Bevor der erste Mieter einzieht, muss die Wohnung erst einmal an die richtigen Interessenten gebracht werden. Ein durchdachtes Inserat entscheidet, wer sich meldet — und ein gutes Exposé spart Ihnen später viel Ärger bei der Mieterauswahl. Dieser Leitfaden zeigt Schritt für Schritt, wie Sie Ihre Wohnung rechtssicher inserieren, welche Angaben Pflicht sind, wo Sie am besten inserieren und wie Sie Besichtigungen datenschutzkonform organisieren.
Hinweis: keine Rechtsberatung
Dieser Artikel gibt einen praxisnahen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung. Gerade beim Datenschutz und beim Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz kommt es auf den Einzelfall an. Im Zweifel hilft ein Fachanwalt für Mietrecht oder ein Eigentümerverband wie Haus & Grund weiter.
Schritt 1: Vor dem Inserat — Miete, Energieausweis, Unterlagen
Bevor Sie eine Zeile schreiben, sollten drei Dinge geklärt sein. Erstens die Miethöhe: Sie liegt idealerweise an der ortsüblichen Vergleichsmiete — Orientierung geben der Mietspiegel und der Blick auf vergleichbare Angebote. In angespannten Wohnungsmärkten begrenzt die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) die Neuvertragsmiete auf höchstens zehn Prozent über der Vergleichsmiete. Zweitens der Energieausweis: Er muss zum Zeitpunkt der Vermarktung bereits vorliegen. Drittens die Unterlagen für das Exposé — Grundriss, Fotos und die wichtigsten Objektdaten.
Schritt 2: Pflichtangaben im Inserat (Energieausweis)
Anders als viele Vermieter glauben, schreibt das Gesetz nur wenige Angaben zwingend vor — diese aber bußgeldbewehrt. Wer eine kommerzielle Immobilienanzeige schaltet, muss nach § 87 GEG (Gebäudeenergiegesetz) folgende Daten aus dem Energieausweis nennen:
- die Art des Energieausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis),
- den Endenergiebedarf oder -verbrauch,
- den wesentlichen Energieträger der Heizung,
- das Baujahr des Gebäudes laut Ausweis,
- bei Wohngebäuden zusätzlich die Energieeffizienzklasse (A+ bis H).
Fehlen diese Angaben, ist das eine Ordnungswidrigkeit — das Bußgeld kann bis zu 10.000 Euro betragen. Details dazu im Ratgeber Energieausweis bei der Vermietung.
Schritt 3: Das Exposé, das überzeugt
Über die Pflichtangaben hinaus entscheidet das Exposé, wie viele passende Interessenten sich melden. Bewährt hat sich diese Struktur:
| Angabe | Was hineingehört |
|---|---|
| Eckdaten | Wohnfläche, Zimmerzahl, Etage, Baujahr, verfügbar ab |
| Kosten | Nettokaltmiete, Nebenkostenvorauszahlung, Warmmiete, Kaution, provisionsfrei |
| Ausstattung | Küche, Bad, Bodenbeläge, Balkon, Keller, Stellplatz, Heizungsart |
| Lage | Stadtteil, Anbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen |
| Medien | Helle Fotos aller Räume, Grundriss (erhöht die Klickrate deutlich) |
Fotos sind der wichtigste Hebel: Fotografieren Sie bei Tageslicht, aufgeräumt und mit geradem Bildhorizont. Ein Grundriss beantwortet viele Rückfragen vorab und filtert unpassende Interessenten von selbst heraus.
Schritt 4: Wo inserieren — Portale, Aushang oder Makler?
Die größte Reichweite bieten die Immobilienportale. Sinnvoll ist eine Kombination:
- Große Portale (ImmobilienScout24, Immowelt/Immonet) für maximale Reichweite,
- Kleinanzeigen-Plattformen für lokale, provisionsfreie Ansprache,
- Aushang und Mundpropaganda im Viertel — oft unterschätzt bei kleineren Objekten,
- regionale Tageszeitung für Zielgruppen, die weniger online suchen.
Wer sich die Arbeit nicht selbst machen will, kann einen Makler beauftragen. Dann gilt seit dem 1. Juni 2015 das Bestellerprinzip (§ 2 Wohnungsvermittlungsgesetz): Wer bestellt, bezahlt. Beauftragen Sie als Vermieter den Makler, tragen Sie die Provision — höchstens zwei Nettokaltmieten zzgl. Umsatzsteuer. Wer selbst inseriert, spart diese Kosten und behält die Mieterauswahl vollständig in der Hand.
Schritt 5: Diskriminierungsfrei formulieren (AGG)
Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (§ 19 AGG) verbietet eine Benachteiligung wegen Herkunft, Geschlecht, Religion, Behinderung, Alter oder sexueller Identität — und das gilt schon für die Formulierung des Inserats. Sachliche Anforderungen an die Bonität oder eine sinnvolle Personenzahl für die Wohnungsgröße sind zulässig; Formulierungen, die eine bestimmte Herkunft oder Religion aus- oder einschließen, sind es nicht. Dokumentieren Sie Ihre Auswahlgründe später sachlich (Einkommen, Zahlungsverhalten, Belegungsdichte).
Schritt 6: Besichtigung datenschutzkonform organisieren
Bei Besichtigungen greift der Datenschutz früher, als viele denken. Es gilt der Grundsatz der Datenminimierung (Art. 5 DSGVO): In der frühen Phase — Anfrage und erste Besichtigung — dürfen Sie nur wenige Daten erheben, etwa Name und Kontaktdaten. Eine ausführliche Selbstauskunft mit Einkommensnachweisen oder eine SCHUFA-Auskunft sind erst zulässig, wenn ein Interessent in die engere Wahl kommt und der Vertragsabschluss konkret bevorsteht. Daten der abgelehnten Bewerber müssen Sie danach wieder löschen.
Praktisch bewährt: Einzeltermine wirken seriöser und ermöglichen ein echtes Kennenlernen; Sammelbesichtigungen sparen Zeit, sind aber unpersönlicher. Bereiten Sie eine kurze Liste mit Objektdaten vor und klären Sie offene Fragen direkt vor Ort.
Anfragen managen und vorqualifizieren
Ein gut geschaltetes Inserat kann Dutzende Anfragen auslösen. Antworten Sie zügig — gute Interessenten sind schnell wieder vom Markt. Um die Zahl der Besichtigungen sinnvoll zu begrenzen, dürfen Sie im Erstkontakt einige sachliche Eckfragen stellen: gewünschter Einzugstermin, Zahl der einziehenden Personen, ob die Wohnung selbst bewohnt werden soll. Ein virtueller Rundgang oder ein kurzes Video im Inserat filtert zusätzlich vor, ohne dass Sie personenbezogene Daten erheben müssen. Detaillierte Fragen zu Einkommen oder Bonität gehören dagegen nicht in den Erstkontakt, sondern erst in die engere Auswahl. Halten Sie Ihre Auswahl nachvollziehbar fest — das schützt Sie bei späteren Diskriminierungsvorwürfen und hilft, den Überblick über viele Interessenten zu behalten.
Interessenten und Termine an einem Ort
Wer mehrere Wohnungen vermietet, verliert schnell den Überblick über Anfragen, Besichtigungstermine und Unterlagen. VerwaltPilot bündelt Objekte, Dokumente und Fristen digital — damit von der Anzeige bis zum Einzug nichts verloren geht.
14 Tage kostenlos testen →Schritt 7: Vom Interessenten zum Mieter
Ist der passende Bewerber gefunden, folgen die nächsten Schritte: die Bonitätsprüfung, der rechtssichere Mietvertrag, die Vereinbarung der Mietkaution und schließlich die Wohnungsübergabe mit Protokoll. Den Gesamtüberblick über den ganzen Weg gibt der Leitfaden „Wohnung vermieten".
Häufige Fehler beim Inserieren
- Energieausweis-Angaben vergessen — bußgeldbewehrt bis 10.000 Euro.
- Zu wenige oder dunkle Fotos — schrecken passende Interessenten ab.
- Selbstauskunft schon bei der ersten Besichtigung — verstößt gegen die Datenminimierung.
- Diskriminierende Formulierungen — verstoßen gegen das AGG und können Schadensersatz auslösen.
- Unrealistische Miete — führt zu Leerstand oder später zu Streit über die Mietpreisbremse.
Häufig gestellte Fragen
Welche Angaben sind in einer Wohnungsanzeige Pflicht?
Pflicht sind vier bis fünf Angaben aus dem Energieausweis (§ 87 GEG): Art des Ausweises, Endenergiebedarf/-verbrauch, wesentlicher Energieträger, Baujahr und bei Wohngebäuden die Energieeffizienzklasse. Fehlen sie, drohen bis zu 10.000 Euro Bußgeld. Alle anderen Angaben sind nicht vorgeschrieben, aber für ein überzeugendes Exposé wichtig.
Darf ich als Vermieter schon bei der Besichtigung eine Selbstauskunft verlangen?
In der Regel nicht in vollem Umfang. Wegen der Datenminimierung (Art. 5 DSGVO) dürfen bei der ersten Besichtigung nur wenige Daten erhoben werden. Eine ausführliche Selbstauskunft oder SCHUFA-Auskunft ist erst zulässig, wenn der Vertragsabschluss konkret bevorsteht. Daten abgelehnter Bewerber sind anschließend zu löschen.
Wer zahlt die Maklerprovision bei der Vermietung?
Seit 2015 gilt das Bestellerprinzip (§ 2 Wohnungsvermittlungsgesetz): Wer den Makler beauftragt, bezahlt ihn. Beauftragt der Vermieter, trägt er die Provision von höchstens zwei Nettokaltmieten zzgl. Umsatzsteuer. Wer selbst inseriert, spart diese Kosten.