Zahlt der Mieter die Miete nicht, ist das der häufigste Grund für die Beendigung eines Mietverhältnisses — und der Einstieg in fast jede Räumung. Doch eine Kündigung wegen Mietschulden ist nur unter genau festgelegten Voraussetzungen wirksam. Dieser Leitfaden erklärt die exakten Rückstandsgrenzen, die kluge Kombination aus fristloser und ordentlicher Kündigung und die gefährlichste Falle für Vermieter: die Schonfristzahlung.

Hinweis: keine Rechtsberatung

Dieser Beitrag informiert allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung. Formfehler machen eine Kündigung schnell unwirksam. Lassen Sie eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs im Zweifel anwaltlich oder über Ihren Eigentümerverband prüfen.

Ab wann darf der Vermieter wegen Mietrückstand kündigen?

Der Gesetzgeber knüpft die Kündigung an eine feste Höhe des Rückstands. Maßgeblich ist § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB in Verbindung mit § 569 Abs. 3 BGB. Danach ist die fristlose Kündigung in zwei Fällen möglich:

VarianteVoraussetzungBeispiel (Miete 800 €)
§ 543 II Nr. 3 aAn zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit einem „nicht unerheblichen" Teil in Verzug — nicht unerheblich = mehr als eine Monatsmiete (§ 569 III Nr. 1)Zwei Monate offen, zusammen über 800 € Rückstand
§ 543 II Nr. 3 bÜber einen Zeitraum von mehr als zwei Terminen ein Rückstand, der zwei Monatsmieten erreichtÜber mehrere Monate 1.600 € aufgelaufen

Erreicht der Rückstand diese Schwelle, ist keine vorherige Abmahnung nötig — der Zahlungsverzug allein genügt. Wichtig: Es zählt der tatsächliche Rückstand, nicht das bloße Zuspätzahlen. Wer einen Monat zu spät, aber vollständig zahlt, gerät nicht in den Bereich der fristlosen Kündigung.

Die Kombinationskündigung: fristlos und hilfsweise ordentlich

Erfahrene Vermieter und Anwälte sprechen bei Mietschulden fast immer eine Kombinationskündigung aus: fristlos und hilfsweise ordentlich in einem Schreiben. Der Grund ist die Schonfristzahlung (dazu gleich): Sie kann die fristlose Kündigung nachträglich unwirksam machen — die zusätzlich ausgesprochene ordentliche Kündigung aber bleibt bestehen. So sichern Sie sich doppelt ab.

Die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs stützt sich auf § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB (erhebliche schuldhafte Vertragsverletzung). Ihre Frist beträgt drei Monate und verlängert sich nach fünf Jahren auf sechs, nach acht Jahren auf neun Monate (§ 573c BGB).

Die Schonfristzahlung — die wichtigste Falle für Vermieter

Das größte Risiko einer Zahlungsverzugskündigung ist die Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB. Sie besagt: Zahlt der Mieter den kompletten Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage nach — oder verpflichtet sich eine öffentliche Stelle (etwa das Jobcenter) zur Zahlung —, wird die fristlose Kündigung rückwirkend unwirksam. Der Mieter darf dann bleiben.

Aktuell: BGH 2025 — Schonfristzahlung heilt nur die fristlose Kündigung

Der Bundesgerichtshof hat 2025 gleich zweimal bestätigt, dass die Schonfristzahlung ausschließlich die fristlose Kündigung unwirksam macht — die zugleich ausgesprochene ordentliche Kündigung bleibt wirksam (BGH, Urteile vom 09.04.2025, VIII ZR 145/24, und vom 09.07.2025, VIII ZR 287/23). Genau deshalb ist die Kombinationskündigung so wichtig. Der Koalitionsvertrag 2025 sieht zwar eine Reform vor, die die Heilungswirkung auch auf die ordentliche Kündigung ausdehnen könnte — Gesetz ist das aber noch nicht.

Zwei weitere Punkte sind entscheidend:

  • Sperrfrist von zwei Jahren: Die Schonfristzahlung wirkt nicht, wenn der Mieter innerhalb der letzten zwei Jahre bereits einmal eine fristlose Kündigung auf diese Weise „geheilt" hat (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB). Beim zweiten Mal bleibt die fristlose Kündigung also bestehen.
  • Vollständigkeit: Der Mieter muss den gesamten Rückstand begleichen, nicht nur einen Teil. Eine Teilzahlung rettet ihn nicht.

Schritt für Schritt zur wirksamen Kündigung

  1. Rückstand exakt berechnen — Monat für Monat, mit Kontoauszügen als Beleg. Prüfen Sie, ob die Schwelle nach § 543 II Nr. 3 erreicht ist.
  2. Schriftliche Kündigung mit Originalunterschrift (§ 568 BGB). E-Mail, Fax oder SMS sind unwirksam.
  3. Kündigungsgrund konkret benennen — die genauen offenen Monate und Beträge aufführen. Pauschale Angaben genügen nicht.
  4. An alle Mieter richten und zustellen — bei mehreren Mietern an jeden einzelnen. Zustellung beweissicher per Einschreiben oder Zeuge/Bote.
  5. Fristlos und hilfsweise ordentlich kündigen (Kombinationskündigung).
  6. Zieht der Mieter nicht aus: Räumungsklage erheben.

Häufige Fehler, die die Kündigung kippen

Zu geringer Rückstand (Schwelle nicht erreicht), fehlende Schriftform, Kündigung nur an einen von mehreren Mietern, unklare Angabe der offenen Beträge oder das Übersehen einer zulässigen Mietminderung (dann ist der „Rückstand" gar keiner). Jeder dieser Fehler kann das gesamte Verfahren um Monate zurückwerfen.

Was der Mieter tun kann — und was das für Sie bedeutet

Der Mieter kann den Rückstand fristgerecht ausgleichen (Schonfristzahlung), eine Aufrechnung erklären, eine unwirksame Mietminderung geltend machen oder gegen die ordentliche Kündigung Härtefall-Widerspruch nach § 574 BGB einlegen. Für Sie heißt das: Rechnen Sie mit Gegenwehr und halten Sie Ihre Dokumentation lückenlos. Wie die Schutzinstrumente im Vollstreckungsstadium wirken, lesen Sie in Räumungsfrist und Räumungsschutz.

Jeden Rückstand automatisch erkennen

Ob die Kündigungsschwelle erreicht ist, hängt vom exakten Zahlungsstand ab. VerwaltPilot verfolgt jede Mietzahlung automatisch, markiert offene Beträge sofort und dokumentiert jeden Monat beweissicher — die Grundlage, um im Ernstfall zum richtigen Zeitpunkt und mit korrekten Zahlen zu kündigen.

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Fazit

Eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist nur wirksam, wenn der Rückstand die gesetzliche Schwelle erreicht, die Form stimmt und alle Mieter erreicht werden. Sprechen Sie immer fristlos und hilfsweise ordentlich aus, damit eine Schonfristzahlung Ihre Kündigung nicht komplett aushebelt — denn nach der aktuellen BGH-Rechtsprechung heilt sie nur die fristlose Variante. Wer den Zahlungsstand lückenlos kennt und früh reagiert, kündigt zum richtigen Zeitpunkt und mit belastbaren Zahlen.

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