Mietkaution: Höhe, Formen und Anlage nach § 551 BGB (richtig vereinbaren)

Q: Wie hoch darf die Mietkaution sein?

Die Mietkaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen (§ 551 Abs. 1 BGB) — also drei Monatsmieten ohne die Betriebskostenvorauszahlung. Eine im Mietvertrag vereinbarte höhere Kaution ist in Höhe des überschießenden Betrags unwirksam. Der Mieter kann eine zu hoch bezahlte Kaution insoweit zurückverlangen.

Q: Darf der Mieter die Kaution in Raten zahlen?

Ja. Nach § 551 Abs. 2 BGB hat der Mieter das Recht, die Kaution in drei gleichen Monatsraten zu leisten. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden weiteren mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen. Eine Vertragsklausel, die dieses Ratenrecht ausschließt, ist zum Nachteil des Mieters unwirksam.

Q: Muss der Vermieter die Kaution getrennt anlegen?

Ja. Der Vermieter muss eine Geldsicherheit getrennt von seinem eigenen Vermögen bei einem Kreditinstitut anlegen (§ 551 Abs. 3 BGB). Diese Trennung macht die Kaution insolvenzfest: Bei einer Insolvenz des Vermieters fällt sie nicht in die Masse. Verzinst wird die Kaution zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist; die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit.

Wie hoch darf die Kaution sein, darf der Mieter in Raten zahlen und wie muss der Vermieter sie anlegen? Die drei Kernregeln des § 551 BGB, die fünf Kautionsformen im Vergleich und was gilt, wenn der Mieter die Kaution nicht zahlt (§ 569 Abs. 2a BGB) — kompakt für den Mietbeginn.

Die Mietkaution sichert Sie als Vermieter gegen Schäden und offene Forderungen ab — aber nur, wenn Sie sie von Anfang an richtig vereinbaren und anlegen. Dieser Ratgeber erklärt die drei Kernregeln des § 551 BGB zum Vertragsbeginn: die zulässige Höhe, das Recht auf Ratenzahlung und die Pflicht zur getrennten, insolvenzfesten Anlage. Dazu die fünf gängigen Kautionsformen und was gilt, wenn der Mieter die Kaution nicht zahlt.

Hinweis: keine Rechtsberatung

Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung. Ob eine Kautionsvereinbarung wirksam ist, hängt vom Einzelfall und der konkreten Vertragsklausel ab. Im Zweifel prüft ein Fachanwalt für Mietrecht oder ein Eigentümerverband wie Haus & Grund Ihren Vertrag.

Wie hoch darf die Kaution sein?

Die gesetzliche Obergrenze ist eindeutig: Die Kaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen (§ 551 Abs. 1 BGB). Maßgeblich ist die Nettokaltmiete — also die Miete ohne die Betriebskostenvorauszahlung.

Ein Beispiel: Beträgt die Nettokaltmiete 800 Euro und die Nebenkostenvorauszahlung 200 Euro, richtet sich die Höchstkaution nach den 800 Euro. Die maximale Kaution liegt damit bei 2.400 Euro — nicht bei 3.000 Euro. Wird im Vertrag mehr vereinbart, ist die Abrede in Höhe des überschießenden Teils unwirksam; der Mieter kann den zu viel gezahlten Betrag zurückverlangen.

Ratenzahlung: Der Mieter darf in drei Raten zahlen

Viele Vermieter verlangen die Kaution in einer Summe — das dürfen sie nicht erzwingen. Nach § 551 Abs. 2 BGB hat der Mieter das Recht, die Kaution in drei gleichen Monatsraten zu zahlen:

Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.
Die zweite und dritte Rate werden zusammen mit den beiden unmittelbar folgenden Monatsmieten fällig.

Eine Klausel, die dieses Ratenrecht ausschließt oder eine vollständige Zahlung vor Einzug verlangt, ist zum Nachteil des Mieters unwirksam. Sie können die Ratenzahlung also im Vertrag erwähnen, aber nicht abbedingen.

Die fünf Kautionsformen im Vergleich

Die Kaution muss nicht zwingend als Bargeld hinterlegt werden. Üblich sind fünf Formen — die passende hängt von der Situation des Mieters und Ihrem Sicherungsinteresse ab:

Form	So funktioniert sie
Barkaution / Überweisung	Der Mieter zahlt den Betrag; der Vermieter legt ihn auf ein getrenntes Kautionskonto an.
Verpfändetes Sparbuch (Mietkautionskonto)	Der Mieter eröffnet ein Sparkonto auf seinen Namen und verpfändet es an den Vermieter. Automatisch getrennt und verzinst.
Bankbürgschaft	Eine Bank bürgt für den Mieter. Der Vermieter kann bei berechtigten Forderungen die Bank in Anspruch nehmen.
Kautionsbürgschaft / Kautionsversicherung	Ein Versicherer übernimmt die Bürgschaft gegen Jahresbeitrag. Der Mieter hinterlegt kein eigenes Geld.
Bürgschaft eines Dritten (z. B. Eltern)	Eine dritte Person haftet für die Kautionsforderung, häufig bei jungen Mietern oder Studierenden.

Wichtig: Auch bei einer Kombination mehrerer Formen bleibt die Gesamtgrenze von drei Nettokaltmieten bestehen. Sie dürfen also nicht neben einer vollen Barkaution zusätzlich noch eine Bürgschaft in gleicher Höhe verlangen.

Anlagepflicht: getrennt, insolvenzfest, verzinst

Erhalten Sie eine Geldsicherheit, sind Sie zur ordnungsgemäßen Anlage verpflichtet (§ 551 Abs. 3 BGB):

Getrennt vom eigenen Vermögen: Die Kaution gehört wirtschaftlich dem Mieter. Sie darf nicht auf Ihrem privaten Konto vermischt werden, sondern muss auf ein separates Kautionskonto.
Insolvenzfest: Die getrennte Anlage schützt den Mieter — bei einer Insolvenz des Vermieters fällt die Kaution nicht in die Insolvenzmasse.
Verzinst: Anzulegen ist zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit.

Legen Sie die Kaution nicht getrennt an, kann der Mieter den Nachweis der ordnungsgemäßen Anlage verlangen und bis dahin laufende Mietzahlungen zurückbehalten. Die Parteien können auch eine andere Anlageform vereinbaren — die Erträge müssen aber immer dem Mieter zugutekommen.

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Was, wenn der Mieter die Kaution nicht zahlt?

Zahlt der Mieter die vereinbarte Kaution nicht, ist das kein Kavaliersdelikt. Nach § 569 Abs. 2a BGB können Sie das Mietverhältnis fristlos kündigen, sobald der Mieter mit einer Sicherheitsleistung in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug ist. Eine vorherige Abmahnung ist dafür nicht erforderlich. Anders als bei der Kündigung wegen Mietrückstands kann der Mieter diese Kündigung nicht durch nachträgliche Zahlung (Schonfristzahlung) aus der Welt schaffen.

Mehr zum Eskalationsweg bei Zahlungsproblemen im Ratgeber Kündigung wegen Zahlungsverzug.

Sonderfall: Kaution über das Jobcenter

Bezieht Ihr künftiger Mieter Bürgergeld (SGB II), kann das Jobcenter die Mietkaution als Darlehen übernehmen (§ 22 Abs. 6 SGB II). In der Praxis zahlt die Behörde den Betrag häufig direkt an den Vermieter und rechnet ihn später mit dem Mieter ab. Für Sie hat das den Vorteil einer gesicherten Zahlung; verlangen Sie in diesem Fall eine schriftliche Kautionsübernahme-Bestätigung des Jobcenters, bevor Sie den Mietvertrag unterschreiben. Auch hier gilt die Obergrenze von drei Nettokaltmieten — das Jobcenter übernimmt in der Regel nur diesen zulässigen Rahmen. Die spätere Rückzahlung der Kaution erfolgt an denjenigen, der sie geleistet hat; klären Sie das bei Auszug rechtzeitig.

Kaution und Wohnungsübergabe — der praktische Ablauf

Regeln Sie die Kaution immer schriftlich im Mietvertrag: Höhe, Form und Fälligkeit. Üblich ist, dass die erste Rate zum Mietbeginn vorliegt. Halten Sie den Eingang jeder Rate fest. Beim Einzug gehört die Kautionsvereinbarung zusammen mit dem Übergabeprotokoll zu den Dokumenten, die Sie sorgfältig ablegen sollten. Was am Ende des Mietverhältnisses gilt, erklären die Ratgeber zum Kautionseinbehalt und zur Kautionsrückzahlung.

Häufige Fehler bei der Kaution

Kaution auf die Warmmiete gerechnet — die Höchstgrenze bezieht sich nur auf die Nettokaltmiete.
Ratenzahlung ausgeschlossen — solche Klauseln sind unwirksam.
Kaution auf dem Privatkonto vermischt — verstößt gegen die Anlagepflicht und die Insolvenzfestigkeit.
Mehr als drei Nettokaltmieten verlangt — der überschießende Teil ist unwirksam.
Zinsen nicht dem Mieter gutgeschrieben — die Erträge stehen immer dem Mieter zu.

Häufig gestellte Fragen

Wie hoch darf die Mietkaution sein?

Höchstens drei Nettokaltmieten (§ 551 Abs. 1 BGB), also drei Monatsmieten ohne Betriebskostenvorauszahlung. Eine höhere Vereinbarung ist in Höhe des überschießenden Betrags unwirksam.

Darf der Mieter die Kaution in Raten zahlen?

Ja, in drei gleichen Monatsraten (§ 551 Abs. 2 BGB). Die erste Rate ist zu Mietbeginn fällig, die beiden weiteren mit den folgenden Monatsmieten. Ein Ausschluss dieses Rechts ist unwirksam.

Muss der Vermieter die Kaution getrennt anlegen?

Ja. Die Geldsicherheit ist getrennt vom eigenen Vermögen bei einem Kreditinstitut anzulegen (§ 551 Abs. 3 BGB) — insolvenzfest und verzinst. Die Zinsen stehen dem Mieter zu.