Was gilt rechtlich als „möbliert"?
Eine Wohnung gilt als möbliert, wenn der Vermieter wesentliche Einrichtungsgegenstände mitvermietet — Küche, Bett, Schränke oder Sofa reichen dafür aus. Das Bürgerliche Gesetzbuch kennt keinen gesetzlichen Mindeststandard für „Möblierung". Entscheidend ist: Vermieten Sie die Wohnung mit Inventar, das zum Wohnen erforderlich ist, und berechnen Sie dafür einen Möblierungszuschlag, liegt eine möblierte Vermietung vor.
Davon abzugrenzen ist die Teilvermietung (z. B. nur möbliertes Zimmer in einer WG) und die Ferienwohnung (gewerbliche Kurzzeitvermietung). Diese folgen anderen Regeln.
Möblierungszuschlag: Wie hoch darf er sein?
Der Möblierungszuschlag ist kein frei gewählter Aufpreis — er muss dem tatsächlichen Wert der überlassenen Möbel entsprechen. Gerichte akzeptieren folgende Formel:
Wichtig: Überhöhte Möblierungszuschläge, die nicht dem realen Zeitwert entsprechen, können als Mietpreisüberhöhung gewertet werden — besonders in Gebieten mit Mietpreisbremse. Führen Sie deshalb eine aktuelle Inventarliste mit Zeitwerten.
Möblierungszuschlag und Mietpreisbremse
Die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) gilt grundsätzlich auch für möblierte Wohnungen. Der Zuschlag ist nur dann zulässig, wenn er die tatsächlichen Kosten der Möblierung widerspiegelt. Der BGH hat klargestellt: Vermieter dürfen die Mietpreisbremse nicht durch überzogene Möblierungszuschläge umgehen.
Liegt der Zuschlag in einem angemessenen Rahmen (Zeitwert-Methode), ist er unproblematisch. Empfehlung: Begrenzen Sie den monatlichen Zuschlag auf maximal 10–15 % des nachgewiesenen Zeitwerts geteilt durch 12 Monate.
Mietvertrag: Was muss bei möblierter Vermietung rein?
Für möblierte Wohnungen gelten die gleichen Formvorschriften wie für unmöblierte — ergänzt um folgende Pflichtbestandteile:
| Punkt | Inhalt |
|---|---|
| Inventarliste (Anlage) | Vollständige Auflistung aller Möbel + Geräte mit Zustand und Zeitwert |
| Möblierungszuschlag | Separat ausgewiesen — nicht in die Grundmiete einrechnen |
| Haftung für Möbel | Klausel: Mieter haftet für Beschädigungen über normale Abnutzung hinaus |
| Zustand bei Übergabe | Übergabeprotokoll inkl. Fotos der Einrichtung |
| Ersatz bei Verschleiß | Wer ersetzt verbrauchte Möbel? (üblich: Vermieter nach x Jahren) |
Tipp: Erstellen Sie die Inventarliste gemeinsam mit dem Mieter beim Einzug, unterschreiben Sie beide, und legen Sie Fotos bei. So vermeiden Sie Streit über Schäden beim Auszug.
Steuerliche Behandlung der Möblierung
Möblierte Vermietung ist steuerlich attraktiver als oft gedacht — weil Möbel schneller abgeschrieben werden als das Gebäude:
- ✓ Abschreibung über 13 Jahre (AfA)
- ✓ Reparaturen sofort als Werbungskosten abzugsfähig
- ✓ Anschaffungskosten unter 800 € (netto): Sofortabschreibung im Kauf-Jahr
- ✓ Renovierung/Austausch: volle Werbungskosten
- ⚠ Möblierungszuschlag ist Mieteinnahme (steuerpflichtig)
- ⚠ Einbauküche: 10 Jahre AfA (nicht sofort absetzbar)
- ⚠ Bei Kurzzeitvermietung: Gewerbesteuer-Risiko prüfen
- ⚠ Umsatzsteuer: bei Langzeitmiete weiterhin steuerfrei
Einbauküche: Der BGH hat entschieden, dass eine Einbauküche ein eigenständiges Wirtschaftsgut ist und über 10 Jahre abzuschreiben ist — nicht sofort als Werbungskosten absetzbar (BGH-Urteil IX R 14/15). Das gilt auch für die Küche in einer möblierten Wohnung.
Kündigungsschutz: Gelten normale Regeln?
Hier trennt sich Langzeit- von Kurzzeitvermietung:
Voller Kündigungsschutz nach §§ 573 ff. BGB gilt. Vermieter braucht berechtigtes Interesse (z. B. Eigenbedarf). Kündigungsfristen: 3 / 6 / 9 Monate je nach Mietdauer.
Ausnahme vom Kündigungsschutz: Wenn die Wohnung nur vorübergehend vermietet wird (z. B. Mieter zieht temporär aus beruflichen Gründen aus), gelten die strengen Schutznormen nicht. Achtung: Voraussetzungen sind eng. Im Zweifel zieht Gericht volle Schutzregeln heran.
Kaution bei möblierter Vermietung
Die gesetzliche Kautionsgrenze von 3 Nettokaltmieten gilt auch bei möblierter Vermietung — berechnet auf die Grundmiete ohne Möblierungszuschlag. Manche Vermieter vereinbaren zusätzlich einen separaten „Möbeldepot" als Sachsicherheit. Das ist rechtlich möglich, solange die Gesamtsumme (Mietkaution + Möbeldepot) angemessen bleibt.
Wichtig: Schäden an Möbeln durch normalen Gebrauch trägt der Vermieter. Mieter haftet nur für Schäden, die über normale Abnutzung hinausgehen — dokumentieren Sie daher den Ausgangszustand jedes Möbelstücks im Übergabeprotokoll.
Nebenkostenabrechnung: Was gilt für möblierte Wohnungen?
Die Nebenkosten werden genauso abgerechnet wie bei unmöblierten Wohnungen — nach § 2 BetrKV umlagefähige Kosten, 12-Monats-Abrechnungsfrist, schriftliche Abrechnung.
Nicht umlagefähig: Kosten für Reparatur oder Wartung der Möbel. Diese gehen auf Rechnung des Vermieters und sind als Werbungskosten in der Anlage V absetzbar.
Vorteile und Nachteile möblierter Vermietung
- ✓ Höhere Miete: 10–30 % Aufschlag realistisch
- ✓ Steuervorteile: Möbel schnell absetzbar (13 J.)
- ✓ Flexibel: Attraktiv für Pendler/Expats als Zielgruppe
- ✓ Übergabe einfacher: Mieter braucht keine eigenen Möbel
- ⚠ Verschleiß: Möbel müssen regelmäßig ersetzt werden
- ⚠ Aufwand: Inventarliste führen, Zustand dokumentieren
- ⚠ Haftungsfragen: Beschädigungen müssen nachgewiesen werden
- ⚠ Zielgruppe kleiner: Nicht alle Mieter wollen möbliert
Für wen lohnt sich möblierte Vermietung?
Möbliert vermieten lohnt sich besonders in diesen Situationen:
- Universitätsstädte: Studenten und Gastwissenschaftler suchen unkomplizierte Lösungen
- Städte mit vielen Pendlern/Expats: München, Frankfurt, Hamburg, Düsseldorf
- Wohnungen nahe Kliniken/Krankenhäusern: Ärzte, Pflegepersonal in Rotation
- Wenn Sie selbst die Wohnung später wieder nutzen: Möbel bleiben bei Ihnen
- Hochwertige Ausstattung: Designerwohnung bringt im möblierten Zustand mehr
Checkliste: Möblierte Wohnung rechtssicher vermieten
- ☐ Inventarliste erstellen: alle Möbel mit Zeitwert und Zustand
- ☐ Möblierungszuschlag berechnen (Zeitwert × 10–15 % ÷ 12)
- ☐ Mietvertrag: Zuschlag separat ausweisen, Haftungsklausel aufnehmen
- ☐ Übergabeprotokoll vorbereiten (inkl. Fotos)
- ☐ Kaution klären (3 × Kaltmiete ohne Zuschlag)
- ☐ Möbel-Reparaturen dokumentieren und als Werbungskosten buchen
- ☐ NKA jährlich fristgerecht erstellen (ohne Möbelkosten)
- ☐ Möblierungszuschlag in Anlage V als Mieteinnahme deklarieren
- ☐ Inventarliste vs. Istzustand vergleichen
- ☐ Schäden über normale Abnutzung hinaus dokumentieren + berechnen
- ☐ Kaution fristgerecht abrechnen (max. 6 Monate nach Mietende)
Häufige Fragen zur möblierten Vermietung
Mietvertrag für möblierte Wohnung: KI-Unterstützung nutzen
Ein möblierter Mietvertrag ist aufwendiger als ein Standard-Vertrag — Inventarliste, Möblierungszuschlag, Haftungsklauseln. Fehler kosten später: Entweder die Klausel ist unwirksam, oder ein Schaden kann nicht geltend gemacht werden.
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