Energieausweis Vermietung: Pflicht, Kosten und Klassen erklärt (2025)

Seit 2009 ist der Energieausweis Pflicht — wer vermietet, renoviert oder verkauft, muss ihn vorlegen. Doch welcher Typ ist der richtige? Wann wird er fällig? Was kostet er? Und welche Angaben muessen in Immobilienanzeigen stehen? Dieser Ratgeber klaert alle Fragen fuer private Vermieter.

Was ist ein Energieausweis?

Der Energieausweis (auch: Energiepass) dokumentiert den energetischen Zustand eines Gebaeudes und zeigt, wie viel Energie es im Verhaltnis zur beheizten Flaeche verbraucht oder benoetigt. Er gilt fuer Wohngebaeude aller Art — vom Einfamilienhaus bis zum Mehrfamilienhaus.

Die Grundlage ist seit 2023 das Gebaeudeenergiegesetz (GEG), das die frueheren EnEV-Vorschriften ersetzte. Ein gultig ausgestellter Energieausweis ist 10 Jahre gultig.

Wann ist der Energieausweis Pflicht?

Als Vermieter muessen Sie den Energieausweis in folgenden Situationen vorhalten oder vorlegen:

• Neu vermieten: Potenziellen Mietern ist der Energieausweis bei der Besichtigung unaufgefordert vorzulegen. Spaetestens vor Vertragsschluss muss eine Kopie oder das Original uebergeben werden.
• Immobilienanzeige schalten: Wer eine Wohnung oder ein Haus inseriert (online oder print), muss bestimmte Pflichtangaben aus dem Energieausweis bereits in der Anzeige nennen (§ 87 GEG).
• Verkauf: Kaeufer erhalten denselben Anspruch — unaufgeforderte Vorlage bei Besichtigung, Uebergabe spaetestens bei Notartermin.
• Neubauten und wesentliche Sanierungen: Nach Fertigstellung oder Sanierung ist ein Bedarfsausweis Pflicht.

Kein Pflichtfall: Solange die Wohnung vom Eigentumer selbst bewohnt wird oder kein Wechsel stattfindet (laufendes Mietverhaeltnis), muss kein Energieausweis ausgestellt werden.

Verbrauchsausweis vs. Bedarfsausweis: Welcher gilt wann?

Faustregel: Private Vermieter mit einem Einfamilienhaus oder einer kleinen Wohnung in einem alten Haus (vor 1977) benoetigen meist den Bedarfsausweis. Wer ein Mehrfamilienhaus neueren Datums verwaltet, kann in der Regel den guenstigeren Verbrauchsausweis waehlen.

Pflichtangaben in Immobilienanzeigen (§ 87 GEG)

Wer eine Wohnung oder ein Haus inseriert, muss folgende Angaben aus dem Energieausweis in der Anzeige nennen — egal ob Zeitungsinserat, Online-Portal oder Aushang:

1. Art des Energieausweises (Verbrauchs- oder Bedarfsausweis)
2. Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch (in kWh/(m2a))
3. Die wesentlichen Energietraeger der Heizung (Gas, Fernwaerme, Waermepumpe etc.)
4. Baujahr des Gebaeudes
5. Energieeffizienzklasse (A+ bis H)

Achtung: Wer diese Pflichtangaben in der Anzeige weglasst, begeht eine Ordnungswidrigkeit. Das Busseld kann bis zu 10.000 EUR betragen.

Was kostet ein Energieausweis?

Die Preise variieren je nach Ausstellertyp und Ausweisart:

Die Kosten fuer den Energieausweis kann der Vermieter als Werbungskosten steuerlich absetzen (Anlage V). Er darf die Kosten nicht auf den Mieter umlegen.

Wer darf Energieausweise ausstellen?

Nicht jeder darf Energieausweise ausstellen. Nach GEG benoetigen Aussteller eine der folgenden Qualifikationen:

• Abgeschlossenes Studium in Architektur, Bauingenieurwesen oder einem vergleichbaren Fach
• Staatlich gepruefter Techniker oder Handwerksmeister im Bau- oder Gebaeudetechnik-Bereich mit entsprechender Zusatzqualifikation
• Eintrag in die Energieeffizienz-Expertenliste (dena) — empfehlenswert fur Bedarfsausweise

Online-Portale arbeiten in der Regel mit zugelassenen Energieberatern zusammen — aber pruefen Sie, ob der Aussteller tatsaechlich berechtigt ist. Ein von einer unqualifizierten Person ausgestellter Energieausweis ist ungultig.

Energieeffizienzklassen A+ bis H: Was bedeuten sie?

Seit 2014 verwenden Energieausweise Buchstaben-Klassen analog zur Haushaltsgerate-Kennzeichnung:

Die meisten deutschen Wohngebaeude liegen in den Klassen D bis G. Ein Altbau der 1970er Jahre landet oft bei E oder F — was nicht zwingend ein Problem ist, aber bei Mietern und Kaeufer Erwartungen zu Heizkosten setzt.

Bussgelder und Konsequenzen bei Verstossen

Das GEG ahndet Verstoeffe gegen die Energieausweis-Pflicht als Ordnungswidrigkeiten:

• Kein Energieausweis bei Vermietung / Verkauf vorgelegt: bis zu 10.000 EUR Busseld
• Falscher oder gefalschter Ausweis verwendet: bis zu 15.000 EUR Busseld
• Pflichtangaben in Anzeigen fehlen: bis zu 10.000 EUR Busseld

In der Praxis werden diese Geldbussen selten verhaengt — aber das Risiko besteht, und bei Konflikten mit Mietern oder Kaeufer kann ein fehlender Energieausweis als Argument genutzt werden.

Sonderfall: Denkmalgeschutzte Gebaeude und kleine Gebaeude

Bestimmte Gebaeude sind von der Energieausweis-Pflicht ausgenommen (§ 80 Abs. 5 GEG):

• Denkmalgeschuetzte Gebaeude, deren Charakter durch energetische Anforderungen beeintraaechtigt wuerde
• Kleine Gebaeude mit weniger als 50 m2 Nutzflaeche
• Nur saisonal genutzte Gebaeude (max. 4 Monate/Jahr oder max. 25 % des ueblichen Energieverbrauchs)

Bei Denkmalschutz sollte die Ausnahme durch die Denkmalschutzbehoerde bestatigt werden, um im Zweifel gut aufgestellt zu sein.

Checkliste: Energieausweis korrekt handhaben

• Liegt ein gultig ausgestellter Energieausweis vor? (Gultigkeitsdatum pruefen — 10 Jahre)
• Typ korrekt? (Verbrauchsausweis nur wenn zulaessig; sonst Bedarfsausweis)
• Aussteller qualifiziert? (GEG-Anforderungen erfuellt)
• Pflichtangaben in Immobilienanzeige vollstaendig?
• Energieausweis bei Besichtigung unaufgefordert gezeigt?
• Kopie/Original an Mieter bei Vertragsschluss uebergeben?
• Energieausweis in der Objektakte hinterlegt?

Haeufige Fragen zum Energieausweis

Muss ich als Vermieter einen neuen Energieausweis beschaffen, wenn der alte ablauft?

Ja — sobald der bestehende Ausweis ablaeuft (nach 10 Jahren) und das Gebaeude wieder vermietet oder Anzeigen aufgegeben werden, muss ein neuer erstellt werden. Laufende Mieterverhaeltnisse sind nicht betroffen — der Ausweis muss dem aktuellen Mieter nicht neu ausgehaendigt werden, solange kein Neuabschluss stattfindet.

Kann ich den Energieausweis digital vorlegen?

Ja, seit einer GEG-Aenderung ist die digitale Vorlage (z. B. per E-Mail oder App) zulaessig. Der Mieter muss die Datei aber tatsaechlich erhalten und einsehen koennen.

Darf ich als Vermieter die Kosten des Energieausweises auf die Nebenkosten umlegen?

Nein. Die Kosten fuer den Energieausweis sind nicht umlagefaehig — sie zaehlen zu den Verwaltungskosten des Vermieters. Sie koennen die Kosten aber als Werbungskosten in Ihrer Steuererklarung (Anlage V) geltend machen.

Was passiert, wenn sich der energetische Zustand des Gebaeudes aendert?

Nach wesentlichen Sanierungen (z. B. neue Heizung, Daemmung, Fensterwechsel) muss ein neuer Energieausweis ausgestellt werden — auch wenn der alte noch gueltig waere. Der neue Ausweis soll den verbesserten energetischen Zustand dokumentieren.

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