Die Eigenbedarfskündigung ist eine der wenigen Möglichkeiten, einem Mieter in einer Wohnimmobilie wirksam zu kündigen. Doch die Anforderungen sind hoch, die Fristen lang und die Missbrauchsrisiken real. Dieser Leitfaden erklärt Ihnen, wann Eigenbedarf rechtlich möglich ist, was das Kündigungsschreiben enthalten muss, welche Fristen gelten — und wo die häufigsten Fehler liegen.

Was ist Eigenbedarf? (§ 573 BGB)

Eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter ist nur möglich, wenn ein „berechtigtes Interesse" vorliegt (§ 573 Abs. 1 BGB). Das berechtigtste und häufigste Interesse ist der Eigenbedarf:

Der Vermieter (oder eine privilegierte Person) möchte die Wohnung selbst nutzen und hat dafür ein vernünftiges, nachvollziehbares Interesse — das ist mehr als ein bloßer Wunsch, aber weniger als eine absolute Notwendigkeit.

Für wen kann Eigenbedarf geltend gemacht werden?

Eigenbedarf gilt nicht nur für den Vermieter selbst. Privilegierte Personen sind:

Der Vermieter selbst: Möchte in die eigene Wohnung einziehen.
Familienangehörige: Kinder, Eltern, Geschwister, Nichten, Neffen, Großeltern, Enkel — die Rechtsprechung ist hier weit.
Haushaltsangehörige: Personen, die dauerhaft mit dem Vermieter in einem Haushalt leben oder es künftig tun werden (z.B. Pflegepersonen).

Gesellschaften (GmbH, AG, GbR) können keinen Eigenbedarf geltend machen, da sie selbst keine Wohnung bewohnen können. Das gilt auch für juristische Personen als Eigentümer.

Welche inhaltlichen Anforderungen gelten?

Der Eigenbedarf muss ernsthaft, vernünftig und nachvollziehbar sein. Der Vermieter muss konkret darlegen:

  • Für wen die Wohnung benötigt wird
  • Warum die Person die Wohnung benötigt (konkreter Bedarf)
  • Ob keine zumutbare Alternativwohnung im eigenen Bestand vorhanden ist

Pauschale Begründungen wie „Ich brauche die Wohnung für mich" reichen nicht. Gerichte verlangen greifbare, substanzielle Gründe — etwa: „Meine Tochter zieht nach Berlin zum Studium und benötigt eine bezahlbare Wohnung in Nähe der Universität."

Vorgetäuschter Eigenbedarf ist Betrug

Wer Eigenbedarf nur vorschützt, um einen unliebsamen Mieter loszuwerden, und die Wohnung danach weitervermietet oder leer stehen lässt, riskiert erhebliche Schadensersatzansprüche des Mieters (Umzugskosten, Differenzmiete über Jahre). Gerichte gehen hier sehr hart vor.

Kündigungsfristen bei Eigenbedarfskündigung

Die Kündigungsfrist richtet sich nach der Mietdauer (§ 573c BGB). Die Kündigung muss dem Mieter bis zum dritten Werktag eines Monats zugehen, damit dieser Monat als Fristmonat zählt:

Unter 5 Jahre Mietdauer
3 Monate Kündigungsfrist
5 bis unter 8 Jahre Mietdauer
6 Monate Kündigungsfrist
8 Jahre oder länger
9 Monate Kündigungsfrist

Hinweis: Manche Bundesländer haben im Rahmen von Milieuschutzgebieten oder Erhaltungssatzungen zusätzliche Einschränkungen. Prüfen Sie die lokalen Regelungen für Ihre Gemeinde.

Das Kündigungsschreiben: Formale Anforderungen

Die Eigenbedarfskündigung muss zwingend folgende Anforderungen erfüllen:

  • Schriftform: Originalunterschrift erforderlich. E-Mail oder Fax reicht nicht.
  • Name des Mieters/der Mieter: Alle im Vertrag genannten Mieter müssen angeschrieben werden.
  • Konkrete Begründung: Für wen und warum wird die Wohnung benötigt.
  • Kündigungsdatum: Klares Datum, ab dem das Mietverhältnis endet.
  • Hinweis auf Widerspruchsrecht: Der Mieter muss über sein Widerspruchsrecht nach § 574 BGB informiert werden.

Muster-Schreiben: Eigenbedarfskündigung

Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB)

[Ihr vollständiger Name]
[Ihre Adresse]
[PLZ Ort]
[Datum]

An:
[Name des Mieters / aller Mieter]
[Adresse der Mietwohnung]
[PLZ Ort]

Kündigung des Mietverhältnisses für die Wohnung [Adresse, Etage, Wohnungsnummer]

Sehr geehrte/r Herr/Frau [Name],

hiermit kündige ich das mit Ihnen bestehende Mietverhältnis über die oben genannte Wohnung ordentlich gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB wegen Eigenbedarfs fristgerecht zum [Datum des Mietendes].

Ich benötige die Wohnung für [Name der Person, Verwandtschaftsverhältnis, z.B.: „meine Tochter Anna Mustermann"]. [Begründung des Bedarfs, z.B.: „Sie zieht zum [Datum] nach [Stadt] und benötigt eine Wohnung in dieser Lage, da sie in [Nähe] eine Stelle angetreten hat / ein Studium aufnimmt / Pflegebedarf besteht."] Eine andere Wohnung in meinem Bestand, die für diesen Zweck geeignet wäre, steht nicht zur Verfügung.

Ich weise Sie auf Ihr Widerspruchsrecht hin: Gemäß § 574 BGB können Sie der Kündigung bis spätestens zwei Monate vor dem Ablauf der Kündigungsfrist widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für Sie, Ihre Familie oder sonstige Angehörige Ihres Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

Bitte teilen Sie mir bis zum [Datum] mit, ob Sie die Wohnung zu diesem Termin beräumen und mir übergeben werden.

Mit freundlichen Grüßen,

[Ihre Unterschrift]
[Ihr Name in Druckschrift]

Sozialklausel: Das Widerspruchsrecht des Mieters (§ 574 BGB)

Der Mieter kann der Eigenbedarfskündigung widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn eine unzumutbare Härte bedeutet. Faktoren, die Gerichte berücksichtigen:

  • Hohes Alter des Mieters oder schwere Krankheit
  • Lange Mietdauer (enge Bindung an den Ort)
  • Schwierigkeiten beim Finden einer Alternativwohnung (angespannter Markt)
  • Schulpflichtige Kinder, die die Schule wechseln müssten
  • Schwangerschaft oder Behinderung

Der Widerspruch muss spätestens zwei Monate vor dem Kündigungsende schriftlich beim Vermieter eingehen. Wenn eine Einigung nicht möglich ist, entscheidet das Gericht, ob der Mieter trotz Härte ausziehen muss — oder ob der Vermieter eine Räumungsklage einreichen muss.

Einigung oft besser als Räumungsklage

Eine Räumungsklage kann sich über 1–2 Jahre hinziehen und erhebliche Kosten verursachen. Viele Vermieter bieten dem Mieter eine Abstandszahlung oder Umzugsbeihilfe an, um eine einvernehmliche Lösung zu erreichen.

Wenn der Eigenbedarf wegfällt: Schadensersatzpflicht

Fällt der Eigenbedarf nach Ausspruch der Kündigung weg (z.B. weil die Tochter doch nicht einzieht), müssen Sie den Mieter unverzüglich informieren und ihm die Wohnung anbieten. Tun Sie das nicht und vermieten stattdessen weiter oder lassen die Wohnung leer stehen, riskieren Sie:

  • Schadensersatz für Umzugskosten
  • Erstattung von Mietdifferenzen (wenn der Mieter jetzt mehr zahlt)
  • Erstattung von Einrichtungskosten, die durch den Umzug entstanden sind

Häufige Fehler bei der Eigenbedarfskündigung

Zu vage begründet: Ohne konkrete Person und Bedarf ist die Kündigung unwirksam — Gerichte verlangen substantiierte Begründungen.
Fehlender Hinweis auf Widerspruchsrecht: Das Widerspruchsrecht nach § 574 muss im Schreiben erwähnt sein — sonst ist die Kündigung formell fehlerhaft.
Falsche Frist berechnet: Die Frist beginnt erst, wenn die Kündigung dem Mieter zugegangen ist — nicht wenn Sie sie abgeschickt haben.
Nicht alle Mieter angeschrieben: Wenn mehrere Personen Mieter sind (z.B. Ehepaar), muss die Kündigung an alle adressiert sein.
Eigenbedarf kurz nach Kauf: Wer eine bewohnte Immobilie kauft und sofort wegen Eigenbedarfs kündigt, riskiert erhöhte Prüfung — in Milieuschutzgebieten kann eine Sperrfrist von bis zu 10 Jahren gelten.

Fazit: Eigenbedarf mit Sorgfalt und klarer Dokumentation

Eigenbedarf ist ein legitimer Grund zur Kündigung — aber kein Automatismus. Wer die formalen und inhaltlichen Anforderungen erfüllt, ein substanziell begründetes Schreiben verfasst und die Fristen korrekt einhält, hat gute Chancen auf eine reibungslose Umsetzung.

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