In der Wohnungseigentümergemeinschaft wird nicht diskutiert, sondern beschlossen. Ein wirksamer Beschluss bindet alle Eigentümer — auch die, die dagegen gestimmt haben oder gar nicht da waren. Deshalb lohnt es sich zu verstehen, welche Mehrheiten gelten, wie ein Umlaufbeschluss funktioniert, was in die Beschluss-Sammlung gehört und wie man einen fehlerhaften Beschluss anficht (§§ 23–25 WEG).
Hinweis: keine Rechtsberatung
Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung. Ob ein Beschluss anfechtbar, nichtig oder bestandskräftig ist, hängt vom Einzelfall ab. Die Monatsfrist für die Anfechtung ist kurz — holen Sie im Zweifel frühzeitig anwaltlichen Rat ein.
Welche Mehrheit gilt?
Der gesetzliche Regelfall ist die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG): Es entscheidet, wer mehr Ja- als Nein-Stimmen hat. Enthaltungen und nicht abgegebene Stimmen zählen nicht mit. Wie viele Stimmen jeder Eigentümer hat, richtet sich nach dem gesetzlichen Kopfprinzip — jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme (§ 25 Abs. 2 WEG) —, sofern die Gemeinschaftsordnung nichts anderes vorsieht (etwa das Objekt- oder das Wertprinzip nach Miteigentumsanteilen).
Ein weit verbreiteter Irrtum: Für Modernisierungen oder bauliche Veränderungen brauche man eine qualifizierte Mehrheit. Das galt bis 2020 — heute genügt auch dafür die einfache Mehrheit (§ 20 Abs. 1 WEG). Höhere Mehrheiten oder Allstimmigkeit können sich nur noch aus der Gemeinschaftsordnung ergeben.
Beschluss in der Versammlung — oder im Umlaufverfahren
Der Normalfall ist der Beschluss in der Eigentümerversammlung. Es geht aber auch ohne Versammlung — durch Umlaufbeschluss (§ 23 Abs. 3 WEG). Dafür müssen grundsätzlich alle Eigentümer in Textform zustimmen (Allstimmigkeit). Seit der Reform gibt es eine Erleichterung: Die Versammlung kann für einen einzelnen, konkreten Gegenstand beschließen, dass beim Umlaufverfahren ausnahmsweise die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.
Anfechtbar oder nichtig? Der entscheidende Unterschied
Ein Beschluss ist zunächst gültig, „solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist" (§ 23 Abs. 4 WEG). Es gibt zwei Fehlerkategorien:
| Anfechtbarer Beschluss | Nichtiger Beschluss |
|---|---|
| Formfehler, Verstoß gegen ordnungsmäßige Verwaltung, zu kurze Frist | Verstoß gegen zwingendes Gesetzesrecht, fehlende Beschlusskompetenz |
| Wird bestandskräftig, wenn nicht fristgerecht angefochten | Von Anfang an unwirksam, keine Frist |
Für die Anfechtung gilt eine kurze Doppelfrist (§ 45 WEG): Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung beim Gericht erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden. Wer die Monatsfrist verpasst, muss den Beschluss hinnehmen — auch wenn er fehlerhaft war. Geklagt wird gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht gegen die einzelnen Nachbarn.
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Damit jederzeit klar ist, was in der Gemeinschaft gilt, muss der Verwalter eine Beschluss-Sammlung führen (§ 24 Abs. 7 WEG). Darin werden fortlaufend und nummeriert erfasst:
- der Wortlaut aller in Versammlungen verkündeten Beschlüsse,
- der Wortlaut der im Umlaufverfahren gefassten Beschlüsse,
- die Urteilsformeln gerichtlicher Entscheidungen über Beschlüsse,
- Vermerke über Aufhebung, Änderung oder gerichtliche Ungültigerklärung.
Die Beschluss-Sammlung ist mehr als Bürokratie: Beschlüsse wirken auch gegen einen späteren Käufer der Wohnung. Wer eine Eigentumswohnung kauft, sollte deshalb unbedingt Einsicht verlangen, um laufende Sonderumlagen oder Sanierungsbeschlüsse nicht zu übersehen.
Häufig gestellte Fragen
Welche Mehrheit braucht ein WEG-Beschluss?
In der Regel die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG); Enthaltungen zählen nicht mit. Seit 2020 gilt das auch für bauliche Veränderungen. Höhere Mehrheiten nur laut Gemeinschaftsordnung, Allstimmigkeit grundsätzlich beim Umlaufbeschluss.
Wie lange kann man einen WEG-Beschluss anfechten?
Die Klage muss binnen eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und binnen zwei Monaten begründet werden (§ 45 WEG). Danach wird ein anfechtbarer Beschluss bestandskräftig. Nichtige Beschlüsse sind ohne Frist unwirksam.
Was ist die Beschluss-Sammlung?
Ein vom Verwalter fortlaufend geführtes Verzeichnis aller Beschlüsse, Umlaufbeschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen (§ 24 Abs. 7 WEG). Sie ist besonders für Kaufinteressenten wichtig, weil Beschlüsse gegen den Erwerber weiterwirken.