Wer eine Immobilie kaufen oder bewerten will, kommt an zwei Kennzahlen nicht vorbei: Bruttomietrendite und Nettomietrendite. Beide messen das Verhältnis von Mieteinnahmen zum eingesetzten Kapital — aber auf unterschiedliche Art. Dieser Leitfaden erklärt die Formeln, zeigt Rechenbeispiele und gibt Orientierungswerte für den deutschen Markt.
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Zum kostenlosen RenditerechnerWas ist die Mietrendite?
Die Mietrendite (auch Mietrendite oder Bruttorendite genannt) gibt an, wie viel Prozent des Kaufpreises Ihnen die Immobilie jährlich in Form von Mieteinnahmen einbringt. Sie ist das wichtigste erste Bewertungskriterium bei der Kaufentscheidung.
Allerdings gibt es zwei Versionen: Die Bruttomietrendite als schnellen Übersichtsindikator und die Nettomietrendite als realistischere Kennzahl, die Kaufnebenkosten und laufende Ausgaben berücksichtigt.
Formel: Bruttomietrendite
Die Bruttomietrendite ist einfach zu berechnen — deshalb wird sie häufig in Immobilienportalen und Exposés angegeben:
Beispiel: Kaufpreis 300.000 €, Kaltmiete 1.000 €/Monat
- Jahreskaltmiete: 1.000 € × 12 = 12.000 €
- Bruttomietrendite: 12.000 ÷ 300.000 × 100 = 4,0 %
Die Bruttomietrendite sagt Ihnen: Ohne jegliche Kosten würde sich der Kaufpreis in 25 Jahren durch die Mieteinnahmen refinanzieren.
Formel: Nettomietrendite
Die Nettomietrendite ist aussagekräftiger, weil sie reale Ausgaben einbezieht:
Gesamtinvestition = Kaufpreis + Kaufnebenkosten
Kaufnebenkosten in Deutschland umfassen typischerweise:
- Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 % (je nach Bundesland)
- Notarkosten und Grundbucheintragung: ca. 1,5–2 %
- Maklerprovision: 0–3,57 % (gesetzlich hälftig geteilt)
- Gesamt: meist 8–14 %, realistischer Richtwert: 12 %
Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten (trägt der Vermieter):
- Instandhaltungsrücklage: ca. 1–2 €/m² pro Monat (faustformelartig)
- Verwaltungskosten (falls Fremdverwaltung): ca. 20–40 €/Einheit/Monat
- Nicht umlagefähige Versicherungsanteile
- Leerstandsrisiko (pauschal 2–5 % der Jahresmiete)
Beispiel mit Nettomietrendite
Kaufpreis: 300.000 €, Kaltmiete: 1.000 €/Monat, Kaufnebenkosten: 12 %, Bewirtschaftungskosten: 1.800 €/Jahr
- Gesamtinvestition: 300.000 × 1,12 = 336.000 €
- Jahreskaltmiete: 12.000 €
- Bereinigter Cashflow: 12.000 − 1.800 = 10.200 €
- Nettomietrendite: 10.200 ÷ 336.000 × 100 = 3,04 %
Das ist ein erheblicher Unterschied zur Bruttomietrendite von 4,0 %! Wer nur die Bruttorendite betrachtet, überschätzt die tatsächliche Kapitalverzinsung systematisch.
Orientierungswerte für Deutschland (2025)
Je nach Lage und Objekttyp variieren die erzielbaren Renditen stark:
| Lage | Bruttorendite | Nettorendite | Multiplikator |
|---|---|---|---|
| München, Berlin, Hamburg (A-Lagen) | 2,5–3,5 % | 1,5–2,5 % | 28–40x |
| Mittelstädte (B-Lagen) | 3,5–5,5 % | 2,5–4,0 % | 18–28x |
| Kleinstädte / Randlagen (C/D-Lagen) | 5,0–8,0 % | 3,5–6,0 % | 12–20x |
Quelle: Eigene Auswertung Marktdaten 2025. A-Lagen: Wertsteigerungspotenzial meist höher, Rendite niedriger.
Der Kaufpreismultiplikator als Schnelltest
Wer keine Zeit hat, eine vollständige Renditeberechnung aufzustellen, nutzt den Kaufpreismultiplikator (auch „Vervielfältiger"):
Ein Multiplikator von 20 bedeutet: Der Kaufpreis entspricht 20 Jahresnettomieten. Bei 25 sind es 25 Jahre. Faustformel:
- Unter 20x: günstig (oft Randlage oder Sanierungsbedarf)
- 20–25x: marktüblich in mittleren Lagen
- 25–30x: eher teuer, Rendite unter 4 %
- Über 30x: Wertsteigerungswette, Rendite unter 3,3 %
Lohnt sich die Immobilie? Häufige Fehler bei der Renditeberechnung
- Nur Bruttomietrendite berechnen: Kaufnebenkosten (bis zu 15 %) und Bewirtschaftungskosten werden ignoriert → reale Rendite wird deutlich überschätzt.
- Finanzierungskosten vergessen: Wer mit Kredit kauft, muss Zinsen als Kosten einrechnen. Der Leverage-Effekt kann die Eigenkapitalrendite steigern oder senken.
- Leerstandsrisiko ignorieren: Selbst 1–2 Monate Leerstand pro Jahr reduzieren die effektive Jahresmieteinnahme um 8–17 %.
- Instandhaltungsrücklage vergessen: Älteren Immobilien ist ein höherer Puffer einzuplanen (1–2 €/m²/Monat mindestens).
- Steueraspekte ignorieren: Mieteinnahmen sind einkommensteuerpflichtig, Abschreibung (AfA) und Werbungskosten können gegengerechnet werden.
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