Die Eigentümerversammlung ist das Herzstück jeder Wohnungseigentümergemeinschaft: Hier fallen alle wichtigen Entscheidungen — vom Hausgeld über die Fassadensanierung bis zur Bestellung des Verwalters. Damit ihre Beschlüsse rechtssicher sind, müssen Einladung, Frist und Ablauf stimmen. Dieser Ratgeber erklärt, worauf es nach § 24 WEG ankommt.

Hinweis: keine Rechtsberatung

Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung. Formfehler bei Einladung oder Beschluss können teuer werden. Lassen Sie strittige Fälle von einem Fachanwalt für WEG-Recht oder Ihrem Verwalter prüfen.

Wer lädt ein — und wie oft?

Nach § 24 Abs. 1 WEG beruft der Verwalter die Versammlung ein — mindestens einmal im Jahr. Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, darf der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer einladen (§ 24 Abs. 3 WEG). Zusätzlich hat eine Minderheit ein Einberufungsrecht: Verlangen mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer unter Angabe des Zwecks eine Versammlung, muss sie einberufen werden (§ 24 Abs. 2 WEG).

Die Einladung: Frist und Form

Hier hat die WEG-Reform 2020 zwei praktisch wichtige Änderungen gebracht (§ 24 Abs. 4 WEG):

  • Frist: mindestens drei Wochen. Die Einladung „soll" mindestens drei Wochen vor dem Termin zugehen — früher waren es zwei Wochen. Nur bei besonderer Dringlichkeit darf die Frist kürzer sein.
  • Form: Textform genügt. Statt der früheren Schriftform reicht heute Textform (§ 126b BGB) — die Einladung darf also auch per E-Mail verschickt werden, sofern die Eigentümer eine Zustellung in Textform akzeptiert haben.

Die Einladung muss die Tagesordnung so konkret benennen, dass jeder Eigentümer erkennen kann, worüber abgestimmt wird und ob sich seine Teilnahme lohnt. Über einen Punkt, der nicht ordnungsgemäß angekündigt wurde, darf grundsätzlich kein Beschluss gefasst werden — ein solcher Beschluss wäre anfechtbar.

Beschlussfähigkeit: das Quorum ist Geschichte

Die wohl folgenreichste Änderung: Die Eigentümerversammlung ist seit dem 1. Dezember 2020 immer beschlussfähig. Das frühere Erfordernis, dass mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile anwesend oder vertreten sein musste (§ 25 Abs. 3 WEG a. F.), wurde ersatzlos gestrichen. Damit entfällt auch die früher übliche „Zweitversammlung", die einberufen werden musste, wenn die erste Versammlung nicht beschlussfähig war.

Für die Praxis heißt das: Wer nicht kommt, entscheidet nicht mit. Schon eine Handvoll anwesender Eigentümer kann bindende Beschlüsse für die gesamte Gemeinschaft fassen. Umso wichtiger ist es, zur Versammlung zu erscheinen oder eine wirksame Vollmacht zu erteilen.

Teilnahme, Vertretung und Online-Zuschaltung

Wer nicht persönlich teilnehmen kann, lässt sich vertreten. Ob die Vollmacht auf bestimmte Personen (z. B. Verwalter, Miteigentümer, Ehegatte) beschränkt ist, regelt die Gemeinschaftsordnung. Seit der Reform kann die Versammlung außerdem beschließen, dass Eigentümer online zugeschaltet teilnehmen dürfen (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG) — eine rein virtuelle Versammlung ohne Präsenzort ist damit allerdings noch nicht möglich.

Fristen und Einladungen im Griff

Drei-Wochen-Frist, Tagesordnung, Teilnehmerlisten: VerwaltPilot erinnert an Termine und hält Ihre Objektdaten sauber an einem Ort — ideal für Selbstverwalter und Vermieter mit mehreren Einheiten.

14 Tage kostenlos testen →

Ablauf und Protokoll

Die Versammlung wählt einen Versammlungsleiter (in der Regel der Verwalter), stellt die Beschlussfähigkeit und die vertretenen Stimmen fest und arbeitet die Tagesordnung ab. Über die gefassten Beschlüsse ist unverzüglich eine Niederschrift (das Protokoll) anzufertigen (§ 24 Abs. 6 WEG). Sie ist zu unterschreiben vom Versammlungsleiter, einem Wohnungseigentümer und — falls vorhanden — dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats. Wie die Beschlüsse anschließend in die Beschluss-Sammlung aufgenommen werden und welche Mehrheiten gelten, erklärt unser Ratgeber zur Beschlussfassung.

Häufige Fehler, die Beschlüsse angreifbar machen

  • Einladungsfrist von drei Wochen unterschritten (ohne echte Dringlichkeit).
  • Tagesordnungspunkt zu unbestimmt formuliert oder ganz fehlend.
  • Nicht alle Eigentümer eingeladen (auch der zerstrittene Nachbar gehört dazu).
  • Protokoll nicht oder nicht ordnungsgemäß unterschrieben.

Wichtig: Solche Fehler machen einen Beschluss nicht automatisch nichtig — er bleibt gültig, bis er innerhalb eines Monats gerichtlich angefochten wird (§ 45 WEG). Wer einen fehlerhaften Beschluss kippen will, muss also aktiv werden.

Häufig gestellte Fragen

Welche Frist gilt für die Einladung zur Eigentümerversammlung?

Mindestens drei Wochen vor dem Termin (§ 24 Abs. 4 WEG), außer bei besonderer Dringlichkeit. Textform (auch E-Mail) genügt. Eine zu kurze Frist macht die Beschlüsse anfechtbar, nicht nichtig.

Ist die Versammlung nur bei bestimmter Anwesenheit beschlussfähig?

Nein. Seit 2020 ist die Versammlung immer beschlussfähig, unabhängig von der Zahl der anwesenden Eigentümer oder Miteigentumsanteile. Das frühere Quorum und die Zweitversammlung sind entfallen.

Wer beruft die Eigentümerversammlung ein?

In der Regel der Verwalter, mindestens einmal jährlich. Ersatzweise der Beiratsvorsitzende oder ein ermächtigter Eigentümer. Mehr als ein Viertel der Eigentümer kann eine Einberufung verlangen.

Weiterführende Ratgeber