Legionellen sind Bakterien, die sich im warmen Trinkwasser vermehren und beim Einatmen feiner Wassertröpfchen – etwa unter der Dusche – eine schwere Lungenentzündung auslösen können. Deshalb verpflichtet die Trinkwasserverordnung viele Vermieter, ihr Warmwasser regelmäßig untersuchen zu lassen. Dieser Ratgeber erklärt, wann die Prüfpflicht greift, welche Fristen gelten, was bei einem positiven Befund zu tun ist und ob Sie die Kosten umlegen dürfen.

Hinweis: keine Rechtsberatung

Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Fachberatung. Ob und in welchem Umfang eine Prüfpflicht besteht, hängt von der konkreten Anlage ab. Lassen Sie Ihre Trinkwasserinstallation von einem zertifizierten Labor oder Installateur bewerten und klären Sie mietrechtliche Fragen mit einem Fachanwalt.

Rechtsgrundlage: die Trinkwasserverordnung

Grundlage ist die Trinkwasserverordnung (TrinkwV), die 2023 neu gefasst wurde und seit dem 24. Juni 2023 gilt. Sie schreibt vor, dass bestimmte Anlagen systematisch auf Legionellen untersucht werden müssen. Ziel ist der Gesundheitsschutz der Bewohner – die Untersuchungspflicht ist damit eine klassische Betreiberpflicht des Vermieters.

Wann Sie prüfen lassen müssen

Die Prüfpflicht trifft nicht jeden Vermieter. Drei Voraussetzungen müssen zusammenkommen:

  • Es handelt sich um eine Großanlage. Eine Großanlage liegt vor bei einem Speicher-Trinkwassererwärmer mit mehr als 400 Litern Inhalt oder wenn in einer Leitung zwischen Erwärmer und der am weitesten entfernten Entnahmestelle mehr als 3 Liter Wasser stehen (Zirkulationsleitungen zählen nicht mit).
  • Es gibt eine Entnahmestelle, an der vernebelt wird – in der Praxis vor allem Duschen.
  • Das Wasser wird im Rahmen einer gewerblichen oder öffentlichen Tätigkeit abgegeben. Die Vermietung von Wohnraum gilt dabei als „gewerbliche" Tätigkeit.

In der Praxis betrifft das vor allem Mehrfamilienhäuser mit zentraler Warmwasserversorgung. Selbst genutzte oder vermietete Ein- und Zweifamilienhäusersowie Wohnungen mit dezentraler Warmwasserbereitung (z. B. eigener Durchlauferhitzer oder Therme in der Wohnung) fallen in der Regel nicht unter die Untersuchungspflicht.

Fristen: alle drei Jahre

Für vermietete Wohngebäude – rechtlich die gewerbliche Wasserabgabe – muss die Untersuchung mindestens alle drei Jahre erfolgen. Nur wenn Wasser an die Öffentlichkeit abgegeben wird (etwa in bestimmten öffentlichen Einrichtungen), gilt ein jährlicher Rhythmus. Die Proben dürfen ausschließlich von akkreditierten Laboren bzw. dafür zugelassenen Probenehmern entnommen werden.

Der technische Maßnahmenwert und was bei Überschreitung gilt

Als kritische Grenze definiert die Verordnung einen technischen Maßnahmenwert von 100 KBE je 100 Milliliter (KBE = koloniebildende Einheiten). Wird dieser Wert überschritten, muss der Vermieter handeln:

  • Das Ergebnis dem Gesundheitsamt melden.
  • Eine Gefährdungsanalyse durch eine Fachfirma veranlassen.
  • Ursachen beseitigen – etwa durch Reinigung, thermische Desinfektion oder Sanierung der Installation.
  • Bei akuter Gefahr die Bewohner informieren und ggf. Nutzungshinweise geben.

Eine erhebliche Legionellenbelastung kann zudem einen Mangel der Mietsache darstellen und den Mieter zur Mietminderung berechtigen – ein weiterer Grund, die Prüffristen ernst zu nehmen.

Sind die Kosten umlagefähig?

Bei den Kosten ist zu unterscheiden:

  • Die Kosten der regelmäßigen, wiederkehrenden Untersuchung gelten nach überwiegender Auffassung als umlagefähige Betriebskosten der Wasser- bzw. Warmwasserversorgung. Voraussetzung ist, dass die Betriebskostenumlage im Mietvertrag vereinbart ist.
  • Die Kosten für die Beseitigung einer festgestellten Belastung – also Reinigung, Desinfektion oder Sanierung – sind nicht umlagefähig, weil es sich um Instandsetzung handelt.

Wo genau die Legionellenprüfung in der Abrechnung erscheint und wie Sie sie sauber ausweisen, zeigen die Ratgeber Heizkostenabrechnung und umlagefähige Betriebskosten.

So läuft eine Untersuchung ab

In der Praxis beauftragen Vermieter einen zertifizierten Probenehmer oder Installateur, der an mehreren Entnahmestellen im Gebäude Wasserproben zieht – üblicherweise am Warmwasseraustritt des Speichers, am Zirkulationsrücklauf und an weit entfernten Zapfstellen. Die Proben werden in einem akkreditierten Labor auf Legionellen untersucht. Wenige Tage später liegt der Prüfbericht vor. Bleibt der Wert unter dem Maßnahmenwert, ist bis zur nächsten turnusmäßigen Untersuchung nichts weiter zu tun – den Bericht sollten Sie dennoch aufbewahren. Die Kosten für eine turnusmäßige Untersuchung bewegen sich bei einem typischen Mehrfamilienhaus je nach Anzahl der Probenahmestellen in einer Größenordnung von rund 100 bis 300 Euro und sind als umlagefähige Betriebskosten auf die drei Jahre bis zur nächsten Prüfung verteilbar.

Vorbeugen zwischen den Prüfungen

Legionellen vermehren sich vor allem in lauwarmem, stehendem Wasser. Mit einfachen Maßnahmen senken Sie das Risiko dauerhaft:

  • Den Warmwasserspeicher auf mindestens 60 °C betreiben, die Zirkulation auf mindestens 55 °C halten.
  • Stagnation vermeiden: selten genutzte Leitungen regelmäßig spülen.
  • Nicht mehr genutzte „Totleitungen" fachgerecht zurückbauen.
  • Nach längerem Leerstand einer Wohnung alle Zapfstellen gründlich durchspülen.

Diese Betreiberpflicht greift nahtlos in Ihre übrigen technischen Pflichten – den Überblick gibt der Leitfaden zu den Betreiberpflichten des Vermieters.

Den Drei-Jahres-Rhythmus nicht verpassen

Alle drei Jahre – da ist eine verpasste Frist schnell passiert. In VerwaltPilot hinterlegen Sie die Legionellenprüfung als wiederkehrenden Termin je Objekt, legen den Prüfbericht als Dokument ab und übernehmen die Kosten direkt in die Betriebskostenabrechnung. So bleibt die Prüfpflicht lückenlos nachweisbar.

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Haftung bei einer Legionellen-Erkrankung

Erkrankt ein Bewohner nachweislich an einer durch die Trinkwasseranlage verursachten Legionellose, kann das für den Vermieter erhebliche Folgen haben – von Schadensersatz- und Schmerzensgeldansprüchen bis hin zu straf- und ordnungsrechtlichen Konsequenzen bei grober Vernachlässigung der Prüfpflicht. Wer die vorgeschriebenen Untersuchungen fristgerecht durchführen lässt, bei einem Befund unverzüglich handelt und alles dokumentiert, ist dagegen weitgehend abgesichert. Die lückenlose Dokumentation der Prüfungen ist damit nicht nur Formsache, sondern Ihr wichtigster Entlastungsnachweis.

Häufig gestellte Fragen

Muss ich mein Einfamilienhaus auf Legionellen prüfen lassen?

In der Regel nicht. Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Wohnungen mit dezentraler Warmwasserbereitung fallen meist nicht unter die Untersuchungspflicht, da keine Großanlage vorliegt.

Wie oft ist die Untersuchung fällig?

Bei vermieteten Wohngebäuden mindestens alle drei Jahre, bei öffentlicher Wasserabgabe jährlich.

Was ist der technische Maßnahmenwert?

Er liegt bei 100 KBE je 100 Milliliter. Wird er überschritten, müssen Sie das Gesundheitsamt informieren, eine Gefährdungsanalyse veranlassen und die Ursache beseitigen.

Kann ich die Prüfkosten auf die Mieter umlegen?

Die Kosten der regelmäßigen Untersuchung sind nach überwiegender Auffassung umlagefähig, wenn die Betriebskostenumlage vereinbart ist. Sanierungskosten bei einem Befund sind es nicht.

Fazit

Wer ein Mehrfamilienhaus mit zentraler Warmwasser-Großanlage vermietet, muss das Trinkwasser alle drei Jahre auf Legionellen untersuchen lassen. Die Prüfung schützt die Gesundheit der Mieter, ihre Kosten sind in der Regel umlagefähig – und ihre Dokumentation ist Ihr Nachweis, dass Sie Ihre Betreiberpflicht erfüllt haben. Behalten Sie den Drei-Jahres-Rhythmus im Blick und reagieren Sie bei einem Befund unverzüglich.