Untermietvertrag: Vorlage, Erlaubnis und Rechte fuer Vermieter (2025)

Ihr Mieter will untervermieten -- und fragt Sie um Erlaubnis. Was mussen Sie erlauben, was durfen Sie ablehnen, und wie sichern Sie sich als Vermieter ab? Vorlage fur das Erlaubnisschreiben, Checkliste fur den Untermietvertrag und alle Rechte im Uberblick.

Was ist Untervermietung? (§ 540 BGB)

Untervermietung bedeutet: Ihr Mieter uberlasst die Wohnung ganz oder teilweise einem Dritten (dem Untermieter). Der Hauptmieter bleibt Ihr Vertragspartner -- er zahlt die Miete und haftet fur Schaden, auch die des Untermieters. Zwischen Ihnen und dem Untermieter besteht kein direktes Mietverhaltnis.

Rechtlich regelt § 540 BGB die Untermiete: Ohne Ihre Erlaubnis darf der Mieter nicht untervermieten. Tut er es trotzdem, ist das ein erheblicher Vertragsbruch -- bis hin zur fristlosen Kundigung.

Braucht mein Mieter meine Erlaubnis?

Ja -- immer. Gemaß § 540 Abs. 1 BGB darf der Mieter die Mietsache ohne Ihre Erlaubnis nicht einem Dritten uberlassen. Das gilt fur die komplette Wohnung ebenso wie fur einzelne Zimmer.

Erlaubt er sich die Untervermietung ohne Ihr Einverstandnis, haben Sie das Recht, ihn abzumahnen und -- bei Wiederholung oder besonders schwerem Verstoß -- das Mietverhaltnis fristlos zu kundigen (§ 543 BGB).

Wann mussen Sie die Erlaubnis erteilen? (§ 553 BGB)

Bei Teiluberlassung hat Ihr Mieter unter bestimmten Voraussetzungen einen gesetzlichen Anspruch auf Ihre Erlaubnis (§ 553 Abs. 1 BGB):

• Der Mieter hat nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung
• Beispiele: finanzielle Notlage, beruflich bedingter Aufenthalt an anderem Ort, neuer Partner zieht ein, Pflegebedurftigkeit eines Angehorigen
• Die Uberlassung ist nur fur einen Teil der Wohnung (nicht die ganze Wohnung)
• Keine wichtigen Grunde, die Ihrer Ablehnung rechtfertigen

Urteil des BGH (VIII ZR 349/13): Auch AirBnB-artige Kurzzeitvermietungen konnen ein berechtigtes Interesse begrunden -- wenn der Mieter in der Wohnung verbleibt.

Wann durfen Sie ablehnen?

Gemaß § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB durfen Sie die Erlaubnis verweigern, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Anerkannte Ablehnungsgrunde:

Praxistipp: Lehnen Sie ab, muss der Ablehnungsgrund schriftlich mitgeteilt werden. Ein pauschales "Nein" ohne Begrundung ist rechtlich angreifbar.

Darf ich einen Untermietzuschlag verlangen?

Ja -- und das ist oft unbekannt. Gemaß § 553 Abs. 2 BGB durfen Sie bei berechtigtem Erlaubnisanspruch des Mieters einen angemessenen Untermietzuschlag fordern. Praxisrichtwert: 10--20 % der aktuellen Miete (je nach Wohnungsgroße und Ortsmarktniveau). Der Zuschlag gilt nur fur die Dauer der Untervermietung und muss schriftlich vereinbart werden.

Vorlage: Erlaubnisschreiben zur Untervermietung

Checkliste: Was muss in einem Untermietvertrag stehen?

Den Untermietvertrag schließen Ihr Mieter (als Untervermieter) und der Untermieter. Sie als Hauptvermieter sind nicht Vertragspartei -- aber Sie sollten darauf bestehen, dass ein schriftlicher Untermietvertrag existiert, um Unklarheiten zu vermeiden.

• Parteien: Name und Adresse von Untervermieter (= Hauptmieter) und Untermieter
• Mietgegenstand: Genaue Bezeichnung des uberlassenen Zimmers/Bereichs (Quadratmeter, Lage)
• Mietbeginn und -dauer: Befristet oder unbefristet; ggf. Kundigung an Kundigung des Hauptmietvertrags koppeln
• Untermiete: Monatliche Miete + Nebenkostenanteil; Zahlungstermin
• Kaution: Maximale Hohe: 3 Kaltmieten (§ 551 BGB gilt analog)
• Nutzungsart: Ausschließlich zu Wohnzwecken, kein Gewerbe
• Hausordnung: Verweis auf Hausordnung des Hauptgebaudes
• Erlaubnisnachweis: Verweis auf Erlaubnisschreiben des Vermieters als Anlage
• Kundigung: Gesetzliche Fristen (§ 573c BGB: 3 Monate) gelten auch beim Untermieter -- mit Ausnahme bei mobliertem Zimmer in der gleichen Wohnung (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB: 2-Wochen-Frist)

Risiken fur den Vermieter -- und wie Sie sich schutzen

Untervermietung ohne Erlaubnis: Was konnen Sie tun?

Erfahren Sie von einer nicht genehmigten Untervermietung, gehen Sie in drei Schritten vor:

1. Beweise sichern: Fotos, Zeugenaussagen, Meldebescheinigung des Untermieters -- notieren Sie Datum und Ort
2. Schriftliche Abmahnung: Fordern Sie den Mieter auf, die Untervermietung sofort zu beenden oder nachtraglich Erlaubnis zu beantragen
3. Kundigung: Bei Wiederholung oder Verweigerung: fristlose Kundigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB moglich (mit Abmahnungserfordernis)

Mehr zu Abmahnungen: Abmahnung Mieter: Muster und rechtliche Anforderungen

Checkliste fur Vermieter: Untervermietung richtig handhaben

• Antrag des Mieters schriftlich entgegennehmen und dokumentieren
• Prufung: Liegt ein berechtigtes Interesse vor? (§ 553 Abs. 1 BGB)
• Auskunft uber Person des Untermieters verlangen (Name, Geburtsdatum)
• Entscheidung: Erlaubnis erteilen (ggf. mit Zuschlag) oder ablehnen (mit Begrundung -- schriftlich!)
• Erlaubnis zeitlich und personell begrenzen ("nur fur [Name], nur bis [Datum]")
• Untermietzuschlag schriftlich vereinbaren (wenn gewunscht)
• Alle Dokumente zur Mieterakte nehmen
• Kundigung des Untermietverhältnisses: auf Ablauf Hauptmietvertrag koppeln

FAQ: Untermietvertrag Vermieter

Darf ich die Untervermietung grundsatzlich im Mietvertrag ausschließen?

Nein -- ein vollstandiger vertraglicher Ausschluss ist unwirksam, wenn der Mieter im Einzelfall ein berechtigtes Interesse hat (BGH VIII ZR 349/13). Sie konnen jedoch im Mietvertrag regeln, dass der Mieter Ihre Erlaubnis einholen muss (was ohnehin nach § 540 BGB gilt) und dass Sie einen Zuschlag erheben durfen.

Wie lange gilt eine erteilte Erlaubnis?

So lange Sie nichts anderes bestimmen, gilt sie dauerhaft -- Sie sollten sie daher zeitlich oder personell begrenzen. Widerrufen konnen Sie die Erlaubnis, wenn der Grund wegfallt (z. B. Mieter kehrt aus dem Ausland zuruck) oder der Untermieter den Hausfrieden stoert.

Haftet der Untermieter mir gegenuber direkt?

Nein. Zwischen Ihnen und dem Untermieter besteht kein direktes Vertragsverhaltnis. Ihr Hauptmieter haftet Ihnen gegenuber fur alle Schaden, die der Untermieter verursacht.

Muss ich den Untermieter bei Kundigung des Hauptmieters rauswerfen?

Wenn die Erlaubnis an den Bestand des Hauptmietvertrags gekoppelt ist, endet das Untermietverhaltnis automatisch -- in der Praxis muss der Untermieter aber eigenstandig kundigen oder rausziehen. Zieht er nicht aus, konnen Sie gegen ihn als Storperson vorgehen. Koppeln Sie die Erlaubnis daher stets an den Bestand des Hauptmietvertrags.

Was ist bei moblierten Zimmern in der eigenen Wohnung (§ 549 BGB)?

Vermietet Ihr Mieter ein mobiliertes Zimmer in seiner eigenen Wohnung (er bleibt selbst dort), sind die Mieterschutzrechte eingeschrankt (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB): kein Kunstigungsschutz nach § 573 BGB, Kundigung mit 2-Wochen-Frist moglich. Das betrifft aber nur den Hauptmieter als Untervermieter -- nicht Sie.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Im Einzelfall -- insbesondere bei Ablehnung oder Streitigkeiten -- empfehlen wir die Beratung durch einen Fachanwalt fur Mietrecht.