Selbstauskunft Mieter: Was Vermieter fragen dürfen + Vorlage

Was ist die Selbstauskunft und warum ist sie so wichtig?

Die Selbstauskunft (auch: Mieterauskunft oder Mieterbewerbungsbogen) ist ein Fragebogen, den Vermieter potenziellen Mietern vor Vertragsabschluss vorlegen. Sie liefert die wichtigsten persönlichen und finanziellen Informationen auf einen Blick und hilft, das Risiko von Mietausfällen, Leerstand oder Konflikten im Vorfeld zu minimieren.

Rechtlich ist die Selbstauskunft kein Pflichtdokument — aber faktisch unverzichtbar. Wer ohne Selbstauskunft vermietet, kann im Nachhinein kaum nachweisen, dass er die Bonität des Mieters geprüft hat. Und: Falsche Angaben des Mieters in einer Selbstauskunft berechtigen den Vermieter unter Umständen zur Anfechtung des Mietvertrags.

Was darf der Vermieter in der Selbstauskunft fragen?

Nicht jede Frage ist zulässig. Die Rechtsprechung hat klare Grenzen gezogen: Erlaubt sind nur Fragen, die einen sachlichen Bezug zum Mietverhältnis haben. Der Grundsatz: Je direkter der Zusammenhang zur Mietzahlung und Vertragstreue, desto eher ist die Frage zulässig.

Zulässige Fragen (Beispiele)

• Name, Geburtsdatum, aktuelle Anschrift
• Beruf und Arbeitgeber (Name, Adresse, Beschäftigungsdauer)
• Monatliches Nettoeinkommen (Gehalt, Rente, selbstständige Einkünfte)
• Anzahl der einziehenden Personen
• Haustiere (Art und Anzahl)
• Ob ein Insolvenzverfahren läuft oder beantragt wurde
• Ob eine eidesstattliche Versicherung (Offenbarungseid) abgegeben wurde
• Ob Mietrückstände beim aktuellen Vermieter bestehen
• Ob ein laufendes Räumungsverfahren vorliegt
• Raucherstatus (LG Frankfurt a. M., 2004)

Unzulässige Fragen — diese darf der Vermieter NICHT stellen

Fragen, die keinen direkten Bezug zum Mietverhältnis haben oder in die Privatsphäre eingreifen, sind unzulässig. Der Mieter darf bei diesen Fragen ohne Nachteile lügen — ein falsches "Nein" berechtigt nicht zur Anfechtung.

• Religion, Konfession oder Kirchenmitgliedschaft
• Nationalität oder ethnische Herkunft (AGG!)
• Politische Ansichten, Parteimitgliedschaft
• Gewerkschaftsmitgliedschaft
• Vorstrafen (außer bei Eigentumsdelikten, BGH-Rechtsprechung differenziert)
• Gesundheitszustand, chronische Erkrankungen, Behinderungen
• Schwangerschaft (klarer AGG-Verstoß)
• Sexuelle Orientierung

Vorlage: Die Kernfragen einer professionellen Mieter-Selbstauskunft

Eine vollstaendige Selbstauskunft deckt drei Bereiche ab: Persoenliche Daten, wirtschaftliche Verhaeltnisse und mietrechtliche Vorgeschichte. Hier die wichtigsten Fragen im Ueberblick:

Lassen Sie die Selbstauskunft vom Bewerber unterschreiben — damit bestaetigt er die Richtigkeit seiner Angaben. Formulieren Sie deutlich sichtbar, dass falsche Angaben die Anfechtung des Mietvertrags begruenden koennen.

SCHUFA-Auskunft: Pflicht oder Option?

Die SCHUFA-Auskunft ist keine Pflicht — aber ein starkes Instrument. Als Vermieter duerfen Sie eine SCHUFA-Auskunft verlangen, aber der Mieter ist nicht gesetzlich verpflichtet, sie vorzulegen. Verweigert er sie, ist das ein Warnsignal, aber kein automatischer Ablehnungsgrund.

Wichtig: Sie duerfen keine SCHUFA-Auskunft eigenstaendig einholen — das wuerde datenschutzrechtliche Probleme aufwerfen. Der Bewerber muss die Auskunft selbst bei der SCHUFA anfordern (kostenfrei nach Art. 15 DSGVO einmal pro Jahr) und Ihnen vorlegen.

Ergaenzend koennen Sie Einkommensnachweise (die letzten drei Gehaltsnachweise oder einen Einkommenssteuerbescheid) und eine Mietschuldenfreiheitsbestaetigung des Vorvermieters anfordern.

Was passiert, wenn der Mieter falsche Angaben macht?

Falsche Angaben in der Selbstauskunft koennen weitreichende Konsequenzen haben:

• Anfechtung des Mietvertrags: Bei arglistiger Taeuschung (§ 123 BGB) kann der Vermieter den Vertrag anfechten. Der Vertrag gilt dann als von Anfang an nichtig. Voraussetzung: Die falsche Angabe war fuer den Vertragsschluss kausal und der Vermieter haette bei Kenntnis der Wahrheit nicht vermietet.
• Schadensersatz: Entstehen durch die falschen Angaben Schaeden (z. B. Mietausfall durch Insolvenz, die verswiegen wurde), kann der Vermieter Schadensersatz nach §§ 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB geltend machen.
• Kuendigung: Je nach Art der Taeuschung kann auch eine ordentliche oder fristlose Kuendigung in Betracht kommen.

Beachten Sie: Bei unzulaessigen Fragen (Religion, Schwangerschaft etc.) darf der Mieter luegen, ohne Konsequenzen zu riskieren. Nur bei zulaessigen Fragen greift die Anfechtung.

DSGVO: Was Vermieter bei der Selbstauskunft beachten muessen

Die Datenschutz-Grundverordnung gilt auch fuer private Vermieter. Konkret bedeutet das:

• Zweckbindung: Die erhobenen Daten duerfen nur fuer die Mieterauswahl verwendet werden — nicht fuer andere Zwecke.
• Speicherbegrenzung: Kommt kein Mietvertrag zustande, muessen die Daten der abgelehnten Bewerber zeitnah geloescht werden (in der Regel nach zwei bis drei Monaten).
• Datensicherheit: Selbstauskunft-Formulare duerfen nicht offen herumliegen — sie enthalten hochsensible Daten. Bewahren Sie sie sicher auf, digitale Kopien sollten verschluesselt gespeichert werden.
• Auskunftsrecht: Bewerber haben das Recht, Auskunft ueber gespeicherte Daten zu verlangen (Art. 15 DSGVO). Als Vermieter muessen Sie auf solche Anfragen reagieren koennen.

Bonitaets-Check: Welche Einkommensregel gilt?

Als grobe Faustregel gilt: Die Kaltmiete sollte nicht mehr als ein Drittel des monatlichen Nettoeinkommens betragen. Bei einem Nettoeinkommen von 2.400 EUR waere eine Kaltmiete von 800 EUR vertretbar.

Die 1/3-Regel ist ein Richtwert, kein Gesetz. In Hochpreisregionen (Muenchen, Frankfurt, Hamburg) liegen die Mieten oft darueber — hier muessen Sie andere Faktoren wie Vermoegen, Erbe oder Partnereinkommen beruecksichtigen.

Checkliste: Mieter professionell pruefen

• Selbstauskunft vollstaendig ausgefuellt und unterschrieben
• Letzten drei Gehaltsabrechnungen vorgelegt (oder Einkommensteuerbescheid fuer Selbststaendige)
• SCHUFA-Auskunft (selbst eingeholt, nicht aelter als drei Monate)
• Mietschuldenfreiheitsbestaetigung des Vorvermieters (optional, aber wertvoll)
• Personalausweis-Kopie zur Identitaetspruefung
• Einkommensregel geprueft: Kaltmiete max. 1/3 des Nettoeinkommens
• DSGVO-Hinweis auf dem Formular: Zweck der Datenspeicherung + Loeschfrist bei Ablehnung
• Unterlagen DSGVO-konform gespeichert und nach Ablehnung geloescht

Persoenliches Gespraech: Die unterschaetzte Massnahme

Dokumente pruefen ist wichtig — aber ein kurzes Gespraech (per Video oder persoenlich) gibt Ihnen Einblicke, die kein Formular liefert. Welchen Eindruck macht der Bewerber? Ist er zuverlaessig, kommunikativ, respektvoll? Hat er konkrete Fragen zur Wohnung oder wirkt er desinteressiert?

Gute Fragen fuer das Gespraech (ohne in unzulaessige Bereiche zu geraten):

• Warum moechten Sie umziehen?
• Wie lange planen Sie, die Wohnung zu nutzen?
• Arbeiten Sie von zuhause aus?
• Haben Sie Erfahrungen mit dem letzten Vermieter, die ich wissen sollte?

Was tun nach dem Mietbeginn?

Haben Sie den richtigen Mieter gefunden, folgen Mietvertrag, Uebergabeprotokoll und die laufende Verwaltung. Schon beim Einzug legen Sie die Grundlage: Ein lueckenloses Protokoll mit Fotos schuetzt Sie bei spaeteren Streitigkeiten ueber Schaeden oder Schoenheitsreparaturen.

Fazit: Selbstauskunft ist Ihr wichtigstes Vorbeugeinstrument

Eine sorgfaeltige Mieterauswahl ist die beste Absicherung gegen spaetere Probleme. Die Selbstauskunft gibt Ihnen die Informationsgrundlage — kombiniert mit SCHUFA-Auskunft, Einkommensnachweisen und einem persoenlichen Gespraech haben Sie ein solides Bild des Bewerbers.

Wichtig: Bleiben Sie bei zulaessigen Fragen, beachten Sie DSGVO und AGG, und loeschen Sie Daten abgelehnter Bewerber zeitnah. Wer professionell prueft, hat spaeter deutlich weniger Probleme mit Mietrueckstaenden und Streitigkeiten.