Eine Hausordnung regelt das Zusammenleben im Mietshaus und schutzt Sie als Vermieter vor Konflikten. Was muss rein, was ist rechtlich unwirksam, und was tun bei Verstößen? Alles kompakt für private Vermieter — mit Muster-Struktur.
1. Was ist eine Hausordnung — und braucht man sie überhaupt?
Eine Hausordnung ist eine Sammlung von Verhaltensregeln für das Miethaus: Ruhezeiten, Reinigungspflichten, Mülltrennung, Nutzung von Gemeinschaftsflächen. Sie ist rechtlich keine eigenständige Urkunde, sondern wird Teil des Mietvertrags — entweder als Anlage oder durch ausdrücklichen Verweis im Vertrag.
Gesetzlich vorgeschrieben ist eine Hausordnung nicht. Doch ohne sie haben Sie bei Konflikten kaum eine Handhabe: Kein Grillen im Innenhof verboten? Kein schriftlicher Beweis. Keine Ruhezeiten vereinbart? Keine Abmahnung möglich.
Rechtliche Einordnung
Die Hausordnung wird nur verbindlich, wenn sie Bestandteil des Mietvertrags ist — entweder als Anlage (mit Unterschrift beider Parteien) oder durch ausdrücklichen Verweis im Vertragstext. Eine einseitig ausgehängte oder nachträglich ausgehändigte Hausordnung ohne Zustimmung des Mieters ist nicht verbindlich.
2. Was gehört in eine Hausordnung?
Folgende Regelungen sind typisch und rechtlich zulässig:
3. Was ist in der Hausordnung verboten (unwirksame Klauseln)?
Nicht alles, was Sie gerne regeln möchten, hält vor Gericht stand. Besonders bei Formularverträgen (Standard-Mietverträge) prüft die Rechtsprechung streng, ob Klauseln den Mieter unangemessen benachteiligen (§ 307 BGB):
BGH-Grundsatz: Wohnen ist mehr als Schlafen
Der Bundesgerichtshof hat mehrfach bestätigt: Der Mieter darf seine Wohnung so nutzen, wie es dem normalen Wohnen entspricht. Dazu gehören Musik, Besucher, normale Lebensgeräusche und Kinderlärm. Hausordnungsklauseln, die dagegen verstoßen, sind unwirksam — auch wenn der Mieter sie unterschrieben hat.
4. Muster-Struktur einer Hausordnung
Folgende Struktur hat sich in der Praxis bewährt. Passen Sie die konkreten Zeiten und Regelungen an Ihr Objekt an:
Muster-Hausordnung (Struktur)
§ 1 Ruhezeiten
Die Nachtruhe beginnt um 22:00 Uhr und endet um 6:00 Uhr. Mittagsruhe gilt von 13:00 bis 15:00 Uhr. An Sonn- und Feiertagen gilt ganztags besondere Rücksichtnahme. Handwerkerarbeiten sind nur werktags von 8:00 bis 20:00 Uhr zulässig.
§ 2 Reinigung und Sauberkeit
Die Mieter sind verpflichtet, Treppenhaus, Keller und Gemeinschaftsräume gemäß dem aushängenden Reinigungsplan zu reinigen. Fußabstreifer sind sauber zu halten. Schmutz und Feuchtigkeit in Gemeinschaftsbereichen sind sofort zu beseitigen.
§ 3 Müll und Entsorgung
Abfälle sind ausschließlich in die dafür vorgesehenen Tonnen zu entsorgen (Restmüll, Papier, Gelbe Tonne, Bio). Mülltonnen sind werktags bis 6:00 Uhr des Leerungstages bereitzustellen und danach zurückzustellen. Sperrmüll ist ausschließlich über den öffentlichen Sperrmüll-Service zu entsorgen.
§ 4 Tierhaltung
Die Haltung von Kleintieren (Hamster, Vogel, Fische in handelsüblichen Aquarien) ist ohne Genehmigung erlaubt. Die Haltung von Hunden und Katzen bedarf der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters, die bei berechtigtem Interesse des Mieters nicht verweigert werden darf.
§ 5 Fahrräder und Fahrzeuge
Fahrräder sind ausschließlich im dafür vorgesehenen Fahrradkeller/-raum unterzustellen. Das Abstellen im Treppenhaus oder vor dem Hauseingang ist untersagt. E-Bikes und E-Scooter mit Lithium-Akkus dürfen im Gebäude nicht geladen werden.
§ 6 Haustür und Sicherheit
Die Haustür ist nach 20:00 Uhr und bei Verlassen des Gebäudes stets zu schließen. Schlüsselverlust ist dem Vermieter unverzüglich zu melden. Die Weitergabe von Schlüsseln an Dritte ist ohne Genehmigung nicht gestattet.
5. Kann der Vermieter die Hausordnung nachträglich ändern?
Nein — nicht einseitig. Da die Hausordnung Teil des Mietvertrags ist, kann sie nur mit Zustimmung des Mieters geändert werden. Eine einseitige Änderung durch den Vermieter — etwa per Aushang oder Brief — ist rechtlich unwirksam.
Ausnahme: Die bestehende Hausordnung enthält ausdrücklich einen Vorbehalt, dass der Vermieter sie für die Zukunft anpassen darf. Aber auch dann dürfen keine wesentlichen Einschränkungen des Wohnrechts vorgenommen werden.
Praxis-Tipp: Legen Sie die Hausordnung bei Vertragsschluss vor, lassen Sie sie von beiden Seiten unterschreiben und scannen Sie eine Kopie ein. Spätere Änderungen schriftlich vereinbaren und vom Mieter gegenzeichnen lassen.
6. Was tun bei Verstößen gegen die Hausordnung?
Reagieren Sie bei Verstößen immer schriftlich und dokumentieren Sie alles. Die Eskalation folgt einem klaren Schema:
Wichtig: Schriftnachweis bei Abmahnungen
Abmahnungen müssen dem Mieter nachweislich zugehen — am sichersten per Einwurf-Einschreiben oder persönliche Übergabe mit Zeuge. Normale Briefe genügen nicht, da kein Zugangsnachweis vorhanden ist. Wer das nicht beachtet, riskiert, dass die Abmahnung rechtlich nicht zählt.
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