Sobald Schnee fällt oder es glatt wird, stellt sich für Vermieter jedes Jahr dieselbe Frage: Wer muss eigentlich räumen und streuen – ich oder mein Mieter? Die Antwort entscheidet im Ernstfall über Tausende Euro Schadensersatz, denn ein Sturz auf dem vereisten Gehweg landet schnell vor Gericht. Dieser Ratgeber erklärt, wie die Räum- und Streupflicht funktioniert, wie Sie sie rechtssicher auf den Mieter übertragen und wer bei einem Unfall haftet.

Hinweis: keine Rechtsberatung

Räum- und Streupflichten werden maßgeblich durch die kommunale Straßenreinigungssatzung bestimmt und variieren von Gemeinde zu Gemeinde. Dieser Artikel gibt allgemeine Orientierung. Prüfen Sie die Satzung Ihrer Gemeinde und lassen Sie Streitfälle anwaltlich bewerten.

Woher die Streupflicht kommt

Die Räum- und Streupflicht ist ein Teil der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht: Wer eine Gefahrenquelle unterhält, muss dafür sorgen, dass niemand zu Schaden kommt (§ 823 BGB). Für öffentliche Gehwege sind eigentlich die Städte und Gemeinden zuständig. Fast alle Kommunen übertragen die Pflicht jedoch per Straßenreinigungssatzung auf die Anlieger – also auf die Grundstückseigentümer. Damit landet die Pflicht zunächst beim Vermieter.

Was genau geräumt und gestreut werden muss

  • Gehwege entlang des Grundstücks müssen auf einer begehbaren Breite (meist rund 1 bis 1,2 Meter) freigehalten werden, sodass zwei Fußgänger vorsichtig aneinander vorbeikommen.
  • Zugänge zum Haus, zu Mülltonnen und Stellplätzen sowie Treppen im Außenbereich gehören dazu.
  • Bei Glätte ist mit abstumpfenden Mitteln wie Sand oder Splitt zu streuen. Auftausalz ist in vielen Kommunen aus Umweltgründen verboten – ein Blick in die Satzung lohnt.

Die Räumzeiten legen die Gemeinden fest. Üblich ist werktags von etwa 7 bis 20 Uhr, an Sonn- und Feiertagen ab etwa 8 oder 9 Uhr bis 20 Uhr. Bei anhaltendem Schneefall oder Eisregen genügt einmaliges Räumen nicht – es muss innerhalb der Zeiten wiederholt gestreut werden, solange die Gefahr besteht.

Die Pflicht auf den Mieter übertragen

Der Vermieter darf den Winterdienst auf seine Mieter abwälzen – aber nur, wenn die Übertragung ausdrücklich und klar geregelt ist. Möglich ist das über eine eindeutige Klausel im Mietvertrag oder in einer Hausordnung, die Vertragsbestandteil ist. Ein bloßer Aushang oder ein pauschaler Verweis reicht nicht. Die Regelung muss erkennen lassen, welcher Mieter welche Flächen zu welchen Zeiten zu räumen hat – etwa über einen rotierenden Räumplan im Mehrparteienhaus.

Achtung: Die Überwachungspflicht bleibt

Auch nach wirksamer Übertragung ist der Vermieter nicht vollständig aus der Verantwortung. Er muss stichprobenartig kontrollieren, ob der Mieter tatsächlich räumt und streut – gerade bei älteren oder erkennbar überforderten Mietern. Wer diese Überwachungspflicht vernachlässigt und es passiert ein Unfall, haftet trotz Übertragung mit.

Wer haftet bei einem Sturz?

Stürzt ein Passant auf dem nicht geräumten Gehweg, drohen Schadensersatz und Schmerzensgeld – bei schweren Verletzungen schnell fünfstellige Beträge. Die Haftung trifft denjenigen, der die Verkehrssicherungspflicht in diesem Moment zu erfüllen hatte:

  • Ohne wirksame Übertragung haftet der Vermieter.
  • Mit wirksamer Übertragung haftet der Mieter – und der Vermieter zusätzlich, wenn er seine Überwachungspflicht verletzt hat.

Für beide Seiten ist eine Haftpflichtabsicherung essenziell: Der Vermieter braucht eine Grundbesitzerhaftpflicht, der räumpflichtige Mieter eine private Haftpflichtversicherung. Welche Policen für Vermieter sinnvoll sind, fasst der Ratgeber Vermieter-Versicherungen zusammen.

Kosten des Winterdienstes umlegen

Beauftragt der Vermieter einen professionellen Winterdienst, sind dessen laufende Kosten als Betriebskosten umlagefähig (Kosten der Straßenreinigung, § 2 Nr. 8 BetrKV) – vorausgesetzt, die Umlage der Betriebskosten ist im Mietvertrag vereinbart. Einen Überblick, welche Posten Sie generell weitergeben dürfen, gibt Betriebskosten: was umlagefähig ist.

Sonderfälle: Urlaub, Berufstätigkeit und Vertretung

Ist der Winterdienst wirksam auf den Mieter übertragen, entbindet ihn weder Urlaub noch Berufstätigkeit von der Pflicht. Er muss dann für eine Ersatzperson sorgen – etwa einen Nachbarn oder einen bezahlten Dienst. Kann ein Mieter aus gesundheitlichen Gründen dauerhaft nicht räumen, kehrt die Verantwortung faktisch zum Vermieter zurück, der dann selbst organisieren muss. Berufstätige, die tagsüber nicht zu Hause sind, müssen die Räumung trotzdem sicherstellen, notfalls durch einen beauftragten Dienstleister.

Checkliste für Vermieter

  • Straßenreinigungssatzung der Gemeinde prüfen (Flächen, Zeiten, erlaubte Streumittel).
  • Zuständigkeit klar regeln: eigener Winterdienst oder ausdrückliche Übertragung im Mietvertrag/in der Hausordnung.
  • Bei Übertragung einen nachvollziehbaren Räumplan erstellen (wer, welche Fläche, wann).
  • Überwachung dokumentieren – gerade bei erkennbar überforderten Mietern.
  • Grundbesitzerhaftpflicht abschließen und den Mieter auf seine Haftpflicht hinweisen.
  • Streugut (Sand, Splitt) rechtzeitig bereitstellen.

Räumpläne und Nachweise sauber dokumentiert

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Was gilt bei Glatteis trotz Streuens?

Die Streupflicht verlangt keinen absolut gefahrlosen Zustand, sondern nur zumutbare Maßnahmen. Bei anhaltendem Eisregen oder plötzlicher Blitzglätte, gegen die kein Streugut sofort hilft, entfällt die Haftung, wenn alles Zumutbare getan wurde. Umgekehrt schützt einmaliges Streuen am Morgen nicht vor der Haftung, wenn es nachmittags erneut gefriert und niemand nachstreut. Entscheidend ist stets, ob die verantwortliche Person ihrer Pflicht im konkreten Fall angemessen nachgekommen ist – und ob sie das im Zweifel beweisen kann. Genau deshalb ist die Dokumentation der Räum- und Streugänge so wertvoll.

Häufig gestellte Fragen

Muss der Vermieter oder der Mieter Schnee räumen?

Grundsätzlich der Vermieter, weil die Gemeinde die Pflicht per Satzung auf die Anlieger überträgt. Der Vermieter kann sie durch eine ausdrückliche Klausel im Mietvertrag oder in der Hausordnung auf den Mieter weitergeben.

Reicht ein Aushang im Treppenhaus?

Nein. Ein Aushang genügt nicht. Die Übertragung muss ausdrücklich im Mietvertrag oder in einer Hausordnung geregelt sein, die Vertragsbestandteil ist, und die Zuständigkeiten klar benennen.

Zu welchen Zeiten muss geräumt werden?

Meist werktags von etwa 7 bis 20 Uhr, an Sonn- und Feiertagen ab etwa 8 oder 9 Uhr. Die genauen Zeiten stehen in der kommunalen Satzung.

Darf ich statt Splitt einfach Salz streuen?

Häufig nicht: Viele Gemeinden verbieten Auftausalz aus Umweltgründen und schreiben abstumpfende Mittel wie Sand oder Splitt vor. Prüfen Sie die örtliche Satzung.

Fazit

Die Streupflicht ist Vermietersache – lässt sich aber mit einer klaren Klausel auf den Mieter übertragen. Wer überträgt, muss kontrollieren; wer nicht überträgt, muss selbst räumen. Entscheidend sind eine eindeutige Regelung, ein durchdachter Räumplan und eine gute Haftpflichtabsicherung. Wie sich die Streupflicht in das Gesamtbild der Betreiberpflichten des Vermieters einordnet, zeigt der übergeordnete Leitfaden.