Schimmel in der Wohnung: Was Vermieter jetzt tun müssen (2025)

Wer ist verantwortlich — Vermieter oder Mieter?

Schimmel in der Wohnung ist eine der häufigsten Streitfragen zwischen Vermieter und Mieter. Die Antwort auf die Schuldfrage hängt von der Ursache ab — und die lässt sich nicht immer auf den ersten Blick erkennen. Grundsätzlich gilt:

• Baumangel → Vermieter haftet: Wenn Schimmel durch mangelhafte Dämmung, defekte Fenster, undichte Rohre, Wärmebrücken oder Baukonstruktionsfehler entsteht, ist der Vermieter zur Mängelbeseitigung verpflichtet (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB).
• Falsches Nutzerverhalten → Mieter haftet: Wenn Schimmel durch unzureichendes Lüften, zu niedrige Heiztemperaturen oder das Aufstellen von Möbeln direkt an Außenwänden entsteht, trägt der Mieter die Verantwortung — und haftet für Beseitigungskosten.

Das Problem: In der Praxis lässt sich die Ursache oft nicht ohne Fachmann eindeutig klären. Gerichte verlangen häufig ein Sachverständigengutachten, wenn die Parteien streiten.

Baumangel oder falsches Lüften? So erkennen Sie die Ursache

Erste Hinweise auf die Ursache liefern Lage und Muster des Schimmels:

Wichtig: Im Zweifelsfall empfiehlt sich ein unabhängiger Sachverständiger. Dessen Gutachten kostet in der Regel 500–1.500 EUR, schafft aber Klarheit und ist vor Gericht verwertbar. Handeln Sie nicht auf Verdacht — eine falsche Schuldzuweisung kann Sie teurer kommen.

Mietminderung bei Schimmel: Typische Quoten

Liegt ein Baumangel vor und haben Sie als Vermieter ihn nicht fristgerecht beseitigt, ist eine Mietminderung rechtlich berechtigt (§ 536 BGB). Gerichte haben in den vergangenen Jahren folgende Richtwerte entwickelt:

Diese Quoten sind keine verbindlichen Rechtsätze, sondern Orientierungswerte der Rechtsprechung. Ob eine Minderung tatsächlich gerechtfertigt ist, hängt immer vom Einzelfall ab — insbesondere davon, ob der Mangel dem Vermieter angezeigt wurde.

Schritt für Schritt: Was tun, wenn der Mieter Schimmel meldet?

Handeln Sie sofort und dokumentiert — denn ab dem Zeitpunkt der Mängelanzeige beginnt Ihre Pflicht zur Beseitigung und gleichzeitig das Minderungsrecht des Mieters.

1. Mängelanzeige schriftlich bestätigen lassen: Bitten Sie den Mieter, den Schimmel per E-Mail oder Foto mit Datum zu dokumentieren. Notieren Sie, wann Sie informiert wurden.
2. Besichtigung vereinbaren: Besuchen Sie die Wohnung zeitnah (innerhalb weniger Tage) und machen Sie selbst Fotos. Notieren Sie Lage, Ausmaß, betroffene Räume.
3. Ursache klären: Erste Einschätzung anhand der Tabelle oben. Bei Unklarheit: Fachmann hinzuziehen, bevor Sie handeln.
4. Beseitigungsfrist setzen / mitteilen: Teilen Sie dem Mieter schriftlich mit, bis wann Sie die Ursache beheben. Realistische Fristen: 2–4 Wochen für kleinere Maßnahmen, bei umfangreichen Sanierungen länger (dann Zwischenbescheid).
5. Handwerker beauftragen / Ursache beseitigen: Dichten Sie Undichtigkeiten, verbessern Sie Dämmung oder beheben Sie den Baumangel. Schimmel selbst entfernen ist kein Ersatz für Ursachenbeseitigung.
6. Alles dokumentieren: Rechnung aufbewahren, Fotos nach der Sanierung machen, Abnahme mit Mieter schriftlich festhalten.

Kann Schimmel zu einer fristlosen Kündigung führen?

Ja — in beide Richtungen. Und das wird von Vermietern oft unterschätzt:

• Mieter kann fristlos kündigen (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB), wenn der Vermieter trotz Mängelanzeige und Fristsetzung nicht handelt und der Mangel die Gesundheit erheblich gefährdet. Das Gericht muss im Einzelfall entscheiden, ob die Schwelle erreicht ist.
• Vermieter kann abmahnen und kündigen, wenn nachgewiesen ist, dass der Mieter durch falsches Verhalten (kein Lüften, kein Heizen) den Schimmel selbst verursacht hat und trotz schriftlicher Abmahnung weitermacht (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Häufige Fehler von Vermietern

Diese Fehler begegnen uns in der Praxis immer wieder — und sie kosten bares Geld:

• Schimmel ignorieren: Wer auf eine Mängelanzeige nicht reagiert, verliert das Recht, die Minderung später zu bestreiten — und riskiert Schadensersatz.
• Sofortige Schuldzuweisung an Mieter: Ohne Beweis ist das riskant. Gerichte verlangen Belege für falsches Nutzerverhalten — z. B. ein Gutachten oder dokumentierte Hinweise auf schlechtes Lüftungsverhalten.
• Nur Schimmelfleck entfernen, Ursache offenlassen: Wer nur die Oberfläche reinigt, aber Undichtigkeiten oder Wärmebrücken nicht behebt, sieht den Schimmel spätestens in der nächsten Heizperiode wieder.
• Kaution für Schimmelbeseitigung einbehalten (bei Baumangel): Ist der Vermieter selbst schuld, darf er die Kaution dafür nicht einbehalten.
• Mündliche Absprachen ohne Dokumentation: Alles schriftlich — Anzeige, Besichtigung, Fristen, Maßnahmen. Im Streitfall zählt nur, was beweisbar ist.

Schimmel und DSGVO: Gesundheitsdaten des Mieters

Wenn Mieter Schimmel-Fotos oder medizinische Belege (Arztbrief) einreichen, handelt es sich um personenbezogene Daten. Bewahren Sie diese nur so lange auf, wie es für die Abwicklung des Mangelfalls nötig ist — und sichern Sie sie DSGVO-konform. Legen Sie Unterlagen zu Schadensfällen nicht offen in Ordnern ab, auf die andere Mieter Zugriff haben könnten.

Checkliste: Schimmel-Management für Vermieter

• Mängelanzeige schriftlich entgegennehmen und Datum notieren
• Wohnung zeitnah besichtigen, Fotos machen
• Ursache klären (Baumangel vs. Nutzerverhalten) — ggf. Fachmann
• Dem Mieter schriftlich mitteilen, welche Maßnahmen Sie ergreifen und bis wann
• Handwerker beauftragen und Rechnung aufbewahren
• Sanierung abschließen, Fotos nach Beseitigung machen
• Abnahme mit Mieter schriftlich bestätigen lassen
• Bei Mieter-Verschulden: schriftliche Abmahnung mit konkreten Lüftungshinweisen
• Alle Unterlagen DSGVO-konform ablegen (Zugriffsschutz, Löschfristen)

Fazit: Schnell handeln, sauber dokumentieren

Schimmel ist kein Bagatell-Problem — weder gesundheitlich noch rechtlich. Als Vermieter schützen Sie sich am besten durch zügiges, nachweisbares Handeln: Ursache klären, Frist kommunizieren, beseitigen, dokumentieren. Wer Mängelanzeigen ignoriert oder ohne Beweis dem Mieter die Schuld zuschiebt, riskiert Mietminderungen, Schadensersatz und im schlimmsten Fall die fristlose Kündigung durch den Mieter.

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