Schönheitsreparaturen sind das häufigste Streitthema zwischen Mietern und Vermietern. Viele Klauseln im Mietvertrag sind laut BGH schlicht unwirksam — und trotzdem landen tausende Fälle jährlich vor Gericht. Dieser Leitfaden zeigt, was rechtlich gilt, welche Klauseln funktionieren und wie Sie als Vermieter auf der sicheren Seite bleiben.
Was sind Schönheitsreparaturen?
Schönheitsreparaturen umfassen laut § 28 Abs. 4 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper, Innen- und Außenfenster sowie der Türen. Kurz: alles, was die Wohnung optisch auf einen frischen Stand bringt, ohne bauliche Substanz zu verändern.
Schönheitsreparaturen sind grundsätzlich Vermietersache (§ 535 BGB). Per Mietvertrag kann die Pflicht auf den Mieter übertragen werden — aber nur unter engen Voraussetzungen, die der BGH in zahlreichen Urteilen definiert hat.
Was der BGH 2015 geändert hat
Mit den Urteilen vom 18. März 2015 (Az. VIII ZR 185/14 und VIII ZR 242/13) hat der Bundesgerichtshof die Spielregeln grundlegend verschärft:
Unwirksam: Starre Fristen
Klauseln mit starren Renovierungsfristen sind unwirksam — egal ob 3, 5 oder 7 Jahre. Ein Beispiel für eine unwirksame Klausel:
Solche Klauseln sind unwirksam, weil sie den tatsächlichen Abnutzungszustand der Wohnung ignorieren.
Unwirksam: Übertragung bei unrenoviert übergebener Wohnung
Wurde die Wohnung unrenoviert oder mit deutlichen Gebrauchsspuren übergeben, kann die Schönheitsreparaturpflicht nicht auf den Mieter übertragen werden — es sei denn, es wurde ein angemessener Ausgleich (Mietrabatt, Renovierungskostenzuschuss) vereinbart (BGH VIII ZR 163/18).
Welche Klauseln funktionieren noch?
Trotz der BGH-Rechtsprechung können Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter übertragen werden — wenn die Klausel diese Bedingungen erfüllt:
Schönheitsreparaturen bei Auszug: Was gilt?
Auch bei Auszug gilt: Die Renovierungspflicht entsteht nur, wenn die Wohnung tatsächlich Abnutzungsspuren zeigt, die eine Renovierung rechtfertigen. Eine Abschlussrenovierungsklausel, die den Mieter unabhängig vom Zustand zur Renovierung verpflichtet, ist unwirksam.
Enthält der Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparaturklausel, muss der Mieter bei Auszug nur die Räume renovieren, die tatsächlich abgenutzt sind — und auch nur im Verhältnis zu seiner Mietdauer (anteilige Haftung).
Praxis-Tipp: Übergabeprotokoll
Dokumentieren Sie beim Ein- und Auszug den genauen Zustand aller Räume mit Fotos und einem unterzeichneten Übergabeprotokoll. Das ist Ihr wichtigstes Beweismittel — sowohl für den Zustand bei Einzug (Voraussetzung für wirksame Klausel) als auch für den Vergleich beim Auszug.
Vermieter muss renovieren: Was dann?
Ist die Schönheitsreparaturklausel unwirksam — oder fehlt sie ganz — muss der Vermieter renovieren. Das bedeutet:
- Kosten für Tapezieren, Streichen etc. trägt der Vermieter vollständig
- Der Mieter darf die Wohnung im abgenutzten Zustand zurückgeben, ohne Abzüge von der Kaution befürchten zu müssen
- Ausnahme: Schäden, die über normale Abnutzung hinausgehen (Bohrlöcher, Kratzer, Flecken) trägt weiterhin der Mieter
Abzug von der Kaution: Was ist zulässig?
Schäden, die über normale Abnutzung hinausgehen, darf der Vermieter von der Kaution abziehen — unabhängig davon, ob eine Schönheitsreparaturklausel besteht. Normale Abnutzung (Nagellöcher für Bilder, leichte Kratzer auf dem Parkett, vergilbte Fensterrahmen nach langer Mietzeit) ist keine Beschädigung.
✓ Abzug zulässig
- Großflächige Löcher in der Wand
- Verbrannter Teppich oder Parkett
- Tiefgreifende Kratzer durch Haustiere
- Schimmelschäden durch fehlerhaftes Lüftungsverhalten
- Entfernte oder beschädigte Armaturen
✗ Kein Abzug möglich
- Nagellöcher für Bilder und Regale
- Vergilbte Tapeten nach jahrelanger Nutzung
- Normale Abnutzung des Teppichs
- Leichte Kratzer auf Holzböden
- Verfärbungen durch Licht (Fußbodenränder unter Möbeln)
Checkliste: Schönheitsreparaturen rechtssicher regeln
Wenn Sie als Vermieter eine wirksame Schönheitsreparaturklausel vereinbaren möchten:
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