Die Kündigung eines Mietverhältnisses durch den Vermieter ist an strenge gesetzliche Voraussetzungen geknüpft. Ohne berechtigtes Interesse ist eine ordentliche Kündigung schlicht unwirksam — und selbst bei berechtigtem Interesse müssen Form und Fristen exakt eingehalten werden. Dieser Leitfaden erklärt alle Kündigungsgründe, Fristen und zeigt, was in ein Kündigungsschreiben gehört.
Grundsatz: Vermieter braucht ein berechtigtes Interesse (§ 573 BGB)
Anders als beim Mieter kann der Vermieter nicht einfach „ohne Grund" kündigen. Das BGB verlangt ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses (§ 573 Abs. 1 BGB). Drei Fälle sind gesetzlich anerkannt:
Fristlose Kündigung: Wann ist sie möglich?
Eine außerordentliche (fristlose) Kündigung nach § 543 BGB ist möglich, wenn dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Die wichtigsten Fälle:
- Mietrückstand von 2 Monatsmieten (§ 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB): Schuldet der Mieter über zwei aufeinanderfolgende Termine je einen Betrag, der eine Monatsmiete übersteigt, oder insgesamt mehr als zwei Monatsmieten.
- Erhebliche Gefährdung der Mietsache: Bauliche Eingriffe ohne Erlaubnis, Verwahrlosung der Wohnung, Schimmelförderung durch mangelndes Lüften.
- Unerlaubte Untervermietung trotz Abmahnung.
- Hausfriedensbruch oder erhebliche Belästigung anderer Mieter.
In vielen Fällen (außer bei schwerem Vertragsbruch oder Mietrückstand) ist vor einer fristlosen Kündigung eine Abmahnung erforderlich. Dokumentieren Sie diese schriftlich und per Einschreiben. VerwaltPilot unterstützt Sie beim Erstellen rechtssicherer Mahnschreiben.
Mahnschreiben erstellen — Vorlage + StufenKündigungsfristen: Was gilt für Vermieter?
Die gesetzlichen Kündigungsfristen für Vermieter sind deutlich länger als die des Mieters und steigen mit der Mietdauer:
| Mietdauer | Kündigungsfrist (Vermieter) |
|---|---|
| Unter 5 Jahre | 3 Monate zum Monatsende |
| 5 bis 8 Jahre | 6 Monate zum Monatsende |
| Mehr als 8 Jahre | 9 Monate zum Monatsende |
Die Kündigung muss dem Mieter spätestens am 3. Werktag eines Monatszugegangen sein, damit sie für diesen Monat gilt. Zugehen heißt: Der Mieter hat die Möglichkeit, vom Schreiben Kenntnis zu nehmen. Per Einschreiben mit Rückschein ist der Zugang am besten dokumentiert.
Form der Kündigung: Was ist Pflicht?
Eine Kündigung eines Wohnraummietvertrags muss zwingend schriftlicherfolgen (§ 568 BGB). Eine Kündigung per E-Mail, WhatsApp oder mündlich ist unwirksam. Das Kündigungsschreiben muss:
- Schriftlich und eigenhändig unterschrieben sein
- Den Kündigungsgrund konkret nennen (bei Eigenbedarf und Pflichtverletzung)
- Den Widerspruchshinweis nach § 574 BGB enthalten (Sozialklausel)
- Die Kündigungsfrist eindeutig benennen
Muster: Kündigungsschreiben wegen Zahlungsverzugs
Muster (ordentliche Kündigung + fristlose Kündigung)
Max Mustermann
Musterstraße 1, 10115 Berlin
Kündigung des Mietvertrags über die Wohnung [Adresse, Lage]
Sehr geehrte/r Frau/Herr [Name],
hiermit kündige ich das Mietverhältnis über oben genannte Wohnung aufgrund erheblicher Verletzung der mietvertraglichen Pflichten außerordentlich fristlos, hilfsweise ordentlich zum nächstmöglichen Termin.
Grund: Sie schulden mir Miete für [Monate] in Gesamthöhe von [Betrag] EUR. Trotz Mahnung vom [Datum] ist kein Zahlungseingang erfolgt.
Sie werden aufgefordert, die Wohnung bis zum [Datum] geräumt und besenrein an mich zurückzugeben.
Mit freundlichen Grüßen,
[Unterschrift]
* Dieses Muster dient nur als Orientierung. Bei einer echten Kündigung empfehlen wir anwaltliche Beratung, insbesondere bei fristloser Kündigung und Räumungsklagen.
Sozialklausel: Widerspruchsrecht des Mieters
Nach § 574 BGB kann ein Mieter der Kündigung widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder seinen Haushalt eine unzumutbare Härte bedeuten würde — beispielsweise:
- Keine zumutbare Ersatzwohnung im Umfeld vorhanden
- Hohes Alter oder schwere Erkrankung des Mieters
- Schulkinder, die nicht versetzt werden dürfen
Der Mieter muss den Widerspruch spätestens 2 Monate vor Mietendeschriftlich einlegen. Als Vermieter müssen Sie ihn über dieses Recht im Kündigungsschreiben informieren (§ 568 Abs. 2 BGB).
Eigenbedarfskündigung — ein Sonderfall
Die Eigenbedarfskündigung ist der häufigste Kündigungsgrund für private Vermieter. Dabei gelten besondere Regeln für den Nachweis, die Fristen und die Sozialklausel.
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Kostenlos startenHäufige Fehler bei der Vermieterkündigung
Fazit
Die Kündigung eines Wohnraummietvertrags durch den Vermieter ist eine rechtlich sensible Angelegenheit. Ohne berechtigtes Interesse, ohne Schriftform und ohne korrekte Fristen ist die Kündigung nichtig. Dokumentieren Sie Verstöße frühzeitig, schicken Sie Mahnungen rechtzeitig und holen Sie sich bei fristlosen Kündigungen und Räumungsklagen immer anwaltlichen Rat.