Räumung & Zwangsräumung aus Vermietersicht: Ablauf, Kosten und Rechte (2026)

Eine Räumung ist für Vermieter der letzte und unangenehmste Schritt: Sie ist teuer, dauert Monate und gelingt nur, wenn jeder vorgelagerte Schritt formal sauber war. Dieser Leitfaden führt Sie durch den kompletten Räumungsweg — von der Kündigung über die Räumungsklage bis zur Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher — und zeigt an jeder Station, worauf es rechtlich ankommt, welche Kosten entstehen und wie Sie unnötige Verzögerungen vermeiden.

Der Räumungsweg im Überblick

Rechtlich gesprochen wollen Sie als Vermieter nicht „räumen", sondern Ihren Herausgabeanspruch nach § 546 BGB durchsetzen. Der führt über fünf klar getrennte Phasen. Wichtig: Sie dürfen erst dann selbst tätig werden, wenn ein Gericht Ihnen einen vollstreckbaren Titel gegeben hat.

In der Praxis vergehen zwischen der Kündigung und der tatsächlichen Räumung meist sechs bis achtzehn Monate, in Ballungsräumen mit überlasteten Gerichten auch länger. Jeder Monat kostet Mietausfall — deshalb ist Tempo bei jedem Schritt bares Geld.

Phase 1 & 2: Der Kündigungsgrund und die wirksame Kündigung

Rund 60 Prozent aller Räumungen gehen auf Zahlungsverzug zurück. Der Vermieter kann fristlos kündigen, wenn der Mieter (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB)

• an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Miete oder einem „nicht unerheblichen Teil" in Verzug ist — nicht unerheblich heißt: der Rückstand übersteigt eine Monatsmiete (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB), oder
• über einen Zeitraum von mehr als zwei Terminen einen Rückstand von insgesamt zwei Monatsmieten erreicht.

Daneben gibt es die ordentliche Kündigung mit Frist — etwa wegen Eigenbedarfs oder einer erheblichen schuldhaften Vertragsverletzung (§ 573 BGB). Die Kündigungsfrist des Vermieters beträgt drei Monate und verlängert sich nach fünf Jahren auf sechs, nach acht Jahren auf neun Monate (§ 573c BGB). Jede Kündigung muss schriftlich mit Originalunterschrift erfolgen (§ 568 BGB) — E-Mail oder mündlich ist unwirksam.

Vertiefende Anleitungen finden Sie hier: Kündigung wegen Zahlungsverzug, fristlose Kündigung mit Muster, Eigenbedarfskündigung und Abmahnung des Mieters.

Phase 3: Die Räumungsklage

Zieht der Mieter trotz wirksamer Kündigung nicht aus, bleibt nur die Räumungsklage vor dem Amtsgericht am Ort der Wohnung. Der Streitwert beträgt die Jahresnettomiete (§ 41 GKG), danach richten sich Gerichts- und Anwaltskosten. Bei einer Kaltmiete von 900 Euro liegen die Verfahrenskosten grob bei 2.500 Euro, hinzu kommen die laufenden Mietausfälle. Häufig wird die Räumungsklage mit einer Zahlungsklage über die offenen Mieten verbunden.

Den vollständigen Ablauf, alle Voraussetzungen und eine detaillierte Kostentabelle finden Sie im Schwerpunktartikel Räumungsklage gegen Mieter. Wie Sie den gesamten Eskalationsweg bei Zahlungsausfall sauber dokumentieren, zeigt Mieter zahlt nicht — was tun.

Phase 4: Räumungstitel und die Schutzrechte des Mieters

Mit dem rechtskräftigen Räumungsurteil haben Sie einen Vollstreckungstitel. Doch der Mieter hat weiterhin gesetzliche Schutzinstrumente, die die Räumung verzögern können:

• Räumungsfrist (§ 721 ZPO): Das Gericht kann dem Mieter eine angemessene Frist zur Wohnungssuche einräumen — insgesamt höchstens ein Jahr.
• Vollstreckungsschutz (§ 765a ZPO): Bei außergewöhnlicher, sittenwidriger Härte (etwa konkreter Lebensgefahr) kann das Gericht die Räumung vorübergehend stoppen.
• Sozialwiderspruch / Härtefall (§ 574 BGB): Gegen eine ordentliche Kündigung kann der Mieter Widerspruch einlegen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung eine unzumutbare Härte bedeutet.

Wie diese Instrumente wirken und wie Sie als Vermieter dagegenhalten, erklärt der Ratgeber Räumungsfrist und Räumungsschutz.

Phase 5: Die Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher

Räumt der Mieter auch nach dem Urteil nicht, beauftragen Sie den Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung (§ 885 ZPO). Er allein darf vollstrecken — nicht Sie. Für den Auftrag gibt es drei Modelle mit sehr unterschiedlichen Kosten:

• Klassische Räumung (§ 885 ZPO): Der Gerichtsvollzieher lässt die Wohnung komplett ausräumen und den Hausrat einlagern — der teuerste Weg (oft mehrere Tausend Euro Vorschuss).
• Berliner Räumung (§ 885a ZPO): Der Auftrag wird auf die Besitzeinweisung beschränkt; der Gerichtsvollzieher setzt Sie nur in den Besitz der Wohnung, Möbel bleiben zunächst stehen. Deutlich günstiger.
• Frankfurter / Hamburger Räumung: Sie übernehmen einzelne Aufgaben selbst, um Kosten zu sparen.

Was die Modelle im Detail unterscheidet, was mit den zurückgelassenen Sachen des Mieters passiert und welche Vorschüsse anfallen, lesen Sie in Zwangsräumung: Ablauf, Kosten und die drei Räumungsmodelle.

Die Abkürzung: der Räumungsvergleich

Die meisten Räumungsprozesse enden nicht mit einem Urteil, sondern mit einem gerichtlichen Vergleich. Darin verpflichtet sich der Mieter, bis zu einem festen Datum auszuziehen — oft gegen einen kleinen Anreiz wie den Verzicht auf einen Teil der Mietschulden. Der Vergleich ist selbst ein vollstreckbarer Titel und spart Monate. Details in Räumungsvergleich: schneller und günstiger als das Urteil. Ganz ohne Gericht geht es mit einem Mietaufhebungsvertrag, solange sich beide Seiten einig sind.

Kostenüberblick: Womit Sie rechnen müssen

Bei Obsiegen trägt der Mieter die Kosten — ist er jedoch zahlungsunfähig, bleibt der Vermieter meist auf einem großen Teil sitzen. Eine Vermieter-Rechtsschutz­versicherung und eine Mietausfallabsicherung sind deshalb dringend zu empfehlen.

Fazit

Der Weg von der Kündigung bis zur Zwangsräumung ist lang, teuer und formal anspruchsvoll — aber beherrschbar, wenn Sie jede Phase sauber und zügig abarbeiten. Die drei wichtigsten Grundsätze: früh und schriftlich reagieren, jeden Schritt beweissicher dokumentieren und niemals eigenmächtig räumen. Am günstigsten ist immer die Räumung, die durch konsequentes Mahnwesen gar nicht erst nötig wird.

Weiterführende Ratgeber

• Kündigung wegen Zahlungsverzug: Mietrückstand und Schonfrist-Falle
• Räumungsklage gegen Mieter: Voraussetzungen, Ablauf, Kosten
• Räumungsfrist und Räumungsschutz: Womit Vermieter rechnen müssen
• Zwangsräumung: Ablauf, Kosten und die drei Räumungsmodelle
• Räumungsvergleich: schneller und günstiger als das Urteil
• Mietnomaden erkennen und rechtlich richtig vorgehen