Heizungsgesetz (GEG 2024): Was Vermieter beim Heizungstausch beachten müssen

Kaum ein Gesetz hat Vermieter zuletzt so verunsichert wie das „Heizungsgesetz" – die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG), die zum 1. Januar 2024 in Kraft getreten ist. Die gute Nachricht vorweg: Niemand muss eine funktionierende Heizung sofort herausreißen. Dieser Ratgeber ordnet ein, was die 65-Prozent-Regel wirklich bedeutet, welche Fristen an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt sind, welche Austauschpflichten bleiben und wie Sie die Kosten eines Heizungstauschs auf die Miete umlegen dürfen.

Die 65-Prozent-Regel im Kern

Herzstück des GEG ist die Vorgabe, dass jede neu eingebaute Heizung zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme betrieben werden muss (§ 71 GEG). Erfüllen lässt sich das zum Beispiel mit einer Wärmepumpe, dem Anschluss an ein Wärmenetz, einer Hybridlösung oder – unter Auflagen – einer Biomasseheizung. Wichtig: Die Regel gilt für den Neueinbau, nicht für den Weiterbetrieb bestehender Anlagen.

Die Fristen hängen an der kommunalen Wärmeplanung

Wann die 65-Prozent-Regel für Sie greift, hängt davon ab, wo und in welchem Gebäude Sie eine neue Heizung einbauen:

Bis zu diesen Stichtagen dürfen in Bestandsgebäuden auch noch neue Gas- oder Ölheizungen eingebaut werden – allerdings verbunden mit einer verpflichtenden Beratung vorab und mit schrittweise steigenden Anforderungen an den Einsatz klimafreundlicher Brennstoffe. Legt eine Kommune ihre Wärmeplanung früher vor und weist ein Wärmenetzgebiet aus, kann die Regel dort auch vor dem Stichtag greifen.

Bestandsschutz und verbleibende Austauschpflichten

Für funktionierende Bestandsheizungen gilt Bestandsschutz: Sie dürfen weiter betrieben und im Fall eines Defekts repariert werden. Geht eine Heizung irreparabel kaputt („Heizungshavarie"), greifen mehrjährige Übergangsfristen, bevor die 65-Prozent-Regel erfüllt werden muss.

Unabhängig davon bleibt eine ältere Pflicht bestehen: Konstanttemperaturkessel, die älter als 30 Jahre sind, müssen ausgetauscht werden (§ 72 GEG). Ausgenommen sind Niedertemperatur- und Brennwertkessel sowie – bis zum Eigentümerwechsel – Ein- und Zweifamilienhäuser, die der Eigentümer bereits vor Februar 2002 selbst bewohnt hat. Perspektivisch gilt zudem: Der Betrieb rein fossiler Heizungen ist ab 2045 nicht mehr zulässig.

Kosten auf die Miete umlegen: § 559e BGB

Wer die Heizung modernisiert, kann einen Teil der Kosten über eine Mieterhöhung weitergeben. Für den Heizungstausch nach GEG gibt es dafür seit 2024 einen eigenen Tatbestand – § 559e BGB:

• Umlagefähig sind bis zu 10 Prozent der Kosten pro Jahr, wenn für den Einbau eine staatliche Förderung genutzt wurde.
• Die in Anspruch genommene Förderung ist vorher abzuziehen – umgelegt wird nur der tatsächlich selbst getragene Anteil.
• Zusätzlich sind pauschal 15 Prozent für ersparte Erhaltungskostenabzuziehen.
• Die Miete darf durch den Heizungstausch um höchstens 50 Cent pro Quadratmeter und Monat steigen. Bei 80 m² sind das maximal 40 Euro mehr im Monat.

Damit ist die Heizungs-Modernisierung enger begrenzt als die allgemeine Modernisierungsumlage. Ein zusätzlicher Anreiz zur Sanierung ergibt sich aus der CO2-Kostenaufteilung: Ein effizientes Gebäude senkt Ihren eigenen Anteil am CO2-Preis. Die energetische Qualität weisen Sie über den Energieausweis nach.

Womit sich die 65-Prozent-Regel erfüllen lässt

Das Gesetz schreibt keine bestimmte Technik vor, sondern nennt mehrere Erfüllungsoptionen. Zu den gängigsten zählen:

• Wärmepumpe (Luft, Erdreich oder Wasser als Quelle);
• Anschluss an ein Wärmenetz (Fern- oder Nahwärme);
• Stromdirektheizung in gut gedämmten Gebäuden;
• Hybridheizung aus erneuerbarem Anteil und Spitzenlastkessel;
• Solarthermie in Kombination mit einer weiteren Lösung;
• Biomasse (Pellets, Holz) unter bestimmten Auflagen;
• eine „H2-ready"-Gasheizung, die später auf Wasserstoff umgerüstet werden kann, unter besonderen Voraussetzungen.

Fahrplan: Was Vermieter jetzt tun sollten

• Alter und Typ Ihrer Heizung feststellen – besteht eine Austauschpflicht nach § 72 GEG?
• Den Stand der kommunalen Wärmeplanung Ihrer Gemeinde erfragen, um Ihren Stichtag zu kennen.
• Vor einem Tausch eine Energieberatung einholen und Fördermittel prüfen.
• Die Weitergabe an die Mieter über § 559e BGB kalkulieren – inklusive Kappungsgrenze.
• Maßnahmen und Kommunikation mit den Mietern dokumentieren.

Für den Tausch gegen eine klimafreundliche Heizung gibt es eine staatliche Grundförderung (aktuell 30 Prozent der förderfähigen Kosten). Diese Förderung müssen Sie vor der Umlage nach § 559e BGB von den Kosten abziehen – umgelegt wird nur der Anteil, den Sie tatsächlich selbst tragen. Ein früh eingeholter Förderbescheid verbessert damit sowohl Ihre eigene Kalkulation als auch die Akzeptanz bei den Mietern.

So vermeiden Sie Zeitdruck bei einer plötzlichen Heizungshavarie und können den Wechsel gefördert und wirtschaftlich planen.

Bußgelder und Kontrolle

Das GEG ist kein unverbindlicher Appell: Verstöße – etwa der Weiterbetrieb eines austauschpflichtigen Altkessels oder ein Neueinbau, der die Anforderungen missachtet – können als Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld geahndet werden. Kontrolliert wird unter anderem durch die bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger, die bei der Feuerstättenschau die Einhaltung bestimmter Vorgaben prüfen. Wer die Fristen kennt und den Heizungstausch rechtzeitig plant, gerät gar nicht erst in diese Lage.

Häufig gestellte Fragen

Muss ich meine alte Gasheizung sofort austauschen?

Nein. Funktionierende Bestandsheizungen genießen Bestandsschutz und dürfen weiter betrieben und repariert werden. Eine allgemeine Austauschpflicht gibt es nicht.

Ab wann gilt die 65-Prozent-Regel für mein Bestandsgebäude?

Erst nach Abschluss der kommunalen Wärmeplanung – spätestens ab 30. Juni 2026 in großen Städten und ab 30. Juni 2028 in kleineren Kommunen.

Was passiert, wenn meine Heizung irreparabel kaputtgeht?

Dann greifen Übergangsfristen, in denen Sie eine Ersatzlösung finden müssen, bevor die 65-Prozent-Regel zu erfüllen ist. Eine vorübergehende Übergangsheizung ist zulässig.

Wie viel Miete darf ich nach dem Heizungstausch verlangen?

Nach § 559e BGB bis zu 10 Prozent der geförderten Kosten pro Jahr, abzüglich Förderung und 15 Prozent Erhaltungspauschale – gedeckelt auf höchstens 50 Cent pro Quadratmeter und Monat.

Fazit

Das GEG verlangt von Vermietern kein hektisches Handeln, aber vorausschauende Planung: Wer weiß, wann in seiner Kommune die Wärmeplanung greift, kann den Heizungstausch rechtzeitig, gefördert und mit planbarer Mieterhöhung angehen. Bestandsschutz schützt vor Panik – die Richtung ist aber klar. Der Zusammenhang mit weiteren technischen und energetischen Pflichten wird im Leitfaden Betreiberpflichten des Vermieters deutlich.