Eigentumswohnung vermieten: Schritt-fuer-Schritt-Leitfaden 2025

Eigentumswohnung vermieten: Lohnt sich das?

Wer eine Eigentumswohnung (ETW) besitzt, steht irgendwann vor der Frage: Selbst einziehen, leer stehen lassen oder vermieten? Die Vermietung einer Eigentumswohnung bietet laufende Mieteinnahmen, steuerliche Vorteile und langfristigen Vermogensaufbau -- erfordert aber auch Grundwissen uber WEG-Recht, Steuerpflichten und Mieterauswahl.

Dieser Leitfaden zeigt Schritt fur Schritt, worauf es wirklich ankommt -- von der ersten Renditepruefung bis zur laufenden Verwaltung.

1. Rendite pruefen: Lohnt sich die Vermietung?

Vor der Vermietung steht die Zahlenrechnung. Die wichtigste Kennzahl ist die Nettomietrendite:

Typische laufende Kosten einer ETW

2. WEG-Recht: Was Wohnungseigentuemer beachten muessen

Eine Eigentumswohnung liegt immer in einer Wohnungseigentumergemeinschaft (WEG). Das hat wichtige Konsequenzen fur die Vermietung:

Grundsatz: Freie Vermietbarkeit

Wohnungseigentuemer durfen ihre Wohnung grundsatzlich frei vermieten -- eine Genehmigung der WEG ist nicht erforderlich. Das ist in § 13 WEG verankert.

Ausnahmen: Wann die WEG mitredet

• Kurzzeitvermietung (Airbnb, Ferienwohnung): Viele Teilungserklarungen schliessen gewerbliche Nutzung aus. Prufen Sie § 13 Ihrer Teilungserklarung und fragen Sie ggf. die WEG-Verwaltung.
• Gemeinschaftseigentum: Keller, Tiefgarage, Hausgarten -- Nutzungsrechte laufen uber die WEG, nicht direkt uber Sie.
• Hausordnung: Regeln der WEG gelten auch fur Ihre Mieter. Informieren Sie den Mieter schriftlich (Anlage zum Mietvertrag).

Hausgeld: Was ist umlagefaehig?

Nicht jeder Teil des Hausgeldes darf auf den Mieter umgelegt werden. Folgende Posten sind nicht umlagefaehig und verbleiben beim Eigentuemer:

• Instandhaltungsruecklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG)
• Verwaltergebuehr der WEG-Verwaltung
• Kreditkosten fur WEG-Darlehen
• Reparaturen am Gemeinschaftseigentum (soweit nicht als Betriebskosten umgelegt)

3. Steuerliche Aspekte der ETW-Vermietung

Mieteinnahmen aus einer Eigentumswohnung sind steuerpflichtig -- aber es gibt erhebliche Abzugsmoglichkeiten.

Mieteinnahmen versteuern (Anlage V)

Mieteinnahmen (Kaltmiete + Nebenkosten-Vorauszahlungen) mussen in der Anlage V der Einkommensteuererklarung angegeben werden. Das Finanzamt besteuert den Uberschuss -- also Einnahmen minus Werbungskosten -- mit dem personlichen Einkommensteuersatz.

Werbungskosten bei der ETW

Steuerliche Anfangsverluste: Vorteil fur Kreditfinanzierer

Wer eine ETW mit Kredit kauft und vermietet, hat in den ersten Jahren oft einen steuerlichen Verlust (hohe Zinsen + AfA ubersteigen die Mieteinnahmen). Dieser Verlust wird mit anderen Einkunften verrechnet und reduziert die Steuerlast -- das ist ein legaler und gewollter Steuereffekt.

4. Mieter finden: Schritt fur Schritt

Schritt 1: Wohnung vorbereiten

Eine vermietungsfertige ETW ist sauber, funktionsfahig und ohne offene Mangel. Prufen Sie: Heizung, Warmwasser, alle Elektroinstallationen, Schimmelfreiheit, Schloesser und Schlussel.

Schritt 2: Kaltmiete festlegen

Orientieren Sie sich am lokalen Mietspiegel (sofern vorhanden) und an aktuellen Vergleichsmieten (ImmobilienScout24, Immowelt). Achtung: In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Neuvertragsmiete hochstens 10 % uber der ortsublischen Vergleichsmiete liegen.

Schritt 3: Inserat erstellen

Gute Fotos (Tageslicht, aufgeraumte Wohnung), vollstandige Angaben (m2, Zimmer, Kaltmiete, NK-Vorauszahlung, Kaution, Verfugbarkeit) und ein ansprechender Beschreibungstext. Pflichtangabe im Inserat seit 2015: Energieausweis-Kennwert.

Schritt 4: Interessenten pruefen

Holen Sie folgende Unterlagen ein:

• Ausgefullte Selbstauskunft
• Gehaltsnachweis (letzten 3 Monate)
• SCHUFA-Auskunft oder Bonitaetsnachweis
• Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieters (optional, aber empfohlen)

Schritt 5: Mietvertrag abschliessen

Verwenden Sie einen rechtssicheren, aktuellen Mietvertrag -- idealerweise speziell fur Wohnraummietverhaltnis nach deutschem BGB. Wichtig fur die ETW:

• Hausgeld-Bestandteile die umgelegt werden klar auflisten (§ 2 BetrKV)
• Hausordnung der WEG als Anlage beifugen
• Regelung zu Kleinreparaturen (BGH-konforme Kleinreparaturklausel)
• Kaution: max. 3 Monatskaltmieten (§ 551 BGB)

Schritt 6: Wohnungsuebergabe

Erstellen Sie ein detailliertes Wohnungsuebergabeprotokoll mit Fotos, Zahlerstanden (Strom, Gas, Wasser) und Schluesselanzahl. Beide Parteien unterschreiben. Das Protokoll ist Ihr wichtigstes Dokument bei Streit uber Schaden am Mietende.

5. Laufende Verwaltung: Was Sie regelmaessig erledigen muessen

Monatliches Zahlungs-Tracking

Prufen Sie jeden Monat, ob die Miete (Kaltmiete + NK-Vorauszahlung) vollstaendig und rechtzeitig eingegangen ist. Bei Zahlungsverzug gilt:

• 3. Werktag des Monats: Miete wird fallig (§ 556b Abs. 1 BGB)
• Ab dem 4. Werktag: Schuldnerverzug ohne Mahnung
• Empfehlung: Mahnschreiben spatestens nach 1 Woche versenden
• Bei 2 Monaten Ruckstand: Recht auf ausserordentliche Kundigung (§ 543 BGB)

Jahrliche Nebenkostenabrechnung

Als ETW-Vermieter erhalten Sie selbst eine WEG-Jahresabrechnung. Darin sind die auf Ihre Einheit entfallenden Betriebskosten aufgefuhrt. Diese mussen Sie bis zum 31.12. des Folgejahres an Ihren Mieter weitergeben (§ 556 Abs. 3 BGB -- Ausschlussfrist).

Achtung: Die WEG-Abrechnung kommt oft erst im Spatjahr. Verspates Handeln ist ein haufiger Fehler.

Fristen nicht verpassen

• Nebenkostenabrechnung: bis 31.12. des Folgejahres
• Mieterhohung nach Mietspiegel: 15-monatige Wartefrist einhalten (§ 558 BGB)
• Kundigung Eigenbedarf: Fristen nach Mietdauer (3/6/9 Monate)
• Energieausweis: alle 10 Jahre erneuern

6. Typische Fehler bei der ETW-Vermietung

7. Selbst verwalten oder Software nutzen?

Viele ETW-Eigentuemer verwalten ihre eine Wohnung anfangs mit Excel oder sogar nur mit dem Kontoauszug. Das funktioniert -- bis es nicht mehr funktioniert:

• Frist fur Nebenkostenabrechnung verpasst (Nachforderung erloschen)
• Zahlungsverzug nicht rechtzeitig bemerkt
• Steuerbelege nicht geordnet (Buchhalter-Kosten steigen)
• Kein digitales Uebergabeprotokoll (Streit am Auszug)

KI-Hausverwaltungs-Software wie Onterion automatisiert Zahlungs-Tracking, Mahnungen, Nebenkostenabrechnungen und Frist-Erinnerungen -- zu einem Bruchteil der Kosten eines Verwalters. Fur eine einzelne ETW kostet das ab 19 EUR/Monat und spart erfahrungsgemaess 3-5 Stunden Verwaltungsarbeit monatlich.

8. Eigenbedarf: Was gilt bei der ETW?

Wenn Sie die Wohnung spater selbst nutzen mochten (oder fur Angehorige), ist eine Eigenbedarfskuendigung moglich -- aber an strenge Voraussetzungen geknupft:

• Ernsthafter, nicht kuenstlicher Eigenbedarf muss vorliegen
• Angehoerige: Eltern, Kinder, Geschwister, Nichten/Neffen (enge Auslegung)
• Kundigungsfrist: 3 Monate (bis 5 Jahre Mietdauer), 6 oder 9 Monate bei laengerer Mietzeit
• Bei Erwerb einer bewohnten ETW gilt Sonderschutz des Mieters: Sperrfrist von mindestens 3 Jahren (§ 577a BGB), in angespannten Wohnungsmarkten bis zu 10 Jahre

FAQ: Eigentumswohnung vermieten

Muss ich die WEG informieren, wenn ich meine Wohnung vermiete?

Eine gesetzliche Pflicht zur Mitteilung an die WEG gibt es nicht. Viele Teilungserklarungen sehen jedoch eine Anzeigepflicht vor -- prufen Sie Ihre Teilungserklarung. Praktisch sinnvoll ist es trotzdem, die Verwaltung zu informieren, damit Post und Dokumente korrekt zugestellt werden.

Kann ich die Instandhaltungsruecklage als Vermieter von der Steuer absetzen?

Ja. Die Instandhaltungsruecklage (Hausgeld-Anteil) ist als Werbungskosten absetzbar -- und zwar im Jahr der Zahlung, nicht erst wenn sie verbraucht wird.

Was passiert mit der Grunderwerbsteuer, wenn ich spater verkaufe?

Beim Verkauf der vermieteten ETW nach 10 Jahren Haltedauer (Spekulationsfrist) ist der Gewinn steuerfrei (Privatveraeusserungsgeschaft). Vor 10 Jahren zahlt der Gewinn als "Spekulationsgewinn" vollstaendig in die Einkommensteuer.

Was ist der Unterschied zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum?

Sondereigentum (Ihre Wohnung, Kellerraum, ggf. Tiefgaragenstellplatz): Das verwalten und vermieten Sie eigenstandig. Gemeinschaftseigentum(Treppenhaus, Fassade, Dach, Heizung): Das entscheidet die WEG per Mehrheitsbeschluss. Reparaturen am Gemeinschaftseigentum zahlen alle Eigentuemer anteilig.

Kann ich als ETW-Eigentuemer einen Hausverwalter beauftragen?

Ja -- unabhangig von der WEG-Verwaltung. Ein eigener Immobilienverwalter kummert sich um Mietersuche, NKA und Mahnwesen und kostet typischerweise 4-8 % der Jahreskaltmiete. Eine gunstigere Alternative ist KI-Hausverwaltungs-Software, die den gleichen Verwaltungsalltag fur ab 19 EUR/Monat automatisiert.