender haben von der Oeffnungsklausel Gebrauch gemacht und eigene Modelle entwickelt:
| Bundesland | Modell | Besonderheit |
|---|---|---|
| Bayern | Flaechenmodell | Wert-unabhaengig, nur Flaeche |
| Baden-Wuerttemberg | Modifiziertes Bundesmodell | Nur Bodenwert (kein Gebaeudeanteil) |
| Hamburg | Wohnlagemodell | Abschlag in schlechten Wohnlagen |
| Hessen | Flaechenmodell (Flaechennutzungsfaktor) | Flaechenbasiert |
| Niedersachsen | Flaechenmodell | Flaechenbasiert |
| Sachsen | Modifiziertes Bundesmodell | Eigene Steuermesszahlen |
Wichtig: Pruefen Sie, welches Modell in Ihrem Bundesland gilt — das beeinflusst sowohl den Bescheid als auch Ihre Widerspruchsmoeglichkeiten.
Wer zahlt die Grundsteuer: Vermieter oder Mieter?
Rechtlich schuldet immer der Eigentuemer (Vermieter) die Grundsteuer gegenueber dem Finanzamt. Doch das Mietrecht erlaubt Vermietern, die Grundsteuer als Betriebskosten auf Mieter umzulegen — sofern dies vertraglich vereinbart ist.
Grundlage ist § 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV): Die "oeffentlichen Lasten des Grundstuecks" — dazu zaehlt ausdruecklich die Grundsteuer — koennen als Betriebskosten abgerechnet werden.
Wichtig: Vertragsklausel erforderlich
Die Umlage der Grundsteuer funktioniert nur, wenn der Mietvertrag eine entsprechende Klausel enthaelt (z.B. "Alle Betriebskosten gemaess BetrKV werden auf den Mieter umgelegt"). Fehlt diese Klausel, traegt der Vermieter die Grundsteuer selbst.
Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung
Die Grundsteuer erscheint in der Nebenkostenabrechnung als Jahresbetrag laut Bescheid. Bei mehreren Einheiten im selben Gebaeude wird sie auf die Mieter verteilt — ueblicherweise nach Wohnflaeche (empfohlen und am einfachsten zu begrenzen).
Schritt-fuer-Schritt: Grundsteuer in der NK-Abrechnung
- Bescheid des Finanzamts ablegen — der jaehrliche Grundsteuerbescheid ist Ihr Beleg. Heben Sie ihn fuer die Abrechnung auf.
- Gesamtbetrag ermitteln — steht direkt auf dem Bescheid (jaehrlicher Grundsteuerbetrag in Euro).
- Auf Einheiten verteilen — nach Wohnflaeche: Anteil Wohnung / Gesamtwohnflaeche x Grundsteuerbetrag.
- In NK-Abrechnung aufnehmen — als eigenstaendige Position "Grundsteuer" mit Bescheid-Datum und Betrag.
- Vorauszahlung verrechnen — der Mieter hat ueber das Jahr Vorauszahlungen geleistet; die Abrechnung zeigt Nachzahlung oder Guthaben.
Rechenbeispiel
Mehrfamilienhaus, 3 Einheiten (je 70 m², gesamt 210 m²)
Grundsteuerbescheid: Widerspruch oder Anerkenntnis?
Viele Vermieter haben nach der Reform deutlich hoehere oder niedrigere Bescheide als erwartet erhalten. Hier lohnt eine Pruefung:
- Widerspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid: Wenn Bodenrichtwert oder Wohnflaeche falsch angesetzt sind, koennen Sie Einspruch einlegen. Frist: 1 Monat nach Bekanntgabe.
- Widerspruch gegen den Hebesatz: Gegen die kommunale Hebesatz-Festsetzung ist kein Rechtsmittel moeglich — das ist eine politische Entscheidung der Gemeinde.
- Musterverfahren abwarten: Mehrere Steuerberaterverbaende fuehren Musterverfahren zur Verfassungskonformitaet des neuen Bundesmodells. Wer "unter dem Vorbehalt" Einspruch einlegt, sichert seine Rechte.
Tipp: Einspruch + Ruhendstellung
Legen Sie vorsorglich Einspruch ein und beantragen Sie, das Verfahren bis zur Entscheidung der Musterverfahren ruhen zu lassen. So sichern Sie Ihre Rechte, ohne aktiv weiterkaempfen zu muessen.
Grundsteuer als Werbungskosten absetzen
Vermieter koennen die Grundsteuer als Werbungskosten bei den Einkuenften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) geltend machen.
- Umlage auf Mieter: Die umgelegte Grundsteuer ist kein Werbungskosten- Abzug (denn sie kommt auch als Einnahme durch die NK-Abrechnung zurueck).
- Selbst getragene Grundsteuer (keine Umlage-Klausel oder Leerstand): 100% als Werbungskosten absetzbar.
- Leerstand: Auch bei Leerstand bleibt die Grundsteuer abzugsfaehig, sofern Vermietungsabsicht besteht (kurzzeitiger Leerstand zwischen Mietverhaeltnissen).
Haeufige Fehler von Vermietern bei der Grundsteuer
Falsche Wohnflaeche im Feststellungsbescheid
Das Finanzamt hat moeglicherweise eine veraltete oder falsche Wohnflaeche verwendet. Pruefen Sie den Grundsteuerwertbescheid gegen Ihre Bauunterlagen.
Keine Umlage-Klausel im Mietvertrag
Ohne explizite Klausel koennen Sie die Grundsteuer nicht auf Mieter umlegen — auch wenn sich die Steuer durch die Reform erhoet hat.
Falsche Vorauszahlungshoehe
Viele Vermieter haben die monatliche NK-Vorauszahlung noch nicht an den neuen Grundsteuerbescheid angepasst. Das fuehrt zu hohen Nachforderungen und veraergerten Mietern.
Doppelabrechnung bei Eigentumswohnungen (WEG)
Bei ETWs in einer WEG rechnet die Hausverwaltung die Grundsteuer meist ueber die Jahresabrechnung ab. Wer sie zusaetzlich in der eigenen NK-Abrechnung ansetzt, rechnet doppelt.
Einspruchsfrist verschlafen
Die Einspruchsfrist betraegt 1 Monat ab Bekanntgabe des Bescheids. Wer zu spaet handelt, verliert seine Rechte — auch bei offensichtlich falschen Werten.
Checkliste fuer Vermieter — Grundsteuer 2025
- ✓Neuen Grundsteuerbescheid 2025 erhalten und abgelegt?
- ✓Bescheid auf richtige Wohnflaeche und Grundstuecksflaeche geprueft?
- ✓Bundesland identifiziert (Bundesmodell oder Laendermodell)?
- ✓Mietvertrag auf Umlage-Klausel geprueft?
- ✓Monatliche NK-Vorauszahlung an neuen Bescheid angepasst?
- ✓Verteilerschluessel (Wohnflaeche) dokumentiert?
- ✓Bei Zweifeln: Einspruch fristgerecht eingelegt?
- ✓Bei WEG: Doppelabrechnung ausgeschlossen?
Grundsteuer und Digitalisierung: Verwaltung vereinfachen
Die Grundsteuerreform hat gezeigt: Wer als Vermieter den Ueberblick behalten will, braucht saubere Dokumentation. Grundsteuerbescheide, Wohnflaechen, Verteilerschluessel und die jaehrliche NK-Abrechnung haengen direkt zusammen. Wer diese Daten in einem System pflegt, spart Zeit und vermeidet Fehler.
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Haeufig gestellte Fragen (FAQ)
Muss ich die hoehere Grundsteuer 2025 meinem Mieter mitteilen?
Wenn Sie die Grundsteuer als Betriebskosten umlegen, ergibt sich die Anpassung automatisch in der naechsten Jahresabrechnung. Eine gesonderte Mitteilung ist rechtlich nicht vorgeschrieben, aber empfehlenswert — besonders wenn die Vorauszahlungen deutlich angepasst werden.
Darf ich die NK-Vorauszahlung erhoehen wegen der neuen Grundsteuer?
Ja. Sie koennen die Vorauszahlungen einvernehmlich anpassen oder einseitig im Rahmen der Betriebskostenabrechnung neue Vorauszahlungsbetraege festsetzen (§ 560 BGB). Schriftliche Ankuendigung mit Begruendung empfohlen.
Was passiert bei Leerstand — muss ich die Grundsteuer trotzdem zahlen?
Ja. Die Grundsteuer faellt unabhaengig vom Nutzungsstatus an. Bei unvermeidbarem Leerstand (Sanierung, Mietersuche) koennen Sie jedoch einen Erlass beim Finanzamt beantragen (§ 33 GrStG) — in der Regel ab 50% Mietausfall.
Wie lange gilt der neue Grundsteuerwert?
Im Bundesmodell sollen die Grundsteuerwerte regelmaessig (zunaechst alle 7 Jahre) aktualisiert werden. Die naechste turnusmaessige Neubewertung ist aktuell fuer 2029 geplant.
Kann ich die Grundsteuer steuerlich als Vermieter absetzen?
Ja. Die selbst getragene Grundsteuer (bei fehlendem Umlage-Recht oder Leerstand) ist als Werbungskosten bei den Vermietungseinkuenften (Anlage V) absetzbar. Die auf Mieter umgelegte Grundsteuer wird in der Steuererklarung neutralisiert (Ausgabe = Einnahme).
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