Der Verwalter ist das ausführende Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft: Er beruft die Versammlung ein, setzt die Beschlüsse um, führt die Konten und vertritt die Gemeinschaft nach außen. Wie er bestellt und abberufen wird, welche Pflichten er hat und was es mit dem neuen zertifizierten Verwalter auf sich hat, erklärt dieser Ratgeber (§§ 26, 26a, 27 WEG).

Hinweis: keine Rechtsberatung

Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung. Bestellungsbeschluss und Verwaltervertrag sind zwei getrennte Rechtsakte mit unterschiedlichen Folgen. Lassen Sie strittige Fälle von einem Fachanwalt für WEG-Recht prüfen.

Bestellung: Beschluss und Vertrag

Der Verwalter wird von der Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit bestellt (§ 26 Abs. 1 WEG). Wichtig ist die Unterscheidung zweier Ebenen: Der Bestellungsbeschluss begründet die organschaftliche Stellung, der davon getrennte Verwaltervertrag regelt Vergütung und Leistungen. Die Bestellung ist befristet:

  • auf höchstens fünf Jahre im Regelfall,
  • auf höchstens drei Jahre bei der ersten Bestellung nach Begründung der Gemeinschaft (§ 26 Abs. 2 WEG).

Eine Wiederbestellung ist zulässig, muss aber jeweils neu beschlossen werden.

Abberufung: jederzeit möglich

Eine der spürbarsten Reform-Änderungen: Der Verwalter kann seit dem 1. Dezember 2020 jederzeit abberufen werden — ein wichtiger Grund ist nicht mehr erforderlich (§ 26 Abs. 3 WEG). Der zugrundeliegende Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Die Gemeinschaft kann sich also von einem unliebsamen Verwalter lösen, muss aber bis zu einem halben Jahr die vereinbarte Vergütung weiterzahlen, sofern der Vertrag nichts anderes vorsieht.

Aufgaben und Befugnisse (§ 27 WEG)

Der Verwalter ist berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung selbst zu treffen, die

  • von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen (z. B. kleine Reparaturen), oder
  • zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind (z. B. Notmaßnahmen).

Für alles Weitere braucht er einen Beschluss der Versammlung. Die Eigentümer können seine Rechte und Pflichten durch Beschluss einschränken oder erweitern (§ 27 Abs. 2 WEG). Zu den Daueraufgaben gehören insbesondere die Einberufung und Leitung der Versammlung, die Umsetzung der Beschlüsse, die Führung der Beschluss-Sammlung, die Aufstellung von Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht sowie die Verwaltung der Erhaltungsrücklage.

Verwalten wie ein Profi — auch ohne großes Büro

Ob Selbstverwalter einer kleinen WEG oder Vermieter mehrerer Einheiten: VerwaltPilot übernimmt Termine, Dokumente, Abrechnungen und Kommunikation an einem Ort — schnell eingerichtet und ohne Vertragsbindung.

14 Tage kostenlos testen →

Der zertifizierte Verwalter (§ 26a WEG)

Um die Qualität der Verwaltung zu heben, hat die Reform den zertifizierten Verwalter eingeführt. Als solcher gilt, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt (§ 26a WEG). Die Einzelheiten regelt die Zertifizierte-Verwalter-Prüfungsverordnung (ZertVerwV).

Für die Praxis gelten zwei wichtige Stichtage:

  • Seit dem 1. Dezember 2023 gehört es zur ordnungsmäßigen Verwaltung, dass die Eigentümer einen zertifizierten Verwalter bestellen (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG) — jeder Eigentümer kann das grundsätzlich verlangen.
  • Verwalter, die am 1. Dezember 2020 bereits bestellt waren, galten übergangsweise bis zum 1. Juni 2024 als zertifiziert (§ 48 Abs. 4 WEG).

Eine Ausnahme gibt es für kleine, selbstverwaltete Gemeinschaften: Bestehen weniger als neun Sondereigentumsrechte und verwaltet ein Eigentümer selbst, besteht der Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter nur, wenn mindestens ein Drittel der Eigentümer ihn verlangt.

Verwalter beauftragen oder selbst verwalten?

Kleine Gemeinschaften verwalten sich häufig selbst; größere setzen auf einen professionellen Verwalter. Wer die Kosten und den Ablauf einer Beauftragung abwägen will, findet Orientierung in unseren Ratgebern zu den Kosten einer Hausverwaltung und dazu, wie man eine Hausverwaltung beauftragt.

Häufig gestellte Fragen

Wie wird der WEG-Verwalter bestellt und für wie lange?

Durch Beschluss der Versammlung mit einfacher Mehrheit (§ 26 Abs. 1 WEG), befristet auf höchstens fünf Jahre — bei der ersten Bestellung höchstens drei Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG). Wiederbestellung möglich.

Kann die WEG den Verwalter jederzeit abberufen?

Ja, seit 2020 jederzeit ohne wichtigen Grund (§ 26 Abs. 3 WEG). Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung.

Was ist ein zertifizierter Verwalter?

Wer eine IHK-Prüfung zu rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnissen bestanden hat (§ 26a WEG). Der Anspruch darauf besteht seit dem 1. Dezember 2023; bestehende Verwalter galten bis zum 1. Juni 2024 als zertifiziert.

Weiterführende Ratgeber