Wer Wohnungen vermietet, muss jedes Jahr die Anlage V zur Einkommensteuererklarung ausfüllen. Hier erklaren wir Zeile fur Zeile, welche Einnahmen hinein gehoren, welche Werbungskosten Sie absetzen durfen und wie Sie typische Fehler vermeiden — damit Sie das Maximum aus Ihrer Steuererklarung herausholen.
Was ist die Anlage V?
Die Anlage V (kurz fur "Anlage V: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung") ist ein Pflichtformular der deutschen Einkommensteuererklarung. Sie berechnen darin Ihren steuerlichen Uberschuss oder Verlust aus der Vermietung.
Rechtsgrundlage ist § 21 EStG: Einnahmen aus der Überlassung von Grundstücken, Gebäuden oder Gebäudeteilen gegen Entgelt sind als "Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung" steuerpflichtig. Das Prinzip ist simpel:
Das Prinzip der Überschussrechnung
Einnahmen (Kaltmiete + Nebenkosten-Vorauszahlungen)
- Werbungskosten (AfA + Zinsen + Reparaturen + Verwaltung ...)
= Überschuss (steuerpflichtig) oder Verlust (verrechenbar)
Wer muss die Anlage V ausfüllen?
Jeder, der im betreffenden Steuerjahr:
- eine Wohnung oder ein Haus vermietet hat,
- einen Stellplatz, eine Garage oder ein Grundstück verpachtet hat,
- gewerbliche Räume (z.B. Laden, Büro) vermietet hat,
- Einnahmen aus unbebauten Grundstücken oder Erbbaurechten erzielt hat.
Wichtig: Für jede Immobilie fullen Sie eine eigene Anlage V aus. Wer drei Wohnungen vermietet, reicht drei Anlagen V ein. ELSTER erlaubt das ohne Aufwand — Sie erganzen einfach weitere Anlage-V-Formulare.
Anlage V Zeile fur Zeile: Die wichtigsten Felder
Teil I: Einnahmen (Zeilen 9–21)
Hier tragen Sie alle Mieteinnahmen des Jahres ein — nicht nach Fälligkeit, sondern nach dem Zuflussprinzip: was tatsachlich auf Ihrem Konto eingegangen ist.
| Feld (ca. Zeile) | Inhalt | Hinweis |
|---|---|---|
| Kaltmiete (Z. 9) | Nettokaltmiete ohne NK | Nur tatsachlicher Zufluss |
| Umlagen (Z. 10) | Nebenkostenvorauszahlungen | Brutto inklusive Heizung |
| Sachleistungen (Z. 11) | z.B. Dienstleistung statt Miete | Selten, aber steuerpflichtig |
| Mietausfalle (Z. 13) | Nicht eintragen | Nicht erhaltene Miete = kein Zufluss |
| Vereinnahmte Kautionen | Nicht eintragen | Kautionen sind durchlaufende Posten |
Kaution gehort NICHT in die Anlage V
Die Mietkaution ist kein Einkommen. Sie tragen sie weder als Einnahme noch als Ausgabe ein — sie ist ein Treuhandgeld, das Sie nach dem Mietverhaltnis zurückzahlen. Erst wenn Sie berechtigt Teile einbehalten, wird es relevant.
Teil II: Werbungskosten (Zeilen 33–83)
Werbungskosten sind alle Aufwendungen, die zur Erzielung Ihrer Mieteinnahmen notwendig sind. Das Finanzamt akzeptiert Sie — vorausgesetzt, Sie haben Belege.
| Werbungskosten-Position | Typischer Betrag p.a. | Beleg |
|---|---|---|
| AfA (Gebaude-Abschreibung) | 2 % oder 3 % des Gebaudewerts/Jahr | Kaufvertrag, AfA-Tabelle |
| Schuldzinsen | Zinsbescheinigung der Bank | Jahresabrechnung Bank |
| Erhaltungsaufwand | Reparaturen, Malerarbeiten | Handwerker-Rechnung |
| Verwaltungskosten | Hausverwaltung, Software | Rechnung / Kontoauszug |
| Versicherungen | Gebaude-, Haftpflicht, Rechtsschutz | Versicherungsbeleg |
| Grundsteuer | Jahresbetrag (tatsachlich bezahlt) | Grundsteuerbescheid |
| Fahrtkosten | 0,30 EUR/km zur Immobilie | Fahrtenbuch / Quittungen |
| Kontoführungsgebühren | Mietkonto-Gebühren | Kontoauszug |
| Steuerberatungskosten | anteiliger Beratungsanteil Vermietung | Steuerberater-Rechnung |
| Werbungskosten Leerstand | bei Vermietungsabsicht absetzbar | Inserate, Maklerrechnung |
AfA berechnen: Das Herzstuck der Anlage V
Die Abschreibung fur Abnutzung (AfA) ist oft der großte Einzelposten in der Anlage V. Sie spiegelt den jahrlichen Wertverlust des Gebaudes wider — und ist rein rechnerisch, kostet Sie also kein echtes Geld.
AfA-Satze im Überblick
| Baujahr | AfA-Satz | Nutzungsdauer | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|---|
| Neubau ab 2023 | 3,0 % / Jahr | 33 Jahre | § 7 Abs. 4 EStG (ab 1.1.2023) |
| Baujahr ab 1925 | 2,0 % / Jahr | 50 Jahre | § 7 Abs. 4 EStG |
| Baujahr vor 1925 | 2,5 % / Jahr | 40 Jahre | § 7 Abs. 4 EStG |
Rechenbeispiel AfA
Kaufpreis Wohnung: 280.000 EUR (2022 gebaut)
Anteil Grund und Boden: - 80.000 EUR (Boden ist nicht absetzbar!)
Gebaudewert: 200.000 EUR
AfA-Satz (Baujahr 2022): 2,0 % (altes Recht)
Jahrliche AfA: 200.000 EUR x 2,0 % = 4.000 EUR / Jahr
Achtung: Der Grund-und-Boden-Anteil muss separat ermittelt werden (Kaufvertrag, Finanzamt-Schatzung oder Gutachten).
Wichtig: Grund und Boden ist NICHT absetzbar
Nur der Gebaude-Anteil des Kaufpreises darf abgeschrieben werden. Grund und Boden nutzt sich nicht ab. Der Boden-Anteil variiert je nach Region stark — in Munchen oft 60–70 %, auf dem Land unter 20 %. Hilfe bietet der Sachwert-Richtlinie-Rechner des Bundesfinanzministeriums oder ein Gutachter.
Mehrere Immobilien: So funktioniert es mit mehreren Anlagen V
Besitzen Sie mehrere vermietete Objekte, fullen Sie fur jede Immobilie eine eigene Anlage V aus. ELSTER erlaubt beliebig viele Anlagen. Die Ergebnisse aller Anlagen V werden anschliessend zusammengezahlt.
Machen Sie mit einer Wohnung 3.000 EUR Verlust und mit der anderen 5.000 EUR Überschuss, versteuern Sie nur 2.000 EUR. Verluste aus Vermietung konnen also innerhalb der Einkünfteklasse sofort verrechnet werden.
Verlust aus Vermietung: Was passiert damit?
Ein Verlust aus Vermietung und Verpachtung (mehr Werbungskosten als Einnahmen) ist steuerlich wertvoll:
- Horizontaler Verlustausgleich: Verluste aus verschiedenen Mietobjekten werden untereinander verrechnet.
- Vertikaler Verlustausgleich: Der Verlust kann mit anderen Einkünften (z.B. Gehalt) verrechnet werden — und senkt so die Lohnsteuer.
- Verlustvortrag: Kann der Verlust nicht vollstandig verrechnet werden, wird er ins Folgejahr vorgetragen (§ 10d EStG).
Typisch in den ersten Jahren
Gerade nach dem Kauf einer Immobilie (hohe Zinsen + volle AfA) entsteht oft ein steuerlicher Verlust, der die Lohnsteuer erheblich reduziert. Das macht Immobilien steuerlich attraktiv — auch wenn real kein Geldverlust entsteht.
Fristen fur die Anlage V (Steuererklarung 2024)
| Situation | Abgabefrist (Steuerjahr 2024) |
|---|---|
| Selbst ausfüllen (ELSTER) | 31. Juli 2025 |
| Mit Steuerberater | 28. Februar 2026 |
| Mit Lohnsteuerhilfeverein | 28. Februar 2026 |
ELSTER, Steuerberater oder Steuersoftware?
| Methode | Kosten | Aufwand | Empfehlung |
|---|---|---|---|
| ELSTER (kostenlos) | 0 EUR | Hoch (kein Komfort) | Einfache Falle, 1 Immobilie |
| Steuersoftware | 20–80 EUR/Jahr | Mittel | 1–2 Objekte, selbstverwaltend |
| Steuerberater | 300–800 EUR/Jahr | Gering | Ab 3 Immobilien, komplexe Falle |
Die 7 haufigsten Fehler bei der Anlage V
| Fehler | Folge | Losung |
|---|---|---|
| Kaution als Einnahme eintragen | Steuer auf nicht-existentes Einkommen | Kaution weglassen |
| Grund und Boden mit abschreiben | Unzulassige AfA, Nachforderung + Zinsen | Boden-Anteil separat aus Kaufpreis herausrechnen |
| Erhaltungsaufwand mit Herstellungskosten verwechseln | Muss ggf. uber mehrere Jahre abgeschrieben werden | Prüfen: erhalt Substanz oder schafft Wertsteigerung? |
| Eigennutzungsanteil vergessen | Anteilige Kosten nicht abzugsfahig | Bei Mischobjekten Quadratmeter-Schlüssel nutzen |
| Leerstand: keine Vermietungsabsicht belegt | Finanzamt streicht Werbungskosten | Inserate, Makler-Auftrage als Belege aufbewahren |
| Verwaltungssoftware-Kosten nicht absetzen | Steuersparung vergeben | Abo-Rechnung als Werbungskosten eintragen |
| Belege nicht aufbewahren | Abzug kann bei Prüfung abgelehnt werden | 10 Jahre Aufbewahrungspflicht (§ 147 AO) |
Verwaltungssoftware ist vollstandig absetzbar
Die Kosten fur Hausverwaltungs-Software (z.B. VerwaltPilot) sind vollstandig als Werbungskosten absetzbar. Bei einem Einkommensteuersatz von 35 % und 19 EUR/Monat Abo-Kosten zahlen Sie nach Steuer effektiv nur ~12 EUR/Monat. Rechnung aufbewahren!
Checkliste: Alle Belege fur die Anlage V
Haufig gestellte Fragen zur Anlage V
Muss ich die Anlage V auch bei Leerstand abgeben?
Ja — wenn Sie Vermietungsabsicht haben und Werbungskosten (z.B. Reparaturen, Inserate, Finanzierungskosten) anfallen, fullen Sie die Anlage V aus. Sie konnen dann die Kosten absetzen, auch wenn die Einnahmen null sind. Das Finanzamt prüft aber die Ernsthaftigkeit der Vermietungsabsicht.
Kann ich die Anlage V ruckwirkend korrigieren?
Ja, ein bestandskraftiger Steuerbescheid kann grundsatzlich durch einen Einspruch (innerhalb 1 Monat) oder — bei einem Vorbehalt der Nachprüfung — durch eine Berichtigung geandert werden. Vergessene Werbungskosten konnen Sie oft noch nachtraglich geltend machen.
Was ist der Unterschied zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten?
Erhaltungsaufwand (Reparaturen, Renovierungen ohne Wertsteigerung) ist sofort als Werbungskosten absetzbar. Herstellungskosten (Anbauten, wesentliche Verbesserungen) erhöhen die Anschaffungskosten und werden uber die AfA abgeschrieben. Die Abgrenzung ist oft tricky — bei Zweifeln Steuerberater fragen.
Ab wann muss ich Einkommensteuer auf Mieteinnahmen zahlen?
Erst wenn Ihre gesamten Einkünfte (inkl. Gehalt) den Grundfreibetrag uberschreiten (2025: 12.096 EUR/Person). Mieteinnahmen allein unter diesem Betrag sind faktisch steuerfrei. Sobald jedoch Mieteinnahmen plus Gehalt die Grenze uberschreiten, werden Mieteinnahmen mit Ihrem personlichen Steuersatz versteuert.
Kann ich auch Kosten fur eine selbst genutzte Einheit nicht absetzen?
Korrekt. Kosten fur selbst genutzte Raume (Eigennutzung) sind grundsatzlich nicht absetzbar. Bei gemischt genutzten Gebauden (z.B. EG vermietet, OG selbst genutzt) mussen Sie die Kosten anhand des Flachenverhaltnisses aufteilen.
Belege organisiert — Anlage V wird einfach
Der grosste Zeitfresser bei der Anlage V ist das Zusammensuchen von Belegen und Einnahmen. VerwaltPilot speichert alle Mietzahlungen, Rechnungen und Dokumente automatisch — und exportiert Ihnen auf Knopfdruck eine sortierte Übersicht fur die Steuererklarung.
14 Tage kostenlos testenFazit: Anlage V lohnt sich — wenn Sie die Werbungskosten kennen
Die Anlage V ist kein Hexenwerk, aber Details zahlen: Grund und Boden richtig herausrechnen, Erhaltungsaufwand von Herstellungskosten trennen, alle Belege 10 Jahre aufbewahren. Wer systematisch vorgeht, senkt seine Steuerlast erheblich — oft um mehrere tausend Euro im Jahr.
Nutzen Sie digitale Verwaltungstools, um Einnahmen und Ausgaben das ganze Jahr uber zu dokumentieren. Dann ist die Anlage V am Jahresende kein Stress, sondern eine routinemassige halbe Stunde.
Mehr zu den steuerlich absetzbaren Werbungskosten im Detail finden Sie in unserem Artikel Vermieter Steuern: Was konnen Vermieter absetzen?. Fur die korrekte Abrechnung der Nebenkosten lesen Sie Nebenkostenabrechnung erstellen.