Neuer Aufzug, eine Wallbox in der Tiefgarage, das Balkonkraftwerk an der Fassade: Sobald etwas über die bloße Erhaltung hinausgeht, spricht das Gesetz von einer baulichen Veränderung. Die WEG-Reform 2020 hat die Regeln dafür grundlegend vereinfacht — und einzelnen Eigentümern für bestimmte Maßnahmen sogar einen Anspruch eingeräumt. Dieser Ratgeber erklärt Beschluss und Kostenverteilung nach §§ 20 und 21 WEG.
Hinweis: keine Rechtsberatung
Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung. Ob eine Maßnahme privilegiert ist, wie die Kosten zu verteilen sind und wann eine „grundlegende Umgestaltung" vorliegt, hängt vom Einzelfall ab. Ziehen Sie im Zweifel einen Fachanwalt für WEG-Recht hinzu.
Was ist eine bauliche Veränderung?
Eine bauliche Veränderung ist jede Maßnahme, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgeht (§ 20 Abs. 1 WEG). Die Reparatur des undichten Dachs ist Erhaltung; der Anbau einer Photovoltaikanlage, der Einbau eines Aufzugs oder die Umgestaltung des Gartens sind bauliche Veränderungen. Sie können von der Gemeinschaft beschlossen oder einem einzelnen Eigentümer durch Beschluss gestattet werden.
Der große Reform-Effekt: einfache Mehrheit genügt
Bis 2020 waren bauliche Veränderungen der Klassiker für Blockaden: Wer betroffen war, musste oft zustimmen. Seit der Reform gilt: Jede bauliche Veränderung kann mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschlossen werden(§ 20 Abs. 1 i. V. m. § 25 Abs. 1 WEG). Die Frage „Wer darf?" und die Frage „Wer zahlt?" sind seither strikt getrennt — Letzteres regelt § 21 WEG.
Grenze bleibt § 20 Abs. 4 WEG: Maßnahmen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Eigentümer unbillig benachteiligen, dürfen auch mit Mehrheit nicht beschlossen werden.
Die fünf privilegierten Maßnahmen (§ 20 Abs. 2 WEG)
Für bestimmte Zwecke hat der Gesetzgeber einen Anspruch des einzelnen Eigentümers geschaffen: Er kann eine angemessene bauliche Veränderung verlangen, wenn sie einem dieser fünf Ziele dient. Die Gemeinschaft entscheidet dann nur noch über die konkrete Ausführung („das Wie"), nicht mehr über das „Ob":
- Barrierereduzierung — Maßnahmen für den Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen (z. B. Rampe, Treppenlift).
- E-Mobilität — das Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge (Wallbox).
- Einbruchschutz — etwa einbruchhemmende Türen und Fenster.
- Glasfaser — der Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität.
- Steckersolargeräte — die Stromerzeugung durch ein Balkonkraftwerk (seit der Gesetzesänderung 2024 ausdrücklich privilegiert).
Die Kosten einer solchen auf Verlangen durchgeführten Maßnahme trägt grundsätzlich der Eigentümer, der sie verlangt hat (dazu unten). Wer als Vermieter ein Balkonkraftwerk plant, findet Details auch in unserem Ratgeber zum Balkonkraftwerk für Vermieter und Mieter.
Sanierungsprojekte sauber dokumentieren
Beschlüsse, Angebote, Kostenverteilung, Handwerkertermine: Wer bauliche Maßnahmen in der WEG oder im Mietobjekt organisiert, braucht Ordnung. VerwaltPilot hält Dokumente und Fristen an einem Ort.
14 Tage kostenlos testen →Wer trägt die Kosten? (§ 21 WEG)
Die Kostenverteilung folgt einem klaren Grundsatz mit zwei Ausnahmen:
| Fall | Wer zahlt? |
|---|---|
| Grundfall (§ 21 Abs. 1) | Nur der Eigentümer, der die Maßnahme verlangt hat oder dem sie gestattet wurde — auch nur er darf sie nutzen. |
| Große Mehrheit (§ 21 Abs. 2 Nr. 1) | Alle Eigentümer, wenn mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte aller Miteigentumsanteile zustimmen (sofern nicht unverhältnismäßig). |
| Amortisation (§ 21 Abs. 2 Nr. 2) | Alle Eigentümer, wenn sich die Kosten in einem angemessenen Zeitraum amortisieren (z. B. energetische Maßnahmen). |
Wer die Kosten trägt, ist auch nutzungsberechtigt und trägt die Folgekosten. In den Fällen des § 21 Abs. 2 werden die Kosten nach Miteigentumsanteilen verteilt und können — wenn die Rücklage nicht reicht — über eine Sonderumlage finanziert werden.
Erhaltung, Modernisierung, bauliche Veränderung — die Abgrenzung
Die Begriffe werden oft verwechselt. Für Vermieter ist zusätzlich die mietrechtliche Seite wichtig: Wird am Sondereigentum modernisiert, kann das eine Modernisierungsumlage gegenüber dem Mieter auslösen — das ist ein anderes Regelwerk (BGB) als die WEG-interne Kostenverteilung.
Häufig gestellte Fragen
Welche Mehrheit braucht eine bauliche Veränderung?
Seit 2020 die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 20 Abs. 1 WEG). Qualifizierte Mehrheiten sind entfallen; die Kostenfrage regelt getrennt § 21 WEG.
Welche Maßnahmen kann ein einzelner Eigentümer verlangen?
Fünf privilegierte Maßnahmen nach § 20 Abs. 2 WEG: Barrierereduzierung, Laden von E-Fahrzeugen, Einbruchschutz, Glasfaseranschluss und Steckersolargeräte (Balkonkraftwerk).
Wer trägt die Kosten einer baulichen Veränderung?
Im Grundfall der verlangende oder begünstigte Eigentümer (§ 21 Abs. 1). Alle zahlen nur bei mehr als zwei Dritteln der Stimmen und der Hälfte der Miteigentumsanteile oder bei Amortisation in angemessener Zeit (§ 21 Abs. 2).