Mietpreisbremse: Was Vermieter wissen müssen — Obergrenzen, Ausnahmen, Pflichten (2025)

Was ist die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse (§§ 556d–556g BGB) ist ein gesetzlicher Schutz, der seit 2015 in vielen deutschen Städten gilt. Sie begrenzt die Miete bei Neuvermietungen auf maximal 10 % ueber dem ortsueblichem Vergleichsmietspreis (Mietspiegel). Als Vermieter mussen Sie prufen, ob Ihre Gemeinde die Mietpreisbremse verordnet hat — und wenn ja, was das konkret fuer Ihre Miete bedeutet.

Wo gilt die Mietpreisbremse?

Die Bundeslaender bestimmen selbst, in welchen Gemeinden angespannte Wohnungsmaerkte vorliegen. Die Mietpreisbremse muss per Rechtsverordnung einfuehrt werden und gilt dann fuer maximal 5 Jahre (verleangerbar). Aktuell haben folgende Laender Verordnungen erlassen:

Empfehlung:Prufen Sie auf der Website Ihrer Gemeinde oder beim zuestaendigen Vermieterverband (Haus & Grund), ob Ihre Immobilie im Geltungsbereich liegt. Die Verordnungen aendern sich regelmaessig.

Die 10-Prozent-Regel: Wie berechne ich die Mietobergrenze?

Die maximale Miete bei Neuvermietung berechnet sich so:

Die ortsueliche Vergleichsmiete entnehmen Sie dem aktuellen qualifizierten Mietspiegel Ihrer Stadt. In Staedten ohne qualifizierten Mietspiegel gelten ersatzweise drei vergleichbare Wohnungen, ein Sachverstaendigenoberblick oder ein einfacher Mietspiegel.

Ausnahmen: Wann gilt die Mietpreisbremse NICHT?

Fuer folgende Wohnungen gilt die Mietpreisbremse grundsaetzlich nicht:

• Neubau: Wohnungen, die nach dem 01. Oktober 2014 erstmals vermietet werden (Erstvermietung nach Fertigstellung). Bei spaeterem Wechsel des Mieters gilt die Bremse aber wieder.
• Umfassende Modernisierung: Wohnungen, bei denen unmittelbar vor der Neuvermietung Modernisierungskosten von mindestens einem Drittel der Neubaukosten investiert wurden.
• Vormiete-Ausnahme: War die Vormiete bereits hoeher als die neue Mietobergrenze, darf der Vermieter die alte Miete beibehalten (nicht absenken). Die neue Miete darf aber nicht hoeher sein als die Vormiete.
• Indexmietvertrag und Staffelmietvertrag: Mietanpassungen nach einem gueltigen Index- oder Staffelmietvertrag sind kein Verstoss gegen die Mietpreisbremse, soweit die Ausgangsmiete rechtskonform war.

Auskunftspflicht: Was Vermieter dem Mieter mitteilen muessen

Seit der Reform 2019 (§ 556e BGB) mussen Vermieter bei Neuvermietung unverlangt angeben, ob und warum eine Ausnahme von der Mietpreisbremse gilt. Es gibt drei Auskunftsformulierungen, die Sie dem Mietvertrag beifuegen sollten:

Wer keine oder falsche Auskunft erteilt, kann sich nicht mehr auf die Ausnahme berufen — die Mietpreisbremse gilt dann in voller Haerte, auch wenn die Ausnahme eigentlich greife waere.

Was passiert, wenn der Mieter ruegt?

Seit Juli 2019 gilt ein vereinfachtes Verfahren (§ 556g BGB):

1. Der Mieter schickt eine einfache Texptruge (formlos, kein Anwalt noetig): "Ich ruege, dass die vereinbarte Miete die gesetzlich zulaessige Miete uebersteigt."
2. Ab dem Monat nach der Ruege ist nur noch die zulaessige Miete faellig.
3. Fuer zurueckliegende Monate (vor der Ruege) hat der Mieter keinen Rueckforderungsanspruch — er kann nur ab der Ruege die zuviel gezahlte Miete einbehalten.
4. Die Verjaarungsfrist fuer Rueckforderungen betraegt 3 Jahre.

Mietpreisbremse und Staffelmietvertrag: Was gilt?

Ein Staffel- oder Indexmietvertrag ist mit der Mietpreisbremse vereinbar — wenn die Ausgangsmiete bei Vertragsbeginn die 10-Prozent-Grenze einhalt. Spaetere Erhoehungen laut Staffel oder Index sind dann zulaessig, auch wenn sie die Grenze ueberschreiten.

Achtung: Liegt die Ausgangsmiete schon ueber der Mietobergrenze, hilft auch ein Staffelmietvertrag nicht — der Verstos ist bereits beim ersten Mietzins.

Schritt-fuer-Schritt: Prufen ob Ihre Neuvermietung regelkonform ist

1. Geltungsbereich prufen: Liegt die Wohnung in einer Gemeinde mit Mietpreisbremsen-Verordnung?
2. Ausnahme prufen: Neubau nach 01.10.2014? Umfassend modernisiert? Vormiete bereits ueber Obergrenzen?
3. Mietspiegel suchen: Aktuellen qualifizierten Mietspiegel der Stadt beschaffen (meist kostenlos als PDF auf der Stadtwebsite).
4. Vergleichsmiete ermitteln: Wohnung nach Lage, Groesse, Ausstattung im Mietspiegel einordnen.
5. Obergrenzen berechnen: Vergleichsmiete × 1,10 = maximal zulaessige Nettokaltmiete.
6. Auskunftspflicht erfullen: Wenn Ausnahmegrund greift: Pflichtangabe im Mietvertrag oder als Begleitdokument.
7. Miete festlegen: Darf die Obergrenzen nicht uebersteigen (oder Ausnahme dokumentieren).

Typische Fehler bei der Mietpreisbremse

• Mietspiegel nicht genutzt: Viele Vermieter schaetzen die Vergleichsmiete, anstatt den aktuellen Mietspiegel zu konsultieren — mit dem Risiko, die Grenze zu ueberschreiten.
• Vormiete falsch berechnet: Moebierzuschlaege, Betriebskosten-Vorauszahlungen oder Garage gehoeren nicht zur Vormiete — nur die Nettokaltmiete zaehlt.
• Auskunftspflicht vergessen: Wer die Pflichtangabe zur Ausnahme weglasst, verliert den Vorteil der Ausnahme retroaktiv.
• Neubau-Status falsch eingeschaetzt: Nur die Erstvermietung nach dem 01.10.2014 ist frei — spaetere Neuvermietungen derselben Wohnung unterliegen wieder der Bremse.
• Modernisierung nicht korrekt berechnet: Der "ein-Drittel-Neubaukosten"-Standard ist hoch angesetzt (oft 500–800 EUR/m²) — eine Kueche oder Bad allein genuegt nicht.

Checkliste: Mietpreisbremse vor der Neuvermietung

Mietpreisbremse und Verwaltungs-Software: Wo hilft Digitalisierung?

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