Balkonkraftwerk: Was Vermieter seit 2024 erlauben muessen (und was nicht)

Was hat sich 2024 geaendert? Die BGB-Reform im Ueberblick

Seit dem 1. April 2024 gilt: Vermieter duerfen die Installation eines Balkonkraftwerks ihren Mietern in der Regel nicht mehr verweigern. Der Gesetzgeber hat § 554 BGB ("Privilegierte Massnahmen") erweitert und steckerfertige Photovoltaikanlagen (Balkonkraftwerke) ausdrucklich in den Katalog der baulichen Veraenderungen aufgenommen, die Mieter verlangen koennen.

Das bedeutet konkret: Ein Mieter, der ein Balkonkraftwerk installieren moechte, kann das von Ihnen verlangen -- und Sie muessen zustimmen, sofern keine ernsthaften Sachgruende dagegensprechen.

Was ist ein Balkonkraftwerk ueberhaupt?

Ein Balkonkraftwerk (auch Steckersolar-Anlage, Mini-PV-Anlage oder Guerilla-Solar genannt) ist eine kleine Photovoltaikanlage mit typischerweise 600 bis 2.000 Watt peak (Wp) Leistung. Sie wird am Balkon, an der Terrasse, an Fassaden oder auf dem Dach befestigt und erzeugt Strom, der direkt ueber eine handelsuebliche Steckdose ins Hausnetz eingespeist wird.

Seit 2024 gelten in Deutschland vereinfachte Regeln: Die Anmeldepflicht beim Netzbetreiber ist vereinfacht worden, die Leistungsgrenze wurde auf 800 Wp Wechselrichterausgangsleistung angehoben, und Schuko-Stecker sind unter bestimmten Bedingungen erlaubt.

Muss ich als Vermieter zustimmen?

In den meisten Faellen: Ja. § 554 BGB gibt dem Mieter seit 2024 das Recht, privilegierte Massnahmen zu verlangen -- darunter ausdruecklich steckerfertige Photovoltaikanlagen. Das Gesetz sagt jedoch auch: Die Zustimmung kann unter Bedingungen erteilt werden, und eine Verweigerung ist moeglich, wenn ernsthafte Sachgruende vorliegen.

Gruende, die eine Verweigerung zulaessig machen:

• Statische Probleme: Die Befestigung wuerde das Gebaeude strukturell beschaedigen oder ueberlasten
• Denkmalschutz: Das Gebaeude steht unter Denkmalschutz und die Behoerde verbietet die Anlage
• Gemeinschaftseigentum bei WEG: Bei Eigentuemergemeinschaften brauchen Sie zusaetzlich den Beschluss der WEG
• Sicherheitsrisiken: Nachweisliche Brandgefahr durch fehlerhafte Elektroinstallation

Gruende, die KEINE ausreichende Verweigerung begruenden:

• Es stoert Sie aesthetisch
• Sie wollen grundsaetzlich keine Veraenderungen am Gebaeude
• Der Mieter fragt nur muendlich (er muss schriftlich anfragen)
• Sie sind unsicher, ob das Anlagen-Modell normgerecht ist

Welche Bedingungen darf ich als Vermieter stellen?

Auch wenn Sie zustimmen muessen, haben Sie als Vermieter das Recht, vernuenftige Bedingungen zu stellen. Das ist ausdruecklich vom Gesetz vorgesehen. Zulaessige Bedingungen:

Schritt-fuer-Schritt: So gehen Sie als Vermieter richtig vor

Wenn ein Mieter Sie nach einem Balkonkraftwerk fragt, sollten Sie strukturiert vorgehen -- weder reflexartig verweigern noch unkritisch zustimmen.

1. Schriftliche Anfrage verlangen: Bevor Sie irgendetwas entscheiden, fordern Sie den Mieter auf, eine schriftliche Anfrage mit technischen Details (Modell, Leistung, geplante Befestigung, Anbieter/Installateur) zu stellen. Muendliche Anfragen reichen nicht -- und ohne vollstaendige Informationen koennen Sie nicht sachgemaess entscheiden.
2. Pruefung: Statik + Denkmalschutz: Pruefen Sie, ob das Gebaeude statische Einschraenkungen hat oder unter Denkmalschutz steht. Bei WEG-Gemeinschaft: WEG-Beschluss einholen.
3. Bedingungen formulieren: Formulieren Sie Ihre Zustimmung schriftlich mit konkreten Bedingungen (Befestigungsart, Fachbetrieb, Versicherungsnachweis, Rueckbaupflicht).
4. Frist einhalten: Antworten Sie innerhalb einer angemessenen Frist (typisch: 4-8 Wochen). Zu langes Zoegern gilt als stillschweigende Verweigerung und kann rechtliche Schritte des Mieters ausloesen.
5. Zustimmung schriftlich erteilen: Halten Sie die Einigung schriftlich fest -- als Ergaenzungsvereinbarung zum Mietvertrag. Das schuetzt Sie bei einem Mieterwechsel.
6. Rueckbaupflicht dokumentieren: Notieren Sie die Anlage im Uebergabeprotokoll beim Einzug (Zustand ohne Anlage). So haben Sie beim Auszug einen klaren Vergleichspunkt.

Musterschreiben: Zustimmung mit Bedingungen

Versicherung: Wer haftet fuer Schaeden?

Versicherungsrechtlich ist die Situation wichtig zu verstehen:

• Mieter-Privathaftpflicht: Deckt in der Regel Schaeden durch die Anlage ab, die Dritten entstehen (z.B. Feuer durch Kabeldefekt schaedigt Nachbarwohnung). Mieter sollte pruefen, ob die Anlage eingeschlossen ist.
• Gebaeudeversicherung: Als Vermieter sollten Sie Ihre Gebaeudeversicherung informieren, dass im Gebaeude Balkonkraftwerke installiert sind. Manche Versicherer verlangen eine Mitteilung; verschweigen Sie es, riskieren Sie im Schadensfall Leistungsminderung.
• Keine Kostenpflicht des Vermieters: Die Kosten fuer Anlage, Installation, Versicherung und Rueckbau traegt vollstaendig der Mieter.

Sonderfall WEG: Was gilt fuer Wohneigentuemer-Gemeinschaften?

Wenn Sie als Wohnungseigentuemer vermieten, benoetigen Sie -- unabhaengig von Ihrer eigenen Zustimmung -- auch einen WEG-Beschluss, der die Installation erlaubt. Seit der WEG-Reform 2020 haben einzelne Eigentuemer zwar das Recht, privilegierte Massnahmen zu verlangen (§ 20 WEG), aber die WEG muss darueber beschliessen.

Praktisch bedeutet das: Sie stimmen dem Mieter dem Grunde nach zu, muessen aber gleichzeitig beantragen, dass die naechste Eigentuememerversammlung einen Beschluss fasst. Das koennen je nach Einberufungsfrist mehrere Wochen dauern -- kommunizieren Sie das transparent mit Ihrem Mieter.

Checkliste fuer Vermieter: Balkonkraftwerk richtig handhaben

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FAQ: Haeufige Fragen von Vermietern