Mieterhöhung: Vorlage, Fristen und rechtliche Voraussetzungen (§ 558 BGB)

Eine Mieterhöhung ist für viele Vermieter ein heikles Thema — zu Unrecht. Wenn Sie die rechtlichen Voraussetzungen kennen und das Schreiben korrekt formulieren, ist eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete gut umsetzbar. Dieser Leitfaden erklärt Ihnen alles: wann eine Erhöhung zulässig ist, welche Formen es gibt, wie das Schreiben aufgebaut sein muss und welche Fristen einzuhalten sind.

Wann ist eine Mieterhöhung überhaupt zulässig?

Im deutschen Mietrecht ist die Mieterhöhung streng geregelt. Vermieter können die Miete nicht willkürlich erhöhen. Grundsätzlich gibt es drei legale Wege:

1. Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) — der häufigste Fall im freien Wohnungsmarkt
2. Modernisierungsmieterhöhung (§ 559 BGB) — nach energetischen oder anderen wertsteigernden Maßnahmen
3. Staffel- oder Indexmiete — wenn diese im Mietvertrag vereinbart sind

Außerhalb dieser Wege ist eine Mieterhöhung rechtswidrig und vom Mieter nicht geschuldet.

Weg 1: Erhöhung auf die Vergleichsmiete (§ 558 BGB)

Dies ist der Standardfall. Der Vermieter kann verlangen, dass der Mieter einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zustimmt — wenn mehrere Bedingungen erfüllt sind:

Wie bestimme ich die ortsübliche Vergleichsmiete?

Das BGB nennt mehrere anerkannte Begründungsmittel:

• Mietspiegel (einfach oder qualifiziert): Die beliebteste und einfachste Methode. Viele Gemeinden haben einen qualifizierten Mietspiegel, der vor Gericht besonderes Gewicht hat. Die Mietspiegel finden Sie beim Wohnungsamt oder der Gemeinde.
• Drei Vergleichswohnungen: Sie können auf drei konkrete, vergleichbare Wohnungen in der Gemeinde verweisen (gleichwertige Lage, Größe, Ausstattung). Das ist aufwändiger, aber immer möglich.
• Sachverständigengutachten: Teuer, aber unanfechtbar — sinnvoll bei Sonderimmobilien ohne Mietspiegelbezug.
• Mietdatenbank: In einigen Städten gibt es anerkannte Mietdatenbanken als Alternative zum Mietspiegel.

Weg 2: Modernisierungsmieterhöhung (§ 559 BGB)

Nach einer Modernisierung (z.B. Dämmung, neue Heizungsanlage, Aufzug) darf der Vermieter die Jahresmiete um bis zu 8 % der aufgewendeten Modernisierungskosten erhöhen.

Wichtig: Reine Instandhaltungsmaßnahmen (Erhalt des bestehenden Zustands) berechtigen nicht zur Mieterhöhung — nur Maßnahmen, die den Wohnwert dauerhaft erhöhen oder Energie und Wasser sparen.

Ankündigungspflicht: Modernisierungsmaßnahmen müssen dem Mieter mindestens 3 Monate vorher schriftlich angekündigt werden. Die Mieterhöhung selbst kann erst nach Abschluss der Arbeiten geltend gemacht werden.

Weg 3: Staffel- und Indexmiete

Staffelmiete (§ 557a BGB)

Wenn im Mietvertrag eine Staffelmiete vereinbart ist, steigt die Miete automatisch zu festgelegten Zeitpunkten auf festgelegte Beträge. Der Vermieter muss keine Zustimmung einholen und keinen Mietspiegel angeben. Allerdings müssen die Staffeln bei Vertragsschluss fest vereinbart sein.

Hinweis: Zwischen zwei Staffeln muss mindestens ein Jahr liegen. Während einer Staffelmiete ist keine gesonderte Mieterhöhung nach § 558 BGB möglich.

Indexmiete (§ 557b BGB)

Bei der Indexmiete ist die Miete an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts gekoppelt. Steigt der Index, darf die Miete entsprechend angehoben werden — ohne Bezug auf Mietspiegel oder Vergleichswohnungen. Auch während einer Indexmiete ist eine § 558-Erhöhung ausgeschlossen.

Das Mieterhöhungsschreiben: Formale Anforderungen

Ein Mieterhöhungsverlangen ist nur wirksam, wenn es bestimmte formale Anforderungen erfüllt. Fehler hier machen die gesamte Erhöhung unwirksam:

• Schriftform: Das Verlangen muss schriftlich erfolgen — E-Mail gilt rechtlich als Schriftform, wenn der Mieter damit einverstanden ist. Sicherer: Brief oder nachweisbar zugestelltes Schreiben.
• Klare Angabe der neuen Miete: Sowohl die alte als auch die neue Kaltmiete müssen genannt werden.
• Begründung: Mindestens ein anerkanntes Begründungsmittel muss angegeben werden (Mietspiegel-Verweis mit Angabe des relevanten Feldes genügt).
• Angabe des Erhöhungsbetrags und des Zeitpunkts: Ab wann gilt die neue Miete?
• Kein Zustimmungsdruck: Der Mieter hat ein gesetzliches Zustimmungs- recht — Sie dürfen keine unzulässige Druckmittel einsetzen.

Fristen: Das müssen Sie unbedingt einhalten

Muster-Vorlage: Mieterhöhungsschreiben nach § 558 BGB

Nachfolgend finden Sie ein vollständiges Muster-Schreiben, das Sie individuell anpassen können. Ergänzen Sie alle kursiven Platzhalter:

Was tun, wenn der Mieter nicht zustimmt?

Der Mieter ist nicht verpflichtet, einer Mieterhöhung automatisch zuzustimmen — er hat ein Prüfungsrecht. Wenn er die Erhöhung für ungerechtfertigt hält, kann er ablehnen. In diesem Fall haben Sie als Vermieter zwei Optionen:

• Klage auf Zustimmung: Sie reichen beim zuständigen Amtsgericht eine Zustimmungsklage ein. Ist Ihr Erhöhungsverlangen formal und inhaltlich korrekt, werden Sie in der Regel Recht bekommen. Allerdings ist das zeitaufwändig und kostet Geld.
• Verhandlung und Einigung: Oft lohnt es sich, das persönliche Gespräch zu suchen und eine einvernehmliche Lösung zu finden — z.B. eine gestaffelte Erhöhung über mehrere Monate.

Wichtig: Sie dürfen die Miete nicht einfach eigenmächtig einbehalten oder andere Druckmittel einsetzen. Das ist rechtswidrig und kann zu Schadensersatz- forderungen führen.

Mieterhöhung und Kündigungsschutz

Ein wichtiger Punkt: Stimmt der Mieter einer Mieterhöhung nicht zu und Sie klagen auf Zustimmung, darf der Mieter innerhalb von 2 Monaten nach Zugang Ihrer Klageankündigung das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist kündigen — ohne die üblichen Fristen einhalten zu müssen (Sonderkündigungsrecht des Mieters nach § 561 BGB).

Das Sonderkündigungsrecht des Mieters ändert nichts an Ihrem Recht zur Mieterhöhung — aber es ist gut zu wissen, dass erhebliche Erhöhungen manchmal zum Auszug führen.

Mietpreisbremse: Gelten in Ihrer Stadt besondere Regeln?

In vielen deutschen Städten gilt die Mietpreisbremse (§ 556d BGB). In diesen Gebieten darf die Miete bei Neuvermietung in der Regel nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Für laufende Mieterhöhungen gilt die Mietpreisbremse nicht direkt — aber sie begrenzt indirekt, auf welchem Niveau die Vergleichsmiete liegt, an der Sie sich orientieren.

Prüfen Sie, ob Ihre Gemeinde eine Mietpreisbremsenverordnung erlassen hat. Die zuständige Landesregierung oder Ihr lokaler Mieterverein kann Auskunft geben.

Checkliste vor dem Versand

Fazit: Mit Vorbereitung und korrekter Form zum Ziel

Eine Mieterhöhung ist rechtlich machbar — wenn Sie die Spielregeln kennen und einhalten. Der häufigste Fehler ist ein formell fehlerhaftes Schreiben, das die Erhöhung um Monate verzögert. Mit der richtigen Vorbereitung (Mietspiegel prüfen, Fristen berechnen, korrektes Schreiben aufsetzen) ist eine berechtigt Erhöhung auf die Vergleichsmiete ein normaler Vorgang der Verwaltung.

Wenn Sie mehrere Wohnungen verwalten, lohnt sich ein System, das Ihnen Fristen und Zulässigkeiten automatisch im Blick behält — damit keine Mieterhöhung vergessen wird und Sie nie zu früh oder zu viel verlangen.