Bonitätsprüfung Mieter: So prüfen Vermieter die Kreditwürdigkeit richtig (2025)

Warum die Bonitätsprüfung Pflicht ist — nicht Kür

Jede Vermietung ist ein finanzielles Risiko. Ein Mieter, der nicht zahlt, kostet Sie im Durchschnitt 3.000–15.000 € — Mietausfall, Anwaltskosten, Gerichtsgebühren und Räumung eingerechnet. Und das über Monate. Die gute Nachricht: Die meisten Zahlungsprobleme sind im Vorfeld erkennbar — wenn Sie gezielt prüfen.

Dieser Leitfaden zeigt Ihnen, welche Unterlagen Sie verlangen dürfen, was die SCHUFA wirklich aussagt, welche Fragen erlaubt sind — und welche nicht.

Schritt 1: Die Selbstauskunft des Mieters

Der erste Schritt ist die Selbstauskunft. Dieses Formular füllt der Interessent aus und liefert Ihnen die Basisdaten: Name, Adresse, Beruf, Einkommen, laufende Verbindlichkeiten.

Was dürfen Sie fragen?

Erlaubt sind nur Fragen mit direktem Bezug zur Mietzahlung. Der Bundesgerichtshof hat klar gestellt: Fragen, die in die Privatsphäre eingreifen und keinen Zusammenhang zur Mietzahlung haben, müssen nicht wahrheitsgemäß beantwortet werden.

Schritt 2: Einkommensnachweise anfordern

Die Selbstauskunft sagt, was der Interessent behauptet zu verdienen. Die Einkommensnachweise belegen es. Standard in Deutschland:

• Angestellte: die 3 letzten Gehaltsabrechnungen
• Selbstständige: letzter Einkommensteuerbescheid + aktueller BWA
• Rentner: letzter Rentenbescheid
• Bürgergeld-Empfänger: aktueller Bewilligungsbescheid
• Studenten: BAföG-Bescheid + ggf. elterliche Burgschaft

Die 1/3-Regel: Wann passt das Einkommen zur Miete?

Als Faustregel gilt: Die Nettokaltmiete sollte maximal ein Drittel desmonatlichen Nettoeinkommens betragen. Liegt die Miete höher, steigt das Zahlungsausfallrisiko erheblich.

Schritt 3: SCHUFA-Auskunft — das wichtigste Dokument

Die SCHUFA-Selbstauskunft ist das wichtigste Einzeldokument bei der Mieterprüfung. Sie zeigt, ob der Interessent in der Vergangenheit Zahlungsprobleme hatte.

Wie kommt der Mieter an seine SCHUFA-Auskunft?

Sie als Vermieter können keine SCHUFA-Auskunft über Dritte einholen — das darf nur der Mieter selbst. Er hat zwei Möglichkeiten:

• Kostenlose Datenkopie (§ 15 DSGVO): Einmal jährlich kostenlos bei der SCHUFA. Dauert 1–4 Wochen per Post. Zeigt alle gespeicherten Daten.
• Kostenpflichtige VerbraucherAuskunft: Ca. 29,95 € bei schufa.de, sofort als PDF. Enthält zusätzlich den SCHUFA-Score.

Wie lesen Sie die SCHUFA richtig?

Der SCHUFA-Score gibt die statistische Wahrscheinlichkeit an, dass eine Person ihren Zahlungsverpflichtungen nachkommt. 97 % bedeutet: Statistisch gesehen zahlen 97 von 100 Personen mit diesem Score pünktlich.

• 97 %+: Ausgezeichnet — sehr geringes Risiko
• 90–97 %: Gut — normales Risiko
• 80–90 %: Erhöht — zusätzliche Absicherung empfehlen
• unter 80 %: Hoch — sehr sorgfältig abwägen

Wichtig: Ein niedriger Score allein ist kein Ablehnungsgrund. Schauen Sie sich die Negativeinträge genau an: Ein alter, bereits beglichener Eintrag ist weniger bedenklich als aktuelle, laufende Forderungen.

Schritt 4: Mietschulden-Freiheitsbescheinigung

Viele erfahrene Vermieter verlangen zusätzlich eine Mietschulden-Freiheitsbescheinigungdes aktuellen Vermieters. Dieses Dokument bestätigt, dass beim bisherigen Vermieter keine offenen Mietschulden bestehen.

Der Mieter hat keinen Rechtsanspruch darauf, dass sein Vermieter diese ausstellt — aber die meisten Vermieter tun es, wenn der Mieter ordnungsgemäß gewohnt hat. Verweigert der aktuelle Vermieter die Ausstellung ohne Begründung oder ist er nicht erreichbar, sollte Sie das stutzig machen.

Schritt 5: Bürgschaft als Absicherung

Ist die Bonität grenzwertig (z.B. junger Berufseinsteiger, Selbstständiger mit schwankenden Einnahmen), können Sie eine Bürgschaft verlangen — typischerweise von den Eltern. Die Bürgschaft muss schriftlich erklärt werden (§ 766 BGB). Empfehlenswert:

• Selbstschuldnerische Bürgschaft (kein Vorbehalt der Vorausklage)
• Bürge sollte seinerseits bonitätsstark sein (Nachweis verlangen)
• Bürgschaft auf den Mietvertrag beziehen (Laufzeit, Betrag)

Häufige Fehler bei der Bonitätsprüfung

Checkliste: Vollständige Mieterprüfung

Was ist, wenn Sie ablehnen müssen?

Sie sind als Vermieter frei in Ihrer Entscheidung — sofern Sie nicht aus Gründen des AGG diskriminieren. Lehnen Sie einen Bewerber wegen unzureichender Bonität ab, müssen Sie das nicht begründen. Empfehlenswert: kurze schriftliche Absage ohne Angabe von Gründen.

Was Sie vermeiden sollten: Begründungen wie "zu viele Kinder", "falsche Nationalität" oder ähnliches — das kann teuer werden (bis zu 3 Monatsmieten Schadensersatz nach § 21 AGG).

DSGVO: Was müssen Vermieter bei der Datenspeicherung beachten?

Mit der Bewerbungsmappe erhalten Sie personenbezogene Daten — das unterliegt der DSGVO. Wesentliche Pflichten:

• Daten dürfen nur zum Zweck der Mieterauswahl genutzt werden
• Abgelehnte Bewerber: Unterlagen nach 6 Monaten löschen
• Ausgewählter Mieter: Unterlagen für die Mietvertragsdauer aufbewahren
• Auf Anfrage: Auskunft über gespeicherte Daten erteilen

Fazit: Sorgfalt zahlt sich aus

Eine gründliche Bonitätsprüfung kostet Sie eine Stunde Zeit. Ein Zahlungsausfall kostet Sie Monate — und tausende Euro. Die wichtigsten Punkte:

• Selbstauskunft + 3 Gehaltsabrechnungen + SCHUFA sind das Minimum
• Die 1/3-Regel schützt vor zu knappen Verhältnissen
• Nur zulässige Fragen stellen — das AGG gilt auch für Vermieter
• Ablehnung wegen Bonität ist legal; Ablehnung wegen AGG-Merkmalen ist es nicht

Nutzen Sie außerdem unseren Selbstauskunft Mieter Vorlage zum kostenlosen Download sowie den Leitfaden zu Mietnomaden — zusammen ergibt das eine solide Vorauswahl.